駐馬店房產(chǎn)在線訊  5月16日，國家發(fā)改委政策研究室副主任兼新聞發(fā)言人孟瑋指出，我國主題公園市場總體保持較好發(fā)展勢頭，但在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了部分主題公園盲目建設(shè)、低水平重復(fù)，以及房地產(chǎn)化傾向和債務(wù)風(fēng)險，影響了行業(yè)健康發(fā)展。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到未來，我國將進一步嚴(yán)控主題公園房地產(chǎn)傾向，防范“假公園真地產(chǎn)”項目。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉將有效遏制主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)現(xiàn)象，減少惡性競爭與違規(guī)用地的發(fā)生。

　　管控措施密集落地

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在當(dāng)天召開的新聞發(fā)布會上，孟瑋透露，針對盲目發(fā)展、同質(zhì)化競爭等問題，要進一步加強科學(xué)論證、合理規(guī)劃，防止一哄而起、盲目發(fā)展、同質(zhì)化競爭，防范地方債務(wù)、社會、金融等風(fēng)險；針對盲目建設(shè)、房地產(chǎn)化傾向等問題，要進一步嚴(yán)格規(guī)范、嚴(yán)控風(fēng)險。主題公園項目選址應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及相關(guān)專項規(guī)劃。

　　近年來，我國主題公園投資不斷升溫。而各地在紛紛上馬主題公園項目的同時，也頻繁出現(xiàn)各種各樣的問題。為此，我國相關(guān)部門多次表態(tài)并出臺措施進行“干預(yù)”。今年4月，國家發(fā)改委等五部門就發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）�！兑庖姟分赋觯�近年來，主題公園建設(shè)發(fā)展中出現(xiàn)了概念不清、盲目建設(shè)、模仿抄襲、低水平重復(fù)等問題，有些地區(qū)還出現(xiàn)地方債務(wù)風(fēng)險和房地產(chǎn)化傾向。為此，《意見》提出，主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須單獨供地、單獨審批；禁止占用耕地及填海建設(shè)主題公園。防止一哄而起、盲目發(fā)展、重復(fù)模仿、同質(zhì)化競爭，防范地方債務(wù)、社會、金融等風(fēng)險；要嚴(yán)控房地產(chǎn)傾向，對擬新增立項的主題公園項目要科學(xué)論證評估，嚴(yán)格把關(guān)審查，防范“假公園真地產(chǎn)”項目。

　　北京（樓盤）商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，實際上，早在2011年，國家發(fā)改委就曾明確要嚴(yán)控地方主題公園審批，而后，相關(guān)部門也曾不時表態(tài)要對這類項目進行嚴(yán)格管理。北京聯(lián)合大學(xué)副研究員楊彥鋒向北京商報記者分析，無論是今年4月出臺的《意見》，還是此次發(fā)布會的再度重申，都是為了糾正開發(fā)商借主題公園的外衣，搭載過多房地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀。

　　下放部分核準(zhǔn)權(quán)

　　值得一提的是，在近期相關(guān)部門反復(fù)強調(diào)嚴(yán)控主題公園項目的過程中，今年4月，北京市政府發(fā)布的《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄（2018年本）》（以下簡稱《目錄》）指出，國家下放了部分核準(zhǔn)權(quán)，其中包含大型主題公園項目等。據(jù)了解，此前我國已將中小型主題公園批準(zhǔn)權(quán)下放給地方，而本次《目錄》修訂后，大型主題公園項目核準(zhǔn)權(quán)進一步從國務(wù)院投資主管部門下放至省級政府部門，不過，包括迪士尼等國際知名的特大型主題公園項目仍需國務(wù)院審批。另有知情人士透露，實際上，國家早在幾年前就已逐步下放主題公園審批權(quán)。

　　近幾年旅游業(yè)經(jīng)濟環(huán)境上行、消費升級趨勢明顯，在此背景下，國內(nèi)主題公園逐漸成為行業(yè)風(fēng)口。很多地方政府為拉動區(qū)域經(jīng)濟、提升當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，把主題公園視為重點招商項目。四川（樓盤）省人民政府對外宣布擬打造竹文化主題樂園；重慶（樓盤）市云陽縣人民政府則向全球征集重慶·云陽恐龍地質(zhì)公園總體規(guī)劃方案，擬建侏羅紀(jì)恐龍主題公園；北京市大興區(qū)櫻花主題公園項目獲批，年底前完成綠化主體建設(shè)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國已經(jīng)有2700多家各類主題公園，且隨著市場持續(xù)升溫，預(yù)計到2020年間，國內(nèi)還將有59個主題公園、5個水上樂園將建成運營，潛在入園人次或可達(dá)1.66億，總投資額可達(dá)238億美元。但需要注意的是，雖然數(shù)據(jù)反映出國內(nèi)主題公園市場前景可觀，但繁榮的背后，因沖動建設(shè)、同質(zhì)化競爭過度引起的主題公園“速生速死”現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)。據(jù)悉，目前投資額超5000萬元的國內(nèi)主題公園大概有300家，具有一定知名度且運營狀況良好的主題公園僅為10%，約有70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，其余20%勉強平衡盈虧。另據(jù)《2015年我國主題公園行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析》顯示，近十年來涌現(xiàn)的本土主題公園中，80%已經(jīng)倒閉，經(jīng)濟損失總額高達(dá)3000億元。

　　對此，資深旅游專家王興斌指出，早前政府下放審批權(quán)，可能會使部分地方為拉攏游客沖動建設(shè)主題公園。而主題公園屬高投資、高風(fēng)險項目，想要做好特色主題更是頗有難度。因此地方政府應(yīng)該做好合理的城市規(guī)劃，避免盲目建設(shè)造成局部市場過剩，進而引發(fā)主題公園“速生速死”現(xiàn)象。

　　從地產(chǎn)驅(qū)動到深挖IP

　　目前，主題公園市場規(guī)模持續(xù)擴大，大量業(yè)外資本為謀紅利借勢入局。據(jù)不完全統(tǒng)計，跨界布局主題公園的企業(yè)約占整體數(shù)量的70%。其中，不少房地產(chǎn)開發(fā)商利用“主題公園+地產(chǎn)開發(fā)”模式，享受低土地成本和政策補貼的同時變相發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，反哺主題公園項目業(yè)績。有消息稱，部分地方政府為吸引主題公園落戶，除在一定程度內(nèi)減免傳統(tǒng)稅費外，部分還會為主題公園運營商提供資金資助、優(yōu)惠配套住宅指標(biāo)用地等。

　　事實上，在過去十年間，房地產(chǎn)傍主題公園亂象已出現(xiàn)常態(tài)化發(fā)展趨勢。據(jù)分析，早年房地產(chǎn)市場火熱，資金回報快；主題公園投資大，回收期長，所以對于投資商而言，從經(jīng)濟可行與財務(wù)分析上，單純的投資主題公園不可取。因此，將房地產(chǎn)與主題公園捆綁，成為當(dāng)時普遍的投資模式。但當(dāng)下中國已經(jīng)進入經(jīng)濟新常態(tài)，一味謀求暴利投資時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸趨穩(wěn)。同時，隨著政府三令五申嚴(yán)控主題公園地產(chǎn)化傾向，地產(chǎn)開發(fā)商利用主題公園拿地的情況開始退出主流市場。

　　楊彥鋒表示，目前國內(nèi)主題公園市場仍處擴容階段，更多的運營商把業(yè)績的突破口轉(zhuǎn)向至對主題公園IP的深度運營和綜合收益方面。當(dāng)下國內(nèi)主題公園在文化IP上仍存在培養(yǎng)時間不足、經(jīng)濟程度不夠等問題，打造和積累IP將是整個行業(yè)之后持續(xù)關(guān)注的重點。政府多次表態(tài)嚴(yán)控主題公園用地，一定程度上也倒逼主題公園運營商加速調(diào)整發(fā)展思路，從原來盛行的地產(chǎn)單一驅(qū)動模式轉(zhuǎn)向?qū)χ黝}公園的文化內(nèi)涵和IP運營的深度挖掘。這也是行業(yè)創(chuàng)造精品主題旅游項目的必經(jīng)過程。

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