駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到房地產(chǎn)融資一直是一個不斷被人關(guān)注的話題，尤其是2017年政策調(diào)控加緊后，房企融資缺口變窄，面臨的資金壓力增加。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到如融資能力弱、負(fù)債率高的中小企業(yè)處處受限，在夾縫中生存，而規(guī)模房企融資優(yōu)勢凸顯，有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求，此外大型國企、央企以憑借信用能夠獲得較低的融資成本。

　　因此，2018年，在地產(chǎn)行業(yè)急需去杠桿的背景下，資金利率提高非常厲害，房企融資兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　2018房企：缺錢

　　智通財經(jīng)APP了解到，自2015年以來，前20強房企的負(fù)債率基本都呈不斷上升走勢，因為過去兩年規(guī)模競爭激勵，要想保住排名，就必須加杠桿。

　　于是2017年凈負(fù)債超過100%的房企大有人在，好在大型房企的規(guī)模與杠桿是同步增長的。

　　但是2017年以后，隨著樓市調(diào)控越來越嚴(yán)，融資也越來越難，為保證安全，房企又面臨去杠桿。

　　但是，今年以來，幾乎所有的房企都感受到融資渠道的步步收緊，因此“缺錢”已成為2018年房地產(chǎn)的之一。

　　中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘公開表示，2018年一季度新增的房地產(chǎn)貸款是1.9萬億元，占同期各項貸款增量的比重比去年的占比低2個百分點，下一步人民銀行將繼續(xù)堅持穩(wěn)健中性的貨幣政策。

　　長江證券研報指出，上市房企銷售回款與借款收到的現(xiàn)金增速持續(xù)下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%。

　　值得注意的是，償債高峰期已經(jīng)來臨，今年一季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。

　　種種跡象表明，資金緊張的背后，迫使房企開始加速回款。如近來有大型房企開始通過降價來進行加速回款，規(guī)模大房企正在不斷擠壓中小房企市場，中小房企壓力更大。

　　多渠道融資：大房企的“專利”

　　然而，在借錢越來越難的2018年，房企的“規(guī)模大戰(zhàn)”絲毫沒有偃旗息鼓的征兆。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年截止5月21日，在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。

　　由此可見，目前規(guī)模房企普遍面臨著高杠桿降負(fù)債，一邊要降負(fù)債，一邊又要確保規(guī)模。

　　因此在“缺錢”的大背景下，對房企的資質(zhì)及信用提出了更高的要求，甚至有些銀行，只對排名在TOP30的地產(chǎn)商進行貸款，似乎只有大房企才能通過多渠道融資，盤活資產(chǎn)，降低融資成本。

　　智通財經(jīng)APP從國家發(fā)改委網(wǎng)站的外債管理板塊公示信息發(fā)現(xiàn)，對融創(chuàng)、萬科、首創(chuàng)、金科、華遠等多家房企的境外發(fā)債予以備案登記，如計算上此前批復(fù)的萬達、旭輝、陽光城(000671,股吧)、富力等多家房企的境外發(fā)債備案，已有超過十家房企在不到一個月的時間發(fā)行境外債券。

　　2018年4月份，海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。

　　就目前的態(tài)勢看，此前被視為境內(nèi)融資的補充方式之一的境外融資，有望成為房企主要融資方式。

　　當(dāng)然，鑒于傳統(tǒng)渠道融資受限，除了境外融資，資產(chǎn)證券化(ABS)也為房企提供了填補融資資金缺口的新融資渠道。

　　2015年以后，房地產(chǎn)相關(guān)的ABS產(chǎn)品呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量年均增長達284%，融資規(guī)模年均增長達到了163%。在房地產(chǎn)信用債融資中，2017年1-8月，房地產(chǎn)信用債融資ABS融資占比已經(jīng)達到了14.5%。

　　房地產(chǎn)行業(yè)巨大的體量，以及對資金饑渴的需求，正推動房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類ABS迅速發(fā)展。目前，房企供應(yīng)鏈ABS井噴，規(guī)模已達782億元，至少14家公司涉足以解資金之渴。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、華夏幸福、綠城中國、新城控股、世茂房地產(chǎn)、陽光城、富力地產(chǎn)、遠洋集團、融信集團、中國奧園、和昌集團、恒大等至少14家公司不同程度的涉足供應(yīng)鏈ABS。

　　值得一提的是，盡管規(guī)模房企負(fù)債高企，但在部分典型房企中，融資成本整體處于下降趨勢。

　　近日，億翰智庫發(fā)布2017年上市房企融資成本TOP50。數(shù)據(jù)顯示，2017年TOP50房企平均融資成本5.45%，2016年為5.89%。TOP 1-10 房企平均融資成本僅4.10%，較2016年平均融資成本4.33%相比下降0.2個百分點。

　　這就意味著，TOP50的房企，借的錢雖然多了，但是利息也低了。如2017年，華潤置地、中海海外發(fā)展以及龍湖地產(chǎn)融資成本均下降到5%一下。

　　由此可判斷見，2018年，在地產(chǎn)行業(yè)急需去杠桿、資金利率提高非常厲害的背景下，但是大型房企積極拓寬融資渠道，有利于企業(yè)降低融資成本。

　　抓住政策小周期

　　毋庸置疑，在2017年之前加杠桿的房企，90%以上都賭對了，但是2017年以后，房企要增加贏率，更要抓住政策小周期。

　　如限價政策下，乘著政策的東風(fēng)，越來越多的房企加入做租賃的行列，如萬科、碧桂園、保利、龍湖以及旭輝都已布局租賃行業(yè)。

　　此外，近來專注做城中村改造、租賃住房(低成本拿地)、物流地產(chǎn)等項目的，也比較容易獲得銀行資本的青睞。

　　值得一提的是，在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進租賃新政、加大金融支持的大背景下，長租公寓ABS開始發(fā)力。如2016年1月10日，長租公寓運營商魔方公寓設(shè)立“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，募集資金總額3.5億元，這是中國ABS發(fā)行歷史上首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　此前業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)的獨角獸最有希望誕生在輕資產(chǎn)運營的長租公寓業(yè)務(wù)，預(yù)計到2018年底鏈家自如已運營分散式公寓將達到100萬間，而主要房企布局的集中式公寓管理規(guī)模超過10萬的都屈指可數(shù)，未來，這一狀況或許被改變。

　　總之，隨著2017年信貸的收緊，債券發(fā)行的從嚴(yán)審批以及樓市的調(diào)控，使部分房企現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力。但是，實力雄厚的房企，尤其是規(guī)模不斷擴大的房企，由于信用較高，不僅更容易獲得資金來源，而且資金成本也較低。

　　在2017年前已加杠桿的，很多都已成為巨頭，而不敢加杠桿的，想加也加不了，雖然目前眾多房企都出現(xiàn)融資難，利息成本高，但是對于前50強的房企，一方面，其有能力通過多渠道融資方式，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)杠桿，同時規(guī)模房企也可根據(jù)企業(yè)自身的周轉(zhuǎn)速度、現(xiàn)金流、溢價能力，一邊降低負(fù)債的同時，一邊增加“買地錢”。

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