駐馬店房產(chǎn)在線訊  自2018年以來，樓市調(diào)控政策不斷加碼，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達120次。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到一二線城市房價已經(jīng)呈現(xiàn)下滑趨勢。然而，令人吃驚的是，三四線城市的房價卻依然堅挺，甚至有漲穿天際的趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局4月份發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，三四線城市的房價同比漲幅仍處在兩位數(shù)，并仍在繼續(xù)擴大。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在三四線城市，兩年前的5000元高價房在如今的只算起步價，突破1萬元的前赴后繼，甚至出現(xiàn)部分三線城市房價力壓省會城市的現(xiàn)象，就連一些貧困縣也加入了房價飛漲的狂歡之中。

　　或是中心城市調(diào)控趨嚴的購買力外溢

　　那么，為什么三四線城市房價會以這樣一種非正常速度上漲？

　　一方面，三四線城市房價的快速上漲的直接原因是中心城市調(diào)控趨嚴所導(dǎo)致的購買力外溢。房價上漲一般遵循這樣一個過程：一線城市房價暴漲，然后蔓延到二線城市，最后又蔓延到三四線城市引起房價上漲。

　　這是因為一二線城市房價拉高后，在限購限貸政策繼續(xù)加碼的情況下，知名房產(chǎn)品牌開始布局有潛力的三四線城市，這導(dǎo)致沒有足夠資本買房人會轉(zhuǎn)而選擇隔壁三四線城市，成就了新的都市繁榮圈，推動該地區(qū)房價上漲。

　　另一方面，棚改貨幣化改革政策拉動本地住房需求，導(dǎo)致房價上漲。目前全國三四線城市正大力推行貨幣化安置的棚改模式，即以先拆除現(xiàn)有的住房，再以貨幣化補貼之名，由國開行和地方政府最終為拆遷居民提供資金購買本地住房，讓被拆遷者有了購房的資本。既減少了原來的存量，又在短時間內(nèi)增加了大量需求，進而推動了房價的上漲。

　　最后，人口回流和城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)村人口消費能力的上漲也是三四線城市房價上漲的原因之一。一方面，在一二線城市打拼的很難在一二線城市安家落戶，導(dǎo)致人口回流，住房需求增多。另一方面，房價上漲的財富效應(yīng)和農(nóng)村居民入城會直接導(dǎo)致三四線城市消費增長，對于一二線城市來說，房價上漲更多帶來的是擠出效應(yīng)，而對于三四線城市來說，房價占城市產(chǎn)值的比例很大，因此財富效應(yīng)更明顯。并且這種消費水平的上升也使居民的生活方式和消費觀念著改變，對優(yōu)質(zhì)住房的需求上升，這也會導(dǎo)致房價上漲。

　　三四線城市不具備房價長期上漲的基礎(chǔ)，透支了未來的購房需求

　　那么，三四線城市的房價會一直持續(xù)上漲并保持這種超常的樓市紅利嗎？筆者認為并不會這樣。

　　在房地產(chǎn)市場，關(guān)于房價有一個得到普遍認可的規(guī)律：長期看人口，中期看土地，短期看金融�？梢哉f，人口、土地、金融政策都于三四線城市房價變化息息相關(guān)。

　　就目前來說，一二線城市仍然是人口的主要流入地，三四線城市雖然存在人口回流，但總體上還是人口流出的狀態(tài)。尤其是房價上漲后，大量開發(fā)商涌入三四線城市，由于城市人口數(shù)量少，三四線城市購買力有限的短板會將凸顯，并且后續(xù)很可能現(xiàn)大量存量住房的現(xiàn)象�？紤]到房價與人口長期存在明顯的正相關(guān)性，三四線城市人口流出的趨勢使其不具備房價長期上漲的基礎(chǔ)，并且可以說是透支了未來很長一段時間的購房需求。

　　并且，政策調(diào)控也是三四線城市房價上漲的重大阻力之一。 目前三四線城市不僅空置房現(xiàn)象相當(dāng)嚴重，上漲的房價已經(jīng)超出了普通大眾的購買力。政府在2017年給三四線房地產(chǎn)的定調(diào)：“庫存已然很嚴重的三四線城市，要因城施策去庫存，要支持居民自住和進城人員購房需求。政府的態(tài)度很明顯，今后政策必然會加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，更注重因城施策去庫存。因此，三四線城市的房價必然會在一定程度上得到控制。

　　三四線城市的房子也“是用來住的，不是用來炒的”。這種非正常炒房不僅吹大了樓市泡泡，也增加了潛在的金融風(fēng)險。因此，三四線城市房價虛漲所帶來的樓市紅利應(yīng)該不會持續(xù)太久，房地產(chǎn)調(diào)控政策必將繼續(xù)推動市場趨于平穩(wěn)。

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