駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到5月14日，中國(guó)社科院城市所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.15（2018）》。該報(bào)告建議，考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產(chǎn)稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵(lì)住房出租以提高住房的利用效率。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到上述報(bào)告建議，當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵，在于建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)囊括法律保障機(jī)制、土地供給機(jī)制、金融調(diào)節(jié)機(jī)制、住房保障機(jī)制、稅收調(diào)節(jié)機(jī)制等諸多方面內(nèi)容。

　　為此，報(bào)告建議，對(duì)住宅持有環(huán)節(jié)以“空置稅”調(diào)節(jié)持有行為。

　　上述報(bào)告指出，需要明確的是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)，是保障“房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”，是“讓全體人民住有所居”，而不是增加財(cái)政收入。所以，房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制中，稅收調(diào)節(jié)機(jī)制的設(shè)定目標(biāo)，不應(yīng)是替代土地出讓金成為新的地方稅源。鑒于房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅屬性，在土地國(guó)有的基礎(chǔ)上向使用權(quán)者征收存在一定的法理障礙，可以考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產(chǎn)稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵(lì)住房出租以提高住房的利用效率。

　　在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展中，企業(yè)機(jī)構(gòu)和政府部門持有住房都面臨著眾多問題。諸如占?jí)嘿Y金量龐大、管理維護(hù)效率低下等。目前住房市場(chǎng)的租賃價(jià)格與銷售價(jià)格失衡。即使在北京（樓盤）這樣的一線城市，年租金收益率一般也比不過同期貸款利率。在沒有政策優(yōu)惠的情況下，企業(yè)機(jī)構(gòu)一般傾向于出售居住物業(yè)而不是持有居住物業(yè)。

　　與其勉強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和機(jī)構(gòu)持有住房，還不如鼓勵(lì)愿意持有住房的個(gè)人出租房屋。對(duì)空置的非家庭自用住房征收“空置稅”，鼓勵(lì)住房持有者出租房屋，體現(xiàn)“可持有但不可空置”政策導(dǎo)向。“空置稅”的征收應(yīng)采取“窄稅基、高稅率”的方式，將稅收對(duì)象鎖定擁有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

　　前述報(bào)告還提出，對(duì)家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置稅”。因?yàn)榧彝プ杂米》靠罩玫脑�因可能是短期在外地居住，如工作外派、探親訪友、學(xué)習(xí)培訓(xùn)等。如果對(duì)家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置稅”，社會(huì)負(fù)面影響可能較大。

　　上述報(bào)告也指出，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制還要做其它幾個(gè)方面：

　　一是要摸清家底，把握調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的統(tǒng)一與差異。

　　建議在2020年第七次全國(guó)人口普查的同時(shí)進(jìn)行全國(guó)城鄉(xiāng)房屋普查，以“人房關(guān)系”作為房地產(chǎn)調(diào)控的基準(zhǔn)線。短期調(diào)控措施和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制都需要對(duì)家庭自用房屋和非家庭自用房屋分而治之。建議的劃分標(biāo)準(zhǔn)是：一戶家庭在全國(guó)城鄉(xiāng)范圍內(nèi)的兩套及以下住房屬于家庭自用住房，三套及以上屬于非家庭自用住房；面積以當(dāng)?shù)厝司�建筑面積的2倍作為標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)?shù)厝司�建筑面積2倍及以下屬于家庭自用住房范圍。套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)和面積標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)使用，同時(shí)滿足“二（套）二（倍）”標(biāo)準(zhǔn)的為家庭自用住房，否則為非家庭自用住房。

　　二是穩(wěn)定預(yù)期，將部分短期調(diào)控措施延伸為長(zhǎng)效機(jī)制。

　　將住宅限購等短期調(diào)控措施延伸為長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 住宅限購政策長(zhǎng)期化、制度化的具體做法是：在全國(guó)范圍內(nèi)，一戶居民家庭最多只能購買兩套住房；在全國(guó)范圍內(nèi)限購后，放開住房市場(chǎng)限購中本地戶籍的限制，由居民家庭選擇在何地持有住房；并以法律法規(guī)的形式固定下來，以形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，以不變應(yīng)萬變。同時(shí)，也可以將部分行之有效的短期調(diào)控措施作為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制中的“熔斷機(jī)制”，只有達(dá)到一定條件才會(huì)使用，例如限售、限價(jià)等措施。

　　另外，還需要靈活調(diào)控，用好土地供給與金融信貸的政策工具彈性。

　　在土地供給方面，應(yīng)以當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模為依據(jù)增加居住用地供給。對(duì)于人口規(guī)模較大的城市，土地供給的思路要從“以地控人”變?yōu)椤暗仉S人供”，以產(chǎn)業(yè)布局引導(dǎo)人口遷移，以人口遷移作為土地供給的依據(jù)，而不是將土地供給作為控制人口規(guī)模的手段。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的城市，一方面提高居住用地在國(guó)有建設(shè)用地出讓中的比重，增加居住用地的增量供給；另一方面通過將閑置的工礦用地轉(zhuǎn)為居住用地、適度增加容積率等方式，增加居住用地和住宅的存量供給。

　　在金融信貸方面，可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整整體金融信貸政策或局部金融信貸政策。整體金融信貸政策是指在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)整利率、存款準(zhǔn)備金率等。局部金融信貸政策是指在城市或區(qū)域范圍內(nèi)調(diào)整房地產(chǎn)供求雙方的金融信貸條件。房地產(chǎn)供給方的金融信貸工具，主要包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物估值、貸款利率水平等的調(diào)整；房地產(chǎn)需求方的金融信貸工具，主要包括首付款比例、個(gè)人按揭貸款利率等的調(diào)整。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)，建議多考慮靈活使用局部的金融信貸政策調(diào)整工具。

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