駐馬店房產在線訊   樓市是否在高位？比如說深圳，深圳的樓價已經長達經歷了16個月的下跌。我第一次看到的時候也覺得深圳經歷很長時間的下跌，但是一共就下跌了幾百塊錢。這是數(shù)據在造假嗎？駐馬店房產信息網小編了解到觀察樓市很多年，深圳政府給他一萬個膽子，他也不敢直接造假，那這個直線怎么來的？

　　今天演講的主題是《走勢和邏輯，2018年樓市向何方？》說到邏輯，很多人會覺得樓市還講邏輯嗎？很多人覺得肯定不講邏輯，過去幾年樓市就沒講過邏輯：為什么樓市的價格漲那么快？為什么租售比這么低，租金這么便宜，房子價格這么高……還有，為什么我買不起樓？這些問題困擾我們很久。今天來和大家聊聊在當下樓市走勢的背后，是什么樣的邏輯在支撐。其中什么是合理的，而什么又是不合理的。

　　駐馬店房產在線小編了解到從2016年下半年開始，國家對樓市政策的態(tài)度從鼓勵變成抑制。到現(xiàn)在為止政府調控樓市的政策打壓已經有一年多了，各地的限購和管控政策層出不窮。這是第一個基本事實，也就是政府的高監(jiān)管。另一個事實則是自2014年開始，開發(fā)商也好、專家也好，都在講樓市黃金時代結束，白銀時代到來。意思就是中國經濟增長已經到了拐點，樓市的一帆風順的黃金時代已經不再。話音未落，2015年開始，樓市到現(xiàn)在已經上漲了三年半，所以我們會看到一個非常奇怪的現(xiàn)象，高強度監(jiān)管和黃金時代結束反而迎來一個超長時間的增長。這是為什么呢？

　　第一個問題：樓市是否在高位？當然現(xiàn)在信息發(fā)達，大家對樓市的情況已經不是太糾結。但是也有媒體會告訴大家，比如說深圳，深圳的樓價已經長達經歷了16個月的下跌。我第一次看到的時候也覺得深圳經歷很長時間的下跌，但是一共就下跌了幾百塊錢。這是數(shù)據在造假嗎？我觀察樓市很多年，深圳政府給他一萬個膽子，他也不敢直接造假，那這個直線怎么來的？第一種辦法就是，高價格樓盤暫緩入市。但這個方法有缺陷，你暫緩一個月可以，三個月可以，暫緩一年兩年怎么辦？第二個方式是高價格和低價格一起入市，現(xiàn)在政府還有保障房，只要控制得當，最后成交的平均數(shù)是可控的。甚至還可以講樓盤成交時毛坯和裝修價格分開，來降低樓價。今天來到深圳，也覺得深圳樓價調控能力很強，是特大城市里唯一一個能調成直線的。相比之下很多城市表現(xiàn)得差很多：比如說百城價格指數(shù)，完全不是直線，還是往上，所以很多城市還是需要再繼續(xù)努力。

　　不講深圳講上海（樓盤）。在過去的四月，不少上海豪宅都拿到了預售證。例如翠湖天地，117套房一共拿到了385個有效的搶號號碼，最低的一套是3500萬，最高的是7500萬，一下就沒了。中糧前灘一號，一個8.5萬的樓盤，一共受到了3500個搶號，剔除無效的獲得3100個搶號，搖號中獎率是7%，也是一天就沒有了。大寧金茂賣9.3萬，周邊賣10萬+，買到就是賺到，因此開盤一下也沒有了。請問大家工作多久才能賺到一百萬？搶到就是賺到，所以樓盤能不熱嗎？此外我們也注意到去年一年里內房股也一改低迷，恒大、融創(chuàng)、碧桂園都是漲了幾倍。所以答案很簡單，確實不管外面怎么說，樓市確實還處于高位繁榮期。

　　那么接下來的問題就是：又是什么原因導致了超長時間的樓市繁榮？我們一直提醒大家，樓市和股市是不一樣的，樓市的繁榮要考慮兩個大方面因素，一個是長期因素，一個是短期擾動；從長期來因素講，還要區(qū)分全局因素，以及局部因素。今天我們把和當下行情最重要的四個點抽出來講，包括：GDP和利息、土地供給側、居民限購和投資需求。

　　GDP長期增長是推動樓市走高的基礎因素，1997年中國GDP總值是7.9萬億，2017年則是82萬億。20年增長了10倍多，這是中國樓市走高的最基礎的因素。這其實是規(guī)律嗎？是的，這是美國的房屋價格指數(shù)和GDP走勢，大家可以看到，兩者幾乎是同步的。唯一背離是在08年期間，美國鼓勵中低收入者買房，導致房價快速上漲出現(xiàn)泡沫后破滅。所以如果房價上漲也會醞釀著泡沫的可能性。中國到目前為止依然沒有可信的住房指數(shù)報告，我們用住房均價來模擬，也能大致看到住房價格和GDP走勢兩者幾乎是同步的。中國還有另外一個現(xiàn)象就是官方的貸款利率是偏低，在過去20年，貸款利率低于7%的時間只有13個月。在年化增長13%的經濟體里，7%以下的利息是極低的，基本借不到。誰能借到？上市公司，或者國企。但是對于個人來說，買房按揭可以帶給你基準利率為基礎的貸款，而且可能打7折或者85折。無論如何按揭提供了個人資產能夠趕上經濟增長的幾乎唯一的方式。

　　在過去五年中國的土地調節(jié)了供應，也就是供給側改革。在總量控制的情況下由地方管控具體措施。地方管控怎么來？大家都知道中國是一個集權國家，所有政策都是一刀切，但是土地政策不應該一刀切的。中國的土地供應基本現(xiàn)狀，是一線城市土地供應不足，而大部分地方土地供應嚴重過剩。所以在調控初期，當時定了房價上漲過快的地區(qū)要增加土地供應，反過來，房價有壓力的地方也要加以控制。但是在實際執(zhí)行過程中，北京（樓盤）、上海這樣的房價上漲比較快、人口比較多的地方，增加土地供應了嗎？沒有，反而大幅縮減了住宅供應。與此同時，為了緩解住房壓力政府又增加了租賃房政策。但在土地供應限制情況下，租賃房的出臺之后，事實上起到了擠壓商品房供地的作用。例如最近一段時間，浦東所有的住宅用地都是租賃房。租賃房增加的初衷是好的，但是擠壓了商品房供應。但是在三四線城市，由于房價上漲，反而使得土地出讓增加成為了可能。

　　從需求方來看，過去幾年出現(xiàn)了一些有意思的情況：第一是一二手房價格倒掛。由于中央政府有嚴控，各地住房有指導價。我們看到一手房價格明顯較市場價為低。這會導致兩個結果，第一，很多新房無法取得預售價格，因為開發(fā)商不想賤賣。第二，二手房供應也受到影響，我能九折買到上海幾百萬的新房，為什么要全額買二手房呢？所以一手房和二手房交易都萎縮。在購買力外溢的情況下，三四線城市樓市也逐級走高，逐級興旺。

　　很多人會說買房子好無聊。但是從過去二十年的表現(xiàn)來看，能輕松跑贏房子回報率的投資幾乎沒有，股市、債市就不說了，信托收益也在下降，還打破了剛兌。在中國，房子承擔了太多的投資屬性，因為大家都知道不投資房子的話能投什么？投來投去會發(fā)現(xiàn)，至少到現(xiàn)在為止，過去十幾年看起來房子的回報率是最高的。

　　但更重要的是未來。過去買房回報很高，未來呢？僅從今年來看，跟過去的兩三年情況已經有所不同。資金面角度，去年年底央行已經開始推出中性貨幣政策。匯率角度，人民幣升到高位后，目前美元在走強。美國走強相當于其他貨幣走弱，目前情況下，匯率信心還能走多久？信貸方面，隨著房價增高，央行對房地產泡沫的擔心也在提升，不斷提高購買門檻。相比前幾年的寬松的消費貸，到現(xiàn)在已經沒有銀行敢給消費貸。杠桿在過去的一年多里上得太快，現(xiàn)在這個速度也獲得了比較大的遏制，要去杠桿。所以資金面最重要的整體是趨緊，是相對偏負面的因素。

　　高位土地供應帶來隱憂。過去二三線城市賣地都賣得很開心。同時在上市方面，各地地王都因限價降低了去化能力。短期看這些供應都壓在后面沒出來。所以從短期各項指標來看，庫存下來了，但這個庫存是短期庫存，是非常短期的指標，長期來看必須要從土地的供應角度觀察。但是目前許多地產股票分析師和投資者，他們是完全沒有關注到的長期指標的影響。如果這些高位出讓的土地大量進入市場，那么目前價格是否能支撐？從歷史角度看，每一次高位土地的放量供應，到后面都會帶來一批發(fā)展商財務困難和退出市場，這就為并購帶來機會。

　　從需求角度看，在過去三年半市場出現(xiàn)了單邊繁榮，出現(xiàn)了樓市單邊上漲的最長周期。在過去三年半，中國房地產新房成交總金額是34萬億人民幣。如果這個繁榮還能維持一年，我們預計整個成交會有48萬億，即接近2000年到2013年這14年交易額的總和。即現(xiàn)在一年的銷量相當于過去的三年左右，而且這個情況已經維持了四年。因為我們判斷，在四年的超長繁榮期，民間的購買力已經被釋放得差不多了。這可能不是一個特別好的情況，值得大家注意。

　　聽完本場大家已經可以看到一些端倪。第一，市場處于繁榮后期，繁榮后期不是說危機，后面還有很多菜要上，但是主菜已經吃掉了，至于能維持多久，大家可留個心。另外，政府掐住供應源頭，樓價在高位長時間徘徊，但是從二線城市搶房角度來看，恐怕這還不是標準的做法。信貸方面，從各家銀行的信貸來說，基本上只有前20的企業(yè)有放款。對于大部分企業(yè)來說，他們的現(xiàn)金流和融資已經到了比較緊張的狀態(tài)。這時候我們要考慮一件事情，當頭部企業(yè)銷要過了六千億的時候，這些企業(yè)的庫存一定在高位。沒有高的庫存，不可能每年有三五千億的銷量。但是當你有三五千億銷量和高庫存的同時，意味著你對周期是無法規(guī)避的。你畢竟是一家全國性的企業(yè)。這意味著如果中國的樓市有哪一天突然向下，你是避不掉的。在這個過程中，有一類企業(yè)會受到的影響比較小，就是有一部分人收入是來自于銷售物業(yè)，有一部分是來自于酒店寫字樓商場收租物業(yè)。我們知道，投資收益是比較有限的但比較平穩(wěn)。如果地產下行周期在三年以內，基于長期合約的原因，其投資收益不會受太大影響。但是為什么我們在中國的房地產企業(yè)看到這樣做的企業(yè)非常少呢？有兩個原因，第一把資金放在投資性物業(yè)，企業(yè)ROE馬上就會下來，同時因為周轉放馬，馬上可能危及企業(yè)的財務安全。不但ROE會下來，企業(yè)的市場排名、市場地位也會下來。所以在這種情況下，你要做這件事情必須有兩個要求，第一有錢了再做投資性物業(yè)。第二是要慢慢做，放在長期慢慢做，五年十年時間慢慢去打造地產轉型。從過去時間的角度來看，往這方面走的企業(yè)還是少數(shù)，但將來會更多。同時伴隨樓市轉型，會有越來越多的中小房企，會慢慢在資金、人才和成本上陷入危機。需要提前注意。

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