五證不全萬科北京七橡墅或借“理財(cái)產(chǎn)品”進(jìn)行意向登記

2018-05-05 來源：中國經(jīng)營報(bào)

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　　駐馬店房產(chǎn)在線訊近日，《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者以購房者身份走訪位于北京市房山區(qū)長陽地鐵站附近的萬科七橡墅城市展廳，一位工作人員表示，該項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證，目前處于排號登記階段。而確定購房意向的方式，是在一款名叫“鵬金所”的APP上購買3萬元“理財(cái)產(chǎn)品”，隨后，工作人員即會為其排號。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到對于這一行為，北京萬科企業(yè)有限公司（以下簡稱“北京萬科”）品牌部門一位李姓負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目目前確實(shí)未取得相關(guān)證件，但是客戶所交款項(xiàng)的收錢方與入賬方均是與項(xiàng)目公司無任何關(guān)聯(lián)的第三方機(jī)構(gòu)，3萬元資金也只是該機(jī)構(gòu)代為確定客戶購房意向。所以，項(xiàng)目僅處于蓄客階段，并沒有真正的銷售動作。

　　房山區(qū)房屋管理交易所工作人員稱，按照規(guī)定，在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)企業(yè)不得收取任何費(fèi)用，而這一點(diǎn)也通常是監(jiān)管部門進(jìn)行行政處罰的主要依據(jù)。但是，上述行為屬于鉆法律空子，變相對外預(yù)售，該部門會對其約談、告誡，但無法進(jìn)行實(shí)際處罰，也無權(quán)對第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。

　　《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

　　3萬元確定購房意向

　　“我們預(yù)售許可證還沒下來，現(xiàn)在只是在做意向登記，預(yù)計(jì)四月底開放樣板間，五月底或六月初正式開盤�！痹谌f科七橡墅城市展廳內(nèi)，一位工作人員告訴記者。

　　據(jù)其介紹，該項(xiàng)目共有380套洋房和200余套別墅，洋房產(chǎn)品分為90平方米和130平方米兩種戶型，別墅則在340平方米左右，均價為每平方米22000元。目前，該項(xiàng)目正在進(jìn)行前期意向登記，排卡量已到760多號，且計(jì)劃滿800號截止。

　　對于如何進(jìn)行意向登記，工作人員則表示，客戶可以下載一款名叫“鵬金所”的APP，注冊之后綁定銀行賬號，隨后再選擇其中一款名叫“鵬小寶”的理財(cái)產(chǎn)品，購買3萬元即可。購買之后，工作人員會通知APP后臺人員把3萬元資金進(jìn)行鎖定，以確定其購房意向。

　　等到四月底樣板間開放之后，工作人員將會邀請前期所有完成意向登記的客戶去實(shí)地參觀，若仍有購房意向，則進(jìn)行意向升級，客戶需將3萬元增加到10萬元。開盤時，即從這一客戶群體中進(jìn)行搖號。在選定房源之后，10萬元資金則會直接轉(zhuǎn)作首付款。

　　如果在此期間，客戶不愿購房，亦可隨時告知該項(xiàng)目工作人員，由其通知APP后臺進(jìn)行解鎖，申請退出，而所交資金預(yù)計(jì)一到兩個工作日即可到賬。

　　此外，工作人員還告訴記者，作為“理財(cái)產(chǎn)品”，其年化收益率約為4.25%，客戶在后期確定房源之后，本金和利息均會轉(zhuǎn)為房款。同樣，若選擇退出，則保本保息、全額退款。

　　隨后，記者下載了此款A(yù)PP。簡介顯示，“鵬金所”全稱為深圳（樓盤）市鵬金所互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)有限公司，是萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，2202.HK，以下簡稱“萬科集團(tuán)”）領(lǐng)銜多家上市公司打造的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，亦為深圳市鵬鼎創(chuàng)盈金融信息服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“鵬鼎創(chuàng)盈”）全資子公司。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到這一平臺主要提供金融中介服務(wù)，為借款方與投資人分別提供融資和理財(cái)項(xiàng)目，產(chǎn)品則主要包含鵬金保、鵬金鏈、鵬金信三種服務(wù)。自2015年8月20日成立以來，截至目前，已累計(jì)成交金額約320.2255億元。

　　而“鵬小寶”實(shí)為一款交易輔助服務(wù)。投資者使用此服務(wù)，即可通過鵬金所平臺轉(zhuǎn)入一款貨幣型基金，該基金則主要投資于現(xiàn)金、大額存單、中央銀行票據(jù)等貨幣市場工具。

　　所謂“理財(cái)產(chǎn)品”，實(shí)為貨幣型基金。但是，萬科七橡墅項(xiàng)目又為何如此“大費(fèi)周章”？

　　對此，工作人員解釋稱，“因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在還沒有拿到預(yù)售許可證，按照規(guī)定，項(xiàng)目公司和客戶之間不能有資金來往的，所以客戶的意向款也不能直接交給我們�！�

　　獨(dú)立第三方？

　　記者看到，在確認(rèn)客戶有購房意向后，工作人員會讓其填寫兩份用于排號的文件。一份為購房意向登記表，填寫客戶基本資料和意向戶型，另一份則為購買理財(cái)產(chǎn)品的協(xié)議，且加蓋了鵬金所公章。但是，記者隨后發(fā)現(xiàn)，涉及購房意向的文件里并未提及資金交易，確認(rèn)收取資金的協(xié)議中同樣未顯示購房信息。

　　而在鵬金所APP首頁上，記者還看到了一則發(fā)布于2016年的公告。公告稱，2016年8月23日，鵬金所完成了增資擴(kuò)股工作，萬科集團(tuán)向其投資約3億元，成為第一大股東。

　　值得注意的是，現(xiàn)任萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，于2016年9月至2018年1月期間，擔(dān)任鵬鼎創(chuàng)盈董事長兼總經(jīng)理。

　　據(jù)工商資料顯示，萬科七橡墅項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)北京凱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“凱華地產(chǎn)”）股東為深圳安創(chuàng)投資管理有限公司（以下簡稱“深圳安創(chuàng)”）及北京萬科，其中北京萬科控股。

　　如此看來，收取購房意向款的鵬金所與項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)凱華地產(chǎn)，同屬于萬科集團(tuán)，其是否真稱得上是無任何關(guān)聯(lián)的“第三方”？

　　對此，北京萬科李姓負(fù)責(zé)人解釋稱，萬科集團(tuán)每個項(xiàng)目都是由獨(dú)立運(yùn)營的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，鵬金所雖然同屬于萬科集團(tuán)旗下子公司，但是具體而言，與凱華地產(chǎn)沒有任何關(guān)系。

　　上海（樓盤）海耀律師事務(wù)所律師郭亞全告訴記者，雖然上述兩份文件中并無對應(yīng)的相關(guān)信息，從表面上看這一行為亦無任何關(guān)聯(lián)性。但是，在資金流向的最終階段，第三方平臺是將資金作為首付款轉(zhuǎn)給開發(fā)商的，本質(zhì)上即為開發(fā)商借助了這一平臺接納預(yù)付房款而已，屬于變相的對外預(yù)售行為。

　　北京京潤律師事務(wù)所律師張志同表示，從合同的相對性來講，購房者買的只是一個“理財(cái)產(chǎn)品”，如果開發(fā)商日后不愿或是無法兌現(xiàn)銷售承諾，在法律上是找不到任何把柄的，畢竟這一行為使購房者與開發(fā)商之間沒有建立任何法律關(guān)系。但是，從政府監(jiān)管層面來講，不能只看資金的表面形式，更要看其實(shí)際用途，建議相關(guān)部門對其加大監(jiān)管力度。

　　盡管目前“五證”僅取兩證，但萬科七橡墅通過“理財(cái)產(chǎn)品”的方式，提前鎖定意向購房者。但房管局表示，其能否在工作人員所稱的五月底或六月初開盤，更是一個未知數(shù)。本報(bào)記者夏晨翔/攝影

　　“五證”僅取“兩證”

　　“我們是限房價、競自持的項(xiàng)目，因?yàn)槭蹆r無法提升，開發(fā)商只能走‘快銷’模式，快速回籠資金。”對于為何在未取得預(yù)售證的情況下，即進(jìn)行排號蓄客，該項(xiàng)目工作人員還給出了另一個解釋。

　　據(jù)公開資料顯示，2017年7月18日，北京萬科與深圳安創(chuàng)聯(lián)合體以17.2億元競得該項(xiàng)目所在地塊，要求企業(yè)自持面積比例為40%，住宅銷售均價不得超過22434元/平方米，且最高銷售單價不得超過23556元/平方米。

　　記者了解到，在此區(qū)域內(nèi)，開盤在售的樓盤目前均價已近3萬元每平方米。而萬科七橡墅項(xiàng)目也因其地處位置較遠(yuǎn)、性價比高被戲稱為“上車盤”。

　　那么，該項(xiàng)目預(yù)售證何時能夠下發(fā)？購房者又何時能夠如愿“上車”？

　　對此，記者先后采訪了房山區(qū)規(guī)劃局、住建委等多個部門，卻被告知，事實(shí)上，目前該項(xiàng)目“五證”僅取得了《國有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，而其能否在工作人員所稱的五月底或六月初開盤，更是一個未知數(shù)。

　　“用地許可證已經(jīng)發(fā)了，工程許可證現(xiàn)在正在辦。”房山區(qū)規(guī)劃局工作人員告訴記者，原則上，萬科七橡墅只是開發(fā)商自己取的市場推廣名，并不具備合法性，開發(fā)商還需在拿到工程許可證之后申請正式的項(xiàng)目名稱。

　　而房山區(qū)住建委建設(shè)管理科工作人員同樣向記者證實(shí)，該項(xiàng)目尚未辦理施工許可證。

　　“五證發(fā)放是有先后順序的，最后才是預(yù)售許可證。能不能在五月底拿證開盤，存在很多不確定性因素。”房山區(qū)房屋管理交易所工作人員表示。

　　但值得一提的是，尚未取得決定著項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)、房屋面積等基本信息的工程規(guī)劃證，該項(xiàng)目又如何建起了城市展廳，并展示著項(xiàng)目沙盤和戶型彩圖？

　　對此，北京萬科李姓負(fù)責(zé)人表示，展廳中所有的展示型物料都只是一個參考，并不能以此為準(zhǔn)，只有以合同形式呈現(xiàn)才具備法律效應(yīng)。