無證售房，開發(fā)商該如何擔責？

2018-05-17 來源：法制晚報

評論

　　駐馬店房產在線訊張先生常年在外工作，決定在老家為父母購置一套環(huán)境好的房子，走訪一圈之后，覺得當?shù)啬承^(qū)的樓盤不錯。駐馬店房產信息網小編了解到開發(fā)商介紹，樓盤賣得非常好，2018年就可以交房，又在京郊圈，不管是自住還是投資都是優(yōu)勢之選。

　　禁不住開發(fā)商的誘惑，張先生與其簽訂了“商品房預訂合同”，合同中約定購房款230萬，首付款80萬，銀行貸款150萬。張先生需要在2018年1月4日之前支付完全部購房款，開發(fā)商需要在2018年3月4日前交房并辦理過戶手續(xù)，若開發(fā)商沒有按時交房，按照已付款日萬分之一繳納違約金，若張先生未按期支付購房款，開發(fā)商可以將房子賣給第三人，且張先生要承擔購房款總額20%的違約金。

　　駐馬店房產在線小編了解到合同簽訂之后，張先生按約支付了房子的首付款，并按照要求將需要辦理銀行貸款所需要的資料都交給了開發(fā)商，但是開發(fā)商一直以張先生提交的資料不完備為由沒有辦理銀行貸款，也沒有進行網簽備案。張先生到當?shù)亟ㄎ樵�，得知房子已經被開發(fā)商抵押給了銀行，若開發(fā)商不解押，不可能把房子過戶到張先生的名下。

　　張先生想要退房，經人介紹，找到本報的法律專家顧問團成員北京（樓盤）市東元律師事務所合伙人律師李松，尋求專業(yè)的法律意見。

　　律師分析

　　李松律師聽了張先生的敘述，看了相關的材料之后分析道，首先開發(fā)商與張先生簽訂的“商品房預訂合同”并不是一個正式的商品房預售合同，從合同內容上看，此合同更像是一個商品房認購協(xié)議，合同中只有開發(fā)商取得的國有土地使用權證號，而沒有商品房預售證號。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條的規(guī)定，只是取得土地使用證還不具備預售的條件，只有取得商品房預售許可證才能向社會公眾進行預售。張先生與開發(fā)商簽訂的預訂合同中根本沒有預售證號，可見開發(fā)商根本沒有預售商品房的資格。

　　其次，從合同內容上看，合同中已就房屋的基本狀況、銷售方式、房款的確定方式及付款方式和付款時間、交付使用的條件和日期等做了明確的規(guī)定。根據(jù)我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及結合預訂合同的內容，可看出此預訂合同實際是一個商品房買賣合同。因開發(fā)商沒有預售證，故張先生與開發(fā)商所簽訂的合同也無法在當?shù)氐淖〗ú块T網簽備案，無法網簽的合同，根本不可能獲得銀行按揭貸款。這也是張先生雖然提供了完備的資料，但開發(fā)商卻一直未為其辦理銀行貸款的原因所在。現(xiàn)在早已過交房時間，開發(fā)商還未取得預售許可證，又將所售房屋進行抵押，故張先生與開發(fā)商簽訂的合同根本沒有繼續(xù)履行的基礎。而且，開發(fā)商在未取得預售證的情況下擅自售房，是一種違規(guī)行為。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第9條的規(guī)定，開發(fā)商故意隱瞞未取得預售證的事實而銷售房屋的，買受人可以要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　聽了李松律師的分析，張先生心中有底了，決定用法律的手段維護自己的權益，向開發(fā)商討回公道。

　　律師提醒

　　李松律師提醒大家，買房子之前，要看開發(fā)商是否取得了售房資格；發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不靠譜時，要及時詢問專業(yè)法律人士的意見，維護自己的合法權益。

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