駐馬店房產(chǎn)在線訊  這些城市樓市火熱的原因有三：一是城市自住型購房需求較旺盛，及大量人口導(dǎo)入引發(fā)購房需求快速攀升；其二是投 資性需求依然存在；其三是城市本身的吸聚力因素。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到部分城市還包括受去庫存政策刺激，當(dāng)?shù)嘏锔呢泿呕�安置等因素影響�?/span>

　　“大城市房?jī)r(jià)高，不如回家看看？”近年來，返鄉(xiāng)置業(yè)投 資理念深入人心，這也催生了一批二三線城市的火熱。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到哈爾濱（樓盤）就是一個(gè)典型。世聯(lián)行(002285,股吧)哈爾濱分公司一位中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“哈爾濱此前人口流失嚴(yán)重，年輕人多會(huì)選擇去北上廣打拼，但最近幾年有明顯回流。這主要因?yàn)榇蟪鞘猩�活成本太高，許多年輕人開始選擇回家鄉(xiāng)工作或買房。還有一部分年輕人，就算自己不回來，也會(huì)把孩子放在老家給老人撫養(yǎng)。這促使當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)房上漲更加厲害。”

　　這并非個(gè)案。近期，住建部約談風(fēng)暴將12個(gè)熱點(diǎn)城市推向大眾面前。這些城市包括成都、太原（樓盤）、西安（樓盤）、�？�、三亞（樓盤）、長(zhǎng)春（樓盤）、哈爾濱、昆明（樓盤）、大連（樓盤）、貴陽、徐州（樓盤）、佛山（樓盤）。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，這些城市房?jī)r(jià)在3-4月份間均發(fā)生了較為快速的上漲。

　　約談風(fēng)暴背后

　　據(jù)住建部公布的信息，約談哈爾濱是在五一節(jié)前。而就在5月8日，哈爾濱市政府出臺(tái)了收緊樓市調(diào)控的文件。

　　該新政與此前其他城市的方向大致相同。主要內(nèi)容包括：要求主城區(qū)內(nèi)新房3年內(nèi)不能銷售。哈爾濱市政府還表示將“同步強(qiáng)化土地供應(yīng)的計(jì)劃管理，根據(jù)各區(qū)域房地產(chǎn)用地供需關(guān)系制定差別化供地政策�！�

　　那么，哈爾濱為何會(huì)引來“約談”？

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道多方查閱發(fā)現(xiàn)，2017年，在全國調(diào)控整體收緊態(tài)勢(shì)下，哈爾濱樓市卻保持逆市上漲態(tài)勢(shì)。

　　易居哈爾濱公司市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，2017年哈爾濱房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)8450元/平方米，同比上漲14.8%，不論價(jià)格還是漲幅均創(chuàng)10年新高。記者在哈爾濱《生活報(bào)》公示的4月份在售樓盤房?jī)r(jià)表發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)在2018年仍保持上漲態(tài)勢(shì)。其中，不少高層樓盤價(jià)格已漲至15000元/平方米，別墅洋房漲至20000-26000元/平方米。

　　哈爾濱恒大丁香郡一位銷售人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該樓盤目前售價(jià)約9200-9500元/平方米，而去年2月售價(jià)僅7000元/平方米左右，漲幅約31.4%-35.7%。去年底，該樓盤售價(jià)還是8000元/平方米。今年以來4個(gè)多月時(shí)間漲幅甚至高于去年10個(gè)月漲幅。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥潜P置業(yè)顧問對(duì)于未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也極具渲染力。哈爾濱群力區(qū)中海紫御觀樓盤的銷售員篤定表示，“雖然群力區(qū)（哈爾濱新區(qū)）現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，但這里馬上有吉尼斯公園項(xiàng)目，群力外灘也要完工，另外還會(huì)有八個(gè)免費(fèi)公園。環(huán)境這么好，房?jī)r(jià)未來還會(huì)漲�！�

　　哈爾濱房?jī)r(jià)上漲的原因并不難理解。2016年底，哈爾濱出臺(tái)了各項(xiàng)去庫存新政。比如，公積金貸款最低首付款比例由30%減至20%，為進(jìn)城務(wù)工人員開設(shè)繳存賬戶建立“綠色”通道。另外，哈爾濱還提高了棚改貨幣化安置比例。

　　各項(xiàng)政策刺激之下，哈爾濱人口在2017年首次出現(xiàn)凈流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。記者根據(jù)哈爾濱統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)綜合統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2017年末哈爾濱常住人口為1092.9萬人，同比增長(zhǎng)了13.6%。結(jié)合新增常住人口數(shù)和自然增長(zhǎng)人口數(shù)來看，哈爾濱在2017年實(shí)現(xiàn)了人口在五年以來的首次凈流入。

　　樓市成交方面，易居企業(yè)集團(tuán)哈爾濱分公司統(tǒng)計(jì)顯示，3月哈爾濱市商品房成交8950套，環(huán)比上漲79.5%；成交面積89.5萬平方米，環(huán)比上漲77.6 %，同比上漲12.4%；供應(yīng)2539套，供應(yīng)面積27.3萬平方米環(huán)比下降18.5%、同比下降50.4%。

　　調(diào)控或向三四線蔓延

　　房?jī)r(jià)在過去一年快速上漲是本輪12個(gè)被約談城市的共性。

　　安居客統(tǒng)計(jì)顯示，西安今年5月二手房均價(jià)11081元/平方米，環(huán)比上漲7.41%，同比上漲53.50%；三亞今年5月二手房均價(jià)30343元/平方米，環(huán)比漲1.53%，同比漲42.64%；哈爾濱5月二手房均價(jià)8800元/平方米，環(huán)比漲1.40%，同比漲 12.73%。

　　安居客首席分析師張波認(rèn)為，這些城市火熱的原因主要有三：其一是城市本身的自住型購房需求較旺盛，如西安大力推進(jìn)人才引進(jìn)政策，自2018年一季度起，新落戶西安的人口總數(shù)超14萬人，其中人才引進(jìn)、大專以上的學(xué)歷落戶人員占新落戶人口六成以上，大量人口導(dǎo)入引發(fā)購房需求的快速攀升；其二是投 資性需求依然存在，�？诤腿齺喌耐鈦碣彿咳巳罕壤�較大，其中不乏大量投 資性需求，當(dāng)然海南（樓盤）全島域限購后這一狀況會(huì)有所變化；其三是城市本身吸聚力因素，東北僅有4個(gè)副省級(jí)城市，如果選擇留在東北，哈爾冰、大連仍然是重點(diǎn)考慮城市。

　　除上述原因，部分城市諸如哈爾濱，還包括受去庫存政策刺激以及當(dāng)?shù)嘏锔呢泿呕�安置等因素影響�?/span>

　　對(duì)于住建部的約談行為，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，約談也可以理解為窗口指導(dǎo)，屬于比較間接但影響效果較好的調(diào)控手段。房?jī)r(jià)上漲過快的城市都容易面臨被約談，尤其是全國房?jī)r(jià)上漲幅度前10的城市。此次約談成都和太原兩市，也說明此類城市房?jī)r(jià)上漲過快，潛在上漲的因素還需要遏制。未來其他城市房?jī)r(jià)上漲若過快，也會(huì)面臨類似約談等內(nèi)容。

　　張波認(rèn)為，目前不少被約談城市調(diào)控力度已經(jīng)增強(qiáng)，例如大連限購、海南全島限購。未來有可能在提高購房門檻再繼續(xù)加碼，例如提高首付比例、提高二套房貸利率等，同時(shí)還會(huì)加大對(duì)假離婚、違約資金進(jìn)入樓市的打擊力度。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，被約談的12城，樓市熱度較高，投 資需求旺盛，房?jī)r(jià)明顯上漲。他認(rèn)為，未來這些城市會(huì)在限購、限售、增加供應(yīng)等方面發(fā)布調(diào)控政策。2017年，調(diào)控主要集中在一二線城市，2018年調(diào)控逐漸向三四線城市轉(zhuǎn)移。

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