駐馬店房產(chǎn)在線訊  對于企業(yè)來說，在調(diào)控政策沒有放松的前提下，今年的仗怎么打？今年的產(chǎn)品如何調(diào)整？銳理數(shù)據(jù)認(rèn)為可以從下面幾點考慮：

　　現(xiàn)金流為王 降低硬件配置

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2018年房企資金鏈承受的壓力將甚于之前的兩年，且成都在短期之內(nèi)并無退出嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能，基于這兩個基本面，未來房企的動作將緊緊圍繞降低成本，回流現(xiàn)金這兩個主題。對于開發(fā)企業(yè)來說，限價壓縮了產(chǎn)品利潤，而捂盤又拉長了企業(yè)的運營資金鏈，使得回款變得遙遙無期。兩相夾擊，是犧牲利潤草草開盤還是繃緊彈簧等待回暖？已經(jīng)支付的高昂地價成本的眾多房企很難選擇前者，因此降低硬件配置，夾縫中求生，成為唯一選擇。

　　而事實也證明也這一猜想，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)測算，2018年1—3月大成都項目平均房地價差為8974元/㎡，而2017年1—3月該數(shù)值為9640元/㎡，房地價差下降6.9%。利潤空間收緊，下一步房企只能削減配置，在限購政策沒有放松前景的前提下，這一情況必將持續(xù)。

　　產(chǎn)品偏向小戶型 攤薄成本

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到對于房企來說，要想在調(diào)控期里存活，降低戶型面積，增加產(chǎn)量，攤薄成本必不可少。部分敏感房企已經(jīng)有所動作，數(shù)據(jù)顯示，2017年12月前后，市場上的產(chǎn)品處于截然不同的階段：12月之前，成都改善產(chǎn)品不斷深化，戶均面積雖然波動，但整體仍然呈現(xiàn)出螺旋上揚的態(tài)勢，戶均面積由4月的101㎡上漲到12月的119㎡。

　　然而12月?lián)u號政策實施后，戶均面積出現(xiàn)斷崖式下跌，截至18年三月該數(shù)值已經(jīng)回落到104㎡，平均每月下跌3%。

　　調(diào)控期里企業(yè)會持續(xù)感受到資金鏈壓力，降低戶均面積，攤薄產(chǎn)品成本，降低購房門檻，提升周轉(zhuǎn)頻率以量取勝將成為唯一出路。今年市場能夠獲勝的房企或許就是能最快甩掉“壓力”的那一個。

　　謹(jǐn)慎選擇高價土地

　　搖號后期，未來房企將面臨的第三個選擇就是：與地王說再見。3月27日，成都迎來主城第一場土拍，萬眾期待的武侯新城和茶店子地塊遭遇流拍，令人大跌眼鏡。雖然這兩宗土地均帶有較為嚴(yán)格的配建要求，不過和去年房企爭相“迎難而上”不同，今年的房企卻沉默“棄權(quán)”，其選擇方向已經(jīng)十分明顯了。

　　無獨有偶，3月還有兩宗土地終止了出讓，分別是龍泉驛區(qū)柏合鎮(zhèn)合音路以南地塊和成都市郫都區(qū)友愛街道春臺村地塊。流拍、終止出讓，種種信號都亮出市場紅燈。從數(shù)據(jù)上也可以看出，拍賣出讓土地的溢價率正在逐漸降低。2018年1-3月大成都土地平均溢價率為13.11%，同比上期下降41.93%，環(huán)比去年同期下降75%。

　　實際上，在房企資金鏈承壓和調(diào)控并不放松的兩個大前提下，更多房企在2017年年底已經(jīng)不再在公開市場拿地，而是轉(zhuǎn)向謀求股權(quán)合作和收購項目。為了避免在2018年出現(xiàn)的難以預(yù)測的風(fēng)險，謹(jǐn)慎拿地的口號可能再次出現(xiàn)在各大房企的投資部門。

　　更偏向拿周邊區(qū)縣的土地

　　未來將有更多房企邁出“遠征”之路。保利、中洲、雅居樂、花樣年紛紛進入新津，足以說明今年房企圍魏救趙的“態(tài)度”。

　　1—3月，主城區(qū)拍賣成交7宗，郊區(qū)成交34宗，數(shù)量上就不能比。其次，主城最高溢價區(qū)域為武侯，溢價率為46.24%，這個數(shù)字低于近郊龍泉驛的70.91%，也低于遠郊青白江和金堂的53%。近遠郊和二級城市都有相對寬松的市場環(huán)境、更加廣闊的發(fā)揮空間、低廉的土地成本，疊加作用下，房企的轉(zhuǎn)身也在情理之中。

　　其實早在2017年，個別敏感房企就已經(jīng)提前布局，反映到數(shù)據(jù)上，2017年青白江成交土地1541畝，成為除天府新區(qū)外成交量最多的區(qū)域，最高樓面價也達4450元/㎡，金科、佳兆業(yè)、人居、美的、萬科等實力房企先后進駐。去年新津通過招拍掛成交五宗土地（不含工業(yè)），共計307.75畝，平均成交樓面地價為5321元/㎡，平均溢價率為36.15%，遠高于遠郊平均數(shù)據(jù)，在遠郊各區(qū)域里排名第一，2017年同比上漲756%。

　　未來房企將繼續(xù)“負(fù)重前行”，但市場并非毫無希望，壓力更加考驗房企的綜合運營能力，融資、團隊、管理、產(chǎn)品……萬科第一次邁過千億門檻正是在2010年調(diào)控期里實現(xiàn)的。

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