中國(guó)房地產(chǎn)的38年野史

2018-05-20 來源：駐馬店房產(chǎn)在線

評(píng)論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到中國(guó)房地產(chǎn)的歷史貌似很長(zhǎng)，因此很多揚(yáng)揚(yáng)灑灑的巨著；不過在筆者看來其實(shí)很短，寥寥幾千字就講透了。

　　上篇

　　中國(guó)最早的房地產(chǎn)，和廁所有關(guān)。

　　據(jù)史料記載，中國(guó)最早的房地產(chǎn)出現(xiàn)在唐代。一位叫竇乂（yi）的商人靠賣鞋、賣樹攢下了80萬錢。

　　他以三萬文錢買下鬧市區(qū)的糞坑，并用計(jì)謀引人免費(fèi)幫他填平，蓋了20多間店鋪，再租出去，形成自己的房地產(chǎn)品牌“竇家店”，火得一鋪難求，連波斯人都來租他的鋪?zhàn)幼錾狻?/span>

　　后來他成為長(zhǎng)安首富，人稱“竇半城”。

　　建國(guó)后真正意義上的房地產(chǎn)行業(yè)萌芽出現(xiàn)在1978年改革開放以后。

　　1980年中房集團(tuán)的成立，意味著中國(guó)有了第一家房屋開發(fā)公司。當(dāng)時(shí)中房集團(tuán)總經(jīng)理孟曉蘇，原本是中南海的一名官員。

　　這位先官后商的總經(jīng)理，師從厲以寧、蕭灼基，并先后獲得經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士博士學(xué)位。

　　他喜歡凌晨2點(diǎn)之后開始寫寫作，幾十年如一日。所有文件都自己動(dòng)手，從不用秘書�？恐滋熨u房晚上寫稿，他撰寫和主編了10本房地產(chǎn)業(yè)書籍，發(fā)表了180多篇論文。

　　1987年，在一個(gè)不起眼的南方小鎮(zhèn)啟動(dòng)了一個(gè)不起眼的土地拍賣會(huì)，后考證這是新中國(guó)進(jìn)行的第一次土地拍賣，中國(guó)土地正式開始招拍掛。那個(gè)地方叫深圳（樓盤）。

　　這塊地一年以后建成了“東曉花園”，并在內(nèi)地第一次以按揭貸款的方式出售，不到1個(gè)小時(shí)就全賣光了。

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　　當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)是408元/平，看起來很便宜？？當(dāng)時(shí)蔬菜是1分錢一斤。

　　三十年前，廣東梅州豐順鎮(zhèn)上的一個(gè)20多歲的包工頭去找鎮(zhèn)政府，表示愿意幫助建設(shè)商業(yè)街，他因此而發(fā)財(cái)，這個(gè)人叫朱孟依。他后來創(chuàng)立的合生創(chuàng)展集團(tuán)，是國(guó)內(nèi)最早的地產(chǎn)公司，到2016年他在全國(guó)富豪榜上排名29。

　　此時(shí)在香港內(nèi)地開工廠的富豪許榮茂已經(jīng)注冊(cè)了世茂地產(chǎn)。

　　金融證券分析師李思廉往返于香港和廣州（樓盤）做貿(mào)易，就是那段時(shí)間結(jié)識(shí)了老搭檔張力，見多識(shí)廣的他發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)在內(nèi)地的前景（富力）。

　　曾經(jīng)在街頭賣豬肉、倒木材的黃文仔已經(jīng)靠做鋼材貿(mào)易發(fā)家，成了稀有的百萬元戶（星河灣）。

　　命運(yùn)的車輪沿著時(shí)代的車轍在滾動(dòng)，有人快有人慢。沒人想到磚廠廠長(zhǎng)潘石屹，玉米販子王石會(huì)變成地產(chǎn)大亨。

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　　那個(gè)時(shí)候，任志強(qiáng)剛從部隊(duì)回到地方?jīng)]多久，升任華遠(yuǎn)建設(shè)部經(jīng)理；

　　潘石屹兜里揣著80塊錢南下搬磚——做了磚廠廠長(zhǎng)；

　　陳卓林的家具廠風(fēng)頭正勁；

　　王石還在倒賣火車皮里的玉米；

　　楊國(guó)強(qiáng)還是個(gè)泥瓦工；

　　軍人王健林剛轉(zhuǎn)業(yè)做了大連（樓盤）市西崗區(qū)辦公室主任；

　　許家印還在舞陽鋼鐵廠車間里揮汗如雨；

　　張玉良在上海（樓盤）農(nóng)委會(huì)是個(gè)不起眼的小職員；

　　孫宏斌剛從清華水利系畢業(yè)滿大街找工作；

　　吳亞軍還在重慶（樓盤）前衛(wèi)儀表廠當(dāng)技工；

　　胡葆森已經(jīng)是中原國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司附屬公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。

　　1988年，王石意識(shí)到土地制度的松動(dòng)是一個(gè)機(jī)會(huì)。他把自己一手創(chuàng)辦的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心經(jīng)過通過股份化改組，正式更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。

　　這年11月18日，被人稱為黑馬的萬科以2000萬元的價(jià)格拍下地王，這和后來的順馳有點(diǎn)像。主持拍賣的官員罵王石“瞎胡鬧”。萬科正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，第二年，萬科就在A股上市了。

　　1992年，鄧小平第二次南巡，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確立，房地產(chǎn)開始迅猛發(fā)展。

　　受到鄧小平的鼓舞，大批在政府機(jī)構(gòu)、科研院所的知識(shí)分子受南巡講話影響，紛紛主動(dòng)下海創(chuàng)業(yè)，形成了

　　受到鄧小平的鼓舞，大批在政府機(jī)構(gòu)、科研院所的知識(shí)分子受南巡講話影響，紛紛主動(dòng)下海創(chuàng)業(yè)，形成了「92派」企業(yè)家。

　　因?yàn)樾∑皆谏虾５囊痪洹耙嗵岚文贻p人”，辦公室最年輕的張玉良手握“總經(jīng)理”任命書和上海市政府劃撥的2000萬元，開始了綠地創(chuàng)業(yè)歷程。

　　這一年，許家印看了鄧小平講話，察覺到新機(jī)遇，毅然棄了鐵飯碗，跑到深圳闖蕩。

　　時(shí)代浪潮下，一眾房地產(chǎn)公司突然出現(xiàn)。

　　楊國(guó)強(qiáng)接盤原來的建筑公司，打出“給您一個(gè)五星級(jí)的家”的口號(hào)，低價(jià)買入順德碧江桂山交界的大片荒地，并以“碧桂園”命名開始進(jìn)軍房地產(chǎn)。

　　王健林正式創(chuàng)辦萬達(dá)。

　　胡葆森結(jié)束駐香港的國(guó)企日子，斷然北上回到中原腹地鄭州（樓盤）創(chuàng)辦建業(yè)地產(chǎn)。

　　任志強(qiáng)還沒有成長(zhǎng)為“大炮”，坐著他的北京（樓盤）市華遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)總公司總經(jīng)理位子。

　　宋衛(wèi)平還在“下�！闭驹谔貐^(qū)的土地珠海（樓盤），為一家叫南方四通的電子公司獨(dú)當(dāng)一面。

　　馮侖和一幫伙計(jì)們花兩萬塊錢注冊(cè)了萬通地產(chǎn)(600246,股吧)，就是后來有名的萬通六君子——馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、潘石屹、王啟富，但目光敏銳的他們迅速結(jié)束炒地皮，驚險(xiǎn)逃出海南（樓盤）島，躲過房地產(chǎn)泡沫暴擊。

　　戚金興帶著七個(gè)人創(chuàng)立了濱江集團(tuán)。

　　已過不惑之年的李彬海放棄廣州軍區(qū)參謀部后勤部長(zhǎng)的職位，毅然帶著八個(gè)專業(yè)軍人創(chuàng)立了保利地產(chǎn)(600048,股吧)。

　　甚至北京大學(xué)也跟風(fēng)，于1992年成立了北大房地產(chǎn)開發(fā)部，北大南街就是他們開發(fā)的。

　　房地產(chǎn)價(jià)格放開，許多政府審批權(quán)力下放，金融機(jī)構(gòu)開始大量發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，土地開發(fā)和出讓規(guī)模迅速擴(kuò)大，市場(chǎng)開始出現(xiàn)了“房地產(chǎn)過熱”。

　　全國(guó)各地?cái)?shù)千億資金蜂擁撲向海口、廣西（樓盤）北海、廣東惠州（樓盤）等南方沿海城市。當(dāng)時(shí)的情況是：誰都不懂房地產(chǎn)，但誰都知道房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，結(jié)果東西南北中，一齊往前沖，只為賺錢，不問手段；只要結(jié)果，不管過程。

　　當(dāng)時(shí)的泡沫有多嚴(yán)重？

　　當(dāng)時(shí)，總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海南島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。短短三年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過4倍。

　　1992年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資比1991年同期增長(zhǎng)了117%，地方房地產(chǎn)投資普遍增長(zhǎng)50%以上，其中海南暴增211%。

　　1992年土地供應(yīng)面積是1991年及以前全國(guó)出讓土地總和的11倍。

　　1993年，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，招致國(guó)家開始出手調(diào)控。

　　1993年6月23日國(guó)務(wù)院副總理朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到泡沫生成期間，以四大商業(yè)銀行為首，銀行資金、國(guó)企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億。

　　幾乎所有的開發(fā)商都成了銀行的債務(wù)人。精明的開發(fā)商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進(jìn)自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價(jià)抵押給銀行，所有人都陷入了瘋狂，10個(gè)人里有8個(gè)都是想通過炒房子賺一筆。

　　在當(dāng)時(shí)，炒房子就是擊鼓傳花的游戲。房地產(chǎn)泡沫，像香檳溢出的泡泡一樣醉人，惹得所有人都趕著、追著，唯恐慢下一步半拍。

　　第二天，國(guó)務(wù)院發(fā)布16條整頓措施猶如一劑猛藥，讓一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)熱戛然而止。

　　當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)泡沫有多猛？

　　開發(fā)商紛紛逃離或倒閉。

　　僅海南有600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。

　　但隨著各項(xiàng)措施的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過3年努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

　　1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。中國(guó)房地產(chǎn)第一個(gè)十年，告一段落。

　　中篇

　　話說1997年金融危機(jī)爆發(fā)之后，房地產(chǎn)開始進(jìn)入調(diào)整期。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的第二個(gè)十年，和一個(gè)字有關(guān)。

　　1998年注定不平凡，這一年成為一個(gè)重要的分水嶺。

　　國(guó)家尋求變革正式拉開了房改大幕：先取消了福利分房制度。在新中國(guó)堅(jiān)持了近半個(gè)世紀(jì)的分房制度壽終正寢，中國(guó)正式進(jìn)入商品房時(shí)代。

　　歷史總是驚人的相似，卻又如此的不同。

　　住房制度改革其實(shí)有兩個(gè)目的：

　　居民住宅貨幣化、私有化是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的開始。

　　把住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)作刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，這是“房地產(chǎn)是夜壺”的源頭。

　　1998年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)出了中國(guó)的第一份個(gè)人住房抵押貸款。貨幣政策進(jìn)入寬松的軌道。

　　隨著住房分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，以及當(dāng)時(shí)只需首付2成或零首付，使得購(gòu)房需求突然爆發(fā)：

　　當(dāng)時(shí)有錢的單位紛紛出手，把市面上的現(xiàn)房一搶而光。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。

　　那么這個(gè)十年，是和“漲”有關(guān)嗎？可能不是。

　　取消福利分房后房地產(chǎn)需求大幅度增加，導(dǎo)致土地供應(yīng)不足。

　　政府開始實(shí)行統(tǒng)一收儲(chǔ)并出讓的土地管理政策，市場(chǎng)上開始有了大規(guī)模的拆遷。這其中牽涉到各種的賠償分配紛爭(zhēng)，總之這是一場(chǎng)發(fā)展與民生之間的博弈。

　　經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其實(shí)也是一場(chǎng)瘋狂的城市化運(yùn)動(dòng)。

　　在這樣的情況下城市化高歌猛進(jìn)，一方面是暴力不止，一方面又暴富不斷，中國(guó)房地產(chǎn)史中就這么夾雜著悲喜交加的濃濃色彩。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的38年野史

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)潮漲潮落催生了很多房企的花式崛起與失敗。

　　90年代后期，粵、閩、京、渝各派房企都有新代表企業(yè)誕生，如海倫堡、深圳地鐵、花樣年、建發(fā)、正榮、華夏幸福(600340,股吧)、北京城建(600266,股吧)、金科、龍湖、新希望、俊發(fā)、順馳等。

　　靠借高利貸300萬、然后抵押給銀行貸款1000萬、在海南炒地皮發(fā)家的“萬通六君子”也終于在98年徹底散伙。

　　在海南炒房之余，六兄弟攢了一本名為

　　《披荊斬棘共赴未來》的書，書中將他們自己描寫為一群立志實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)的青年知識(shí)分子，也指明他們做企業(yè)不是為了賺錢，是為當(dāng)代中國(guó)知識(shí)青年探尋報(bào)國(guó)道路。這本書當(dāng)時(shí)感動(dòng)很多人，張欣也是因此結(jié)識(shí)潘石屹，并結(jié)為伉儷。

　　最早離開的磚廠廠長(zhǎng)潘石屹轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京，在1998年拆了北京二鍋頭酒廠，建了第一個(gè)SOHO現(xiàn)代城。潘石屹是真正的營(yíng)銷專家：他開啟了全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的所謂“畫餅概念時(shí)代”。

　　六君子中的易小迪99年創(chuàng)立了陽光100集團(tuán)，王功權(quán)成為了知名的風(fēng)險(xiǎn)投資家，王啟富和劉軍也開創(chuàng)了一番事業(yè)，馮侖則一直堅(jiān)守在萬通。

　　王石99年辭去了總經(jīng)理，開始玩起了滑翔傘、攀巖，并引入了大股東華潤(rùn)，但正是這時(shí)候?qū)θf科的股權(quán)分散問題沒有處理好，才埋下了后來寶能入局的隱患。

　　宋衛(wèi)平在房地產(chǎn)開發(fā)上春風(fēng)得意，綠城逐漸成為最有品質(zhì)房企的代表，他還玩起了足球，98年創(chuàng)建了浙江綠城足球俱樂部。宋衛(wèi)平累計(jì)在足球上“玩”了25億元，甚至還因?yàn)榕e報(bào)“黑哨”問題引發(fā)足壇掃黑風(fēng)暴，差點(diǎn)遭受牢獄之災(zāi)。

　　1999年，未雨綢繆的王健林首次提出“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”概念，萬達(dá)廣場(chǎng)自此開始爆發(fā)。

　　許榮茂帶著世茂最早開始了全國(guó)化布局，幾年時(shí)間做到全國(guó)前十，他卻低調(diào)的幾次發(fā)函要求福布斯去掉自己的名字。

　　2000年政府終于對(duì)房企上市松了口，房企們也終于找到了擴(kuò)張的引信——資本，天鴻寶業(yè)、天房發(fā)展(600322,股吧)、金地、金融街(000402,股吧)等一眾房企紛紛借殼上市。

　　2003年，房地產(chǎn)被正式確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，從此房企們更開始百花齊放。

　　這一年，如融創(chuàng)、融信、海亮、榮盛發(fā)展(002146,股吧)、上實(shí)發(fā)展(600748,股吧)以及鑫江置業(yè)成立，成為房地產(chǎn)最后一波強(qiáng)勢(shì)企業(yè)。

　　招保萬金的名頭開始在業(yè)內(nèi)響徹云霄。

　　軍人出身的耿建明，帶著一幫建筑工人把榮盛做成了「環(huán)京一哥」，這個(gè)房企目前依舊把總部放在發(fā)家地：廊坊。

　　楊國(guó)強(qiáng)帶著碧桂園殺出一條血路，坐上了華南五虎的頭把交椅。

　　先做了幾個(gè)項(xiàng)目練練手的歐宗洪正式成立了融信，自此出身莆田（樓盤）最窮山村的歐氏三兄弟成為一代傳奇：老大掌管閩系著名的歐氏投資集團(tuán)，老二創(chuàng)辦了正榮集團(tuán)，老三的融信也飛速發(fā)展。

　　但隨著03年猝不及防的非典疫情，全國(guó)成交量直線歸零，這是社會(huì)與經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的雙重考驗(yàn)。

　　這其中不得不提到一個(gè)人，孫宏斌。

　　這個(gè)年輕人當(dāng)年被柳傳志內(nèi)定為接班人，又被他親手送進(jìn)監(jiān)獄。94年四年刑滿出獄后，孫宏斌去請(qǐng)柳傳志吃飯認(rèn)錯(cuò)。孫宏斌拿著柳傳志借給他的50萬元去天津（樓盤）開辦了順馳。

　　也許是為了彌補(bǔ)監(jiān)獄里失去的幾年，孫宏斌在順馳發(fā)展上，玩命急速推進(jìn)。順馳在土地市場(chǎng)不計(jì)代價(jià)制造“地王”，甚至創(chuàng)下一年內(nèi)同時(shí)向十幾個(gè)城市擴(kuò)張的紀(jì)錄。

　　03年在中城年會(huì)上他叫板王石：“順馳今年銷售額要達(dá)到40億，2004年的目標(biāo)是100億，我們的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略是要做全國(guó)第一，也就是要超過在座諸位，包括王總（王石）�！�

　　王石紅了臉，駁斥他“睜眼說瞎話”。

　　要知道當(dāng)時(shí)萬科在全國(guó)銷售住宅1.1萬多套，銷售額44億，開發(fā)面積世界第一。

　　后來王石預(yù)言“順馳馬上會(huì)很難受”。

　　不料想，王石一語成讖。

　　地王和購(gòu)房熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲過快，民怨沸騰。2004年政府逐漸出臺(tái)各種政策，通過收緊信貸和土地供應(yīng)兩個(gè)閘門來抑制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)開始急轉(zhuǎn)直下。一路高速前進(jìn)的順馳沒能堅(jiān)持太久，資金鏈斷裂。約定注資的摩根士丹利臨時(shí)變卦，讓孫宏斌和順馳面臨絕境。

　　2005年中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。從2005年下半年開始到2006年，成交量開始上升。

　　但是好景不長(zhǎng)，因?yàn)楫?dāng)長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在下雪的時(shí)候，北上廣深這些一線城市卻是一片艷陽天，房?jī)r(jià)漲得很快，結(jié)果導(dǎo)致3月份調(diào)控的政策又進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　2007年，無奈之下，孫宏斌只能將他苦心經(jīng)營(yíng)十幾年的順馳低價(jià)轉(zhuǎn)讓了出去。

　　回顧順馳的敗局，其實(shí)是中國(guó)房企發(fā)展史的一場(chǎng)縮影。

　　觀察這十年的百?gòu)?qiáng)房企，有一半以上都死于調(diào)控。

　　2008年金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)跌入了谷底。

　　美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)快速向全球蔓延，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，各國(guó)政府紛紛出手救市。中國(guó)經(jīng)濟(jì)也未能幸免，出口下降，投資減弱，房地產(chǎn)成量交腰斬，大批企業(yè)倒閉、勞動(dòng)力失業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了下行壓力。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，后半年更加嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量萎縮，部分地區(qū)房?jī)r(jià)跌了50%。

　　“打折”、“房?jī)r(jià)大幅下跌”、“降價(jià)潮”、“成交量大幅萎縮”、“樓市大幅跳水”、“量?jī)r(jià)齊跌”、“斷供”、“退房”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬”甚至“崩盤”等字眼和消息在各類媒體鋪天蓋地。

　　為了拯救市場(chǎng)，政府出臺(tái)了“四萬億計(jì)劃”，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。

　　下篇

　　2008年9月，金融危機(jī)全面爆發(fā)，世界經(jīng)濟(jì)衰退，中國(guó)對(duì)外貿(mào)易降到冰點(diǎn)，國(guó)內(nèi)物價(jià)飛漲，失業(yè)率高漲，很多企業(yè)倒閉。

　　當(dāng)時(shí)的中國(guó)樓市經(jīng)過多年的調(diào)控又遭遇金融風(fēng)暴，北京奧運(yùn)會(huì)的盛世狂歡也沒有掩蓋住爆發(fā)的恐慌，遇到了最嚴(yán)重的房?jī)r(jià)泡沫和危機(jī)。

　　當(dāng)時(shí)被稱作地產(chǎn)界華南五虎的碧桂園、珠江、合生創(chuàng)展、富力、恒大地產(chǎn)，全部出現(xiàn)資金鏈問題，降價(jià)一觸即發(fā)。萬科、中海、金地等品牌房企先知先覺，已經(jīng)在全國(guó)包括北京、杭州（樓盤）、上海等地開始了15%至30%的降幅（后來的人們才發(fā)現(xiàn)08年買房會(huì)是多么大的幸福，歷史最好時(shí)機(jī)），多地發(fā)生退房潮、斷供潮，中介公司開始出現(xiàn)關(guān)門閉店。

　　經(jīng)濟(jì)專家都在預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)是不是要像九十歲的缺鈣老太太一樣，一跤跌成骨折了。

　　這一年，有個(gè)男人在北京開的公司破產(chǎn)了，老婆跟人跑了，豪華家具都被債主全拉走了。就剩下一個(gè)衣柜和一把椅子。男人受不了這種打擊想自殺，找了根繩子站到椅子上準(zhǔn)備上吊，一扭頭看到衣柜上還有半瓶白酒和半包煙。男人就決定坐在椅子上抽完煙喝完酒后再自殺。

　　過了一會(huì)兒他自言自語道：我這是要干嘛？生活才剛剛開始呀！

　　緊接著到了11月，政府推出了針對(duì)國(guó)際金融危機(jī)救市的一攬子計(jì)劃，就是世人說的“四萬億計(jì)劃”：加印四萬億人民幣，拯救中國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì)！

　　男人把房子質(zhì)押貸了款，回老家買了一塊地準(zhǔn)備蓋一棟房子賣掉。

　　結(jié)果09年房?jī)r(jià)暴漲，男人暴富，再拿地再開發(fā)，周而復(fù)始……他搖身一變成了地產(chǎn)開發(fā)商。

　　四萬億都干了些什么？

　　當(dāng)時(shí)的目的，主要是投資拉動(dòng)經(jīng)紀(jì)和十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。刺激政策之后，中國(guó)建設(shè)了數(shù)萬公里的高速公路鐵路、100多座機(jī)場(chǎng)、以及十幾座城市的地鐵。

　　但更多的錢，都流入了樓市。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉在后來的一次演講中說道，國(guó)企們當(dāng)年拿到4萬億根本不知該怎么辦，只能投房地產(chǎn)。

　　老李是個(gè)干了三十年建筑的農(nóng)民工，他不懂什么是理財(cái)，只知道把掙到的錢存到銀行最安全。他的夢(mèng)想就是等攢夠了錢，就把錢給在省城工作的兒子買房用。

　　他不懂什么是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，卻知道這一年多老是沒活兒干，只能回老家，但田被征用了，地也種不了。

　　當(dāng)政策出來的時(shí)候，天南海北工地平地起，他樂呵呵的笑：終于有活兒干了。

　　但后來他卻哭了：逐漸產(chǎn)能過剩，物價(jià)飛漲，房?jī)r(jià)暴漲，他存銀行的錢被稀釋，貶值了三成，房子自09年之后，就再也買不起了。

　　中國(guó)是個(gè)高儲(chǔ)蓄率的國(guó)家，印鈔就是把老百姓(603883,股吧)的儲(chǔ)蓄全部稀釋，最后的結(jié)果就是通脹。但話又說回來，只有把貨幣拿出來花掉或投資，經(jīng)濟(jì)才能發(fā)展。

　　是非曲直這里不表，但每次潮水來臨，每個(gè)個(gè)體，都有起有落。

　　09年，房地產(chǎn)行業(yè)開始空前的繁榮，銷售毛利率、凈利率，銷售規(guī)模都大幅度提升，有人把這近十年的發(fā)展稱為房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。

　　這一年開始，有很多房企抓住機(jī)遇，成了黑馬，也有很多老牌大房企戰(zhàn)略失誤，逐漸退出舞臺(tái)。而更多的是很多中小房企沒撐住那一撥的沖擊，像泡沫一樣升起、跌落，破碎在空中。

　　也就是打那時(shí)候起，開始有了房企的銷售排名。有趣的是，排名竟然也成了一樁生意。國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)出了很多地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，每年每家都會(huì)公布一個(gè)房企排名。對(duì)比排名會(huì)發(fā)現(xiàn)個(gè)有趣的現(xiàn)象：

　　每家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來源相同，金額卻各不相同，排名有時(shí)候也會(huì)差別大得離譜。

　　中原首席分析師張大偉曾說，你仔細(xì)看，每當(dāng)一家房企和這些機(jī)構(gòu)簽了戰(zhàn)略合作的時(shí)候，排名就會(huì)突飛猛進(jìn)的上升。究其原因，買這些排名是為了討好兩種人：上市房企為了老板和股東，沒上市的房企則是給銀行看。

　　09年破百億的房企達(dá)到了空前的20家。

　　其中有一家房企老板黃文仔是個(gè)低調(diào)講究的老派紳士：西裝都是好幾萬塊起的；永遠(yuǎn)頭發(fā)光滑油亮得連蒼蠅都停不上去；每天出門戴不同風(fēng)格的領(lǐng)帶，一年下來可以不重復(fù)。但他同時(shí)也低調(diào)到幾年都沒在媒體露過面，也很少有人知道他也是農(nóng)村苦孩子出身，改革之初他曾經(jīng)借40萬元給朋友，后來沒還他也沒介意。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的38年野史

　　做了12年鋼材生意的黃文仔，從2000年開始開發(fā)廣州星河灣，雖然賣了很多年，無數(shù)同行曾去考察，我也是在那收到了刺激。他開創(chuàng)的“星河灣模式”至今還是傳奇：

　　他堅(jiān)持品質(zhì)為王的豪宅模式，曾因不滿意親自掄錘砸掉百萬樣板間，提出“建造房子中的勞斯萊斯”的口號(hào)比碧桂園早了15年；

　　他最早提出產(chǎn)品復(fù)制的開發(fā)模式，把廣州星河灣搬到了北京原本是一塊垃圾堆和臭水溝的地上，卻賣成了北京銷冠；09年曾用六個(gè)小時(shí)賣出40億貨值，三個(gè)項(xiàng)目銷售破了百億。

　　以1億元底價(jià)把順馳賣給路勁的孫宏斌，看似已無力東山再起。但中年老孫豈是池中物，他在順馳倒下之前已經(jīng)注冊(cè)創(chuàng)辦了融創(chuàng)。蟄伏了三年后，在08年12月市場(chǎng)的冰點(diǎn)期，老孫用20億的天價(jià)拍下西山壹號(hào)院地塊，再次驚嚇了世人。后來的市場(chǎng)再次證明老孫的判斷力：僅西山壹號(hào)院一個(gè)項(xiàng)目三年給融創(chuàng)進(jìn)賬了150億。

　　老孫舔舐好傷口，將版圖再次向全國(guó)鋪開。

　　先賣油條后賣菜娶了女秘書的姚振華，并沒有因?yàn)槭卟酥苯影l(fā)跡，但卻給他帶來了發(fā)達(dá)的機(jī)會(huì)：他賣菜賠了錢，反而是做菜時(shí)深圳“菜籃子工程”批的五十畝地讓他翻了身。用170萬撬動(dòng)幾個(gè)億蓋房子發(fā)了家，自此寶能開始崛起。但寶能的野心不止于地產(chǎn)，姚老板開始干起了保險(xiǎn)、物流、小貸、教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等，事業(yè)越做越大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的38年野史

　　那時(shí)候金茂還叫方興，剛成立就在央企中化的懷抱里迅速羽翼豐滿，成為黑馬；

　　已經(jīng)在香港經(jīng)歷過97金融危機(jī)的中海深知此刻是發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)；

　　萬科保利中海的業(yè)績(jī)幾乎是其他房企無法逾越的三座大山，但還是被綠地和恒大拼命迎頭趕上；

　　宋衛(wèi)平讓全國(guó)人民都記住了綠城的好房子；

　　吳亞軍已經(jīng)用一片片花海迷惑了無數(shù)太太的芳心。

　　個(gè)人財(cái)富也經(jīng)歷了一場(chǎng)洗牌。很多人從實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入樓市，08年北京的某樓盤房?jī)r(jià)是8000元/㎡，到09年已經(jīng)到了25000。那時(shí)候房?jī)r(jià)暴漲讓溫州（樓盤）炒房團(tuán)賺了個(gè)盆滿缽滿，不停的有“溫州人砸2億買樓”的新聞爆出來。

　　閱人無數(shù)不如仙人指路；仙人指路不如貴人相助。

　　08年金融危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，許老板跑到香港配著大D會(huì)長(zhǎng)鄭裕彤鞍前馬后玩了三個(gè)月，鄭裕彤感受到了誠(chéng)意，擺手收下了這個(gè)來自河南周口太康縣聚臺(tái)崗村的小兄弟。由撲克牌游戲“鋤大D”的一群愛好者自發(fā)組成，但成員們有多厲害？他們占據(jù)著香港的半壁江山。

　　鄭裕彤帶著牌友們除了對(duì)08年陷入資金困頓的恒大注資外，還是恒大2009年赴港上市的背后推手。上市時(shí)老許剛做了沒多久大富豪就慘遭機(jī)構(gòu)做空，但大D會(huì)大佬們?cè)俅纬鍪郑屪隹照邆儽瑐}(cāng)無數(shù)。

　　鄭裕彤帶著牌友們除了對(duì)08年陷入資金困頓的恒大注資外，還是恒大2009年赴港上市的背后推手。上市時(shí)老許剛做了沒多久大富豪就慘遭機(jī)構(gòu)做空，但大D會(huì)大佬們?cè)俅纬鍪�，讓做空者們爆倉(cāng)無數(shù)。

　　當(dāng)然，許家印也給牌友們了豐厚的回報(bào)，而且2015年大D會(huì)成員港商撤離大陸時(shí)，恒大則是他們550億元資產(chǎn)的接盤方。

　　當(dāng)年姚振華拿地、蓋房也都有潮汕老鄉(xiāng)的幫忙。09年佳兆業(yè)赴港上市時(shí)，幫郭英成忙前忙后的也有不少老鄉(xiāng)。2017年佳兆業(yè)停牌兩年回血，背后仍然有潮汕幫的兄弟在站臺(tái)。

　　潮汕幫有多厲害？

　　別只看李光耀、李嘉誠(chéng)、馬化騰、黃光裕和朱孟依。僅深圳就有400萬潮汕人，深圳資產(chǎn)前50名的生意人，可以去數(shù)數(shù)有多少個(gè)潮汕幫的堂主。

　　郭英成、張俊、黃茂如、黃楚龍、朱鼎健、紀(jì)海鵬這些堂主也都低調(diào)的要命。潮汕幫堂主之間的資金拆借，上億元資金都不用打欠條，上午說好下午款項(xiàng)就到位。姚堂主和郭堂主在潮汕幫里借錢就像馬蓉和宋喆的關(guān)系一樣眾人皆知，資金遠(yuǎn)超數(shù)十億規(guī)模。

　　甚至潮汕幫在深圳幾乎是無敵的存在。星河、寶能、華南城、東海、龍光、觀瀾湖、美佳華、大中華、茂業(yè)、鴻榮源等企業(yè)的背后，都站著潮汕商幫。

　　孫宏斌在融創(chuàng)擴(kuò)張的時(shí)候，也不是一人獨(dú)行。前有雷曼兄弟注資2億美金，后還有私募基金貝恩、德意志銀行等外資頻頻注入。即使在近幾年老孫瘋狂收購(gòu)，也不是僅憑著融創(chuàng)的銷售業(yè)績(jī)，背后還有很多信托基金在幫忙。

　　翻翻中國(guó)房企老板的奮斗史，無一不會(huì)被貼上愛拼搏、好勝的標(biāo)簽，但都自動(dòng)忽略了另一個(gè)標(biāo)簽：

　　賭性強(qiáng)。

　　不止一個(gè)房企的員工告訴我，他們老板曾經(jīng)每每到周末，就會(huì)飛到澳門（樓盤）去賭錢。牌桌上煙霧繚繞，叼著雪茄的老板悶著頭一眼不發(fā)的往中間扔籌碼，一周都不出賭場(chǎng)，一場(chǎng)下來輸幾個(gè)億眼睛都不眨一下。

　　老板們的賭性不止于此。

　　佳兆業(yè)上市后，也開始了全國(guó)化的布局，在全國(guó)瘋狂拿地，但后來發(fā)現(xiàn)進(jìn)入三四線太深，就迅速收縮回一二線城市。但這并不是佳兆業(yè)2015年破產(chǎn)清算的原因。

　　從合生創(chuàng)展曾趕超萬科到逐漸消失，朱孟依遠(yuǎn)走海外，從國(guó)美號(hào)稱地產(chǎn)要抵千億到黃光裕鋃鐺入獄，從佳兆業(yè)黑馬沖到前二十到郭英成因故而外出躲了兩年，導(dǎo)致佳兆業(yè)突然破產(chǎn)清算，潮汕幫大佬們?cè)谏虉?chǎng)上游刃有余，在政場(chǎng)上的賭博卻是輸多贏少。

　　星河灣也遭遇了滑鐵盧： 2010年，星河灣在鄂爾多斯（樓盤）遭折戟，項(xiàng)目因政策調(diào)整、非法占地、借貸崩盤等原因?qū)е落N售滑坡，當(dāng)時(shí)星河灣發(fā)動(dòng)四大代理公司聯(lián)手，動(dòng)員了1000位銷售人員也未能改變頹勢(shì)。

　　緊接著2011年，太原（樓盤）星河灣又因質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主大規(guī)模維權(quán)，銷售量急劇萎縮。上海星河灣又因項(xiàng)目降價(jià)掏出6億補(bǔ)償老業(yè)主的“補(bǔ)償門”事件，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的聲討。進(jìn)入2013年，曾經(jīng)與黃文仔聯(lián)手締造星河灣銷售神話的梁上燕也離開了星河灣，黃金搭檔分崩離析。

　　自此星河灣被其他房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。星河灣也幾乎是這幾年房企興衰的縮影。

　　孫宏斌東嗅嗅西聞聞，這頭餓狼前面想吃綠城，后面想吃佳兆業(yè)，卻都讓到口的肥肉飛走了。究其原因，都是兩個(gè)老板還想再賭一把。宋衛(wèi)平曾經(jīng)說，和融創(chuàng)的合作可以看做是一場(chǎng)沒有頭緒的野合。最后老孫怒了，吞了一口樂視，卻發(fā)現(xiàn)這塊肉已經(jīng)餿了，對(duì)于規(guī)模中國(guó)第四銷售幾千億的融創(chuàng)來說，這點(diǎn)錢或許不算什么。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的38年野史

　　王石在馮侖的辦公室里，跟姚振華當(dāng)面杠到凌晨，王石指著姚振華罵，甚至指責(zé)野蠻人沒有資格控制萬科，姚堂主仍然面色不改：

　　做生意嘛，就是要賭一把。

　　一將功成萬骨枯，但無論是輸了還是贏了，大佬們已在中國(guó)房地產(chǎn)正史野史上留下了一灘墨寶。

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