誰在瞎搞誰在兜底？多地庫存告急背后的真相

2018-05-29 來源：和訊名家

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊繼西安（樓盤）“一房難求”之后，橫盤了多年的長沙（樓盤）也被媒體曝出樓市庫存告急。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到而由此引發(fā)的開發(fā)商捂盤惜售等行為逐漸增多，不僅如此，還發(fā)生了很多亂象。之前成都、西安的夸張就不說了，最新的如杭州（樓盤），搖號最高凍資1700萬……

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到與此同時，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天津（樓盤）的人才引入政策，似乎正在醞釀著房價走俏的趨勢。

　　這逼得主管部門沒法坐住。此前，在約談了成都、太原（樓盤）后僅僅10天，非工作日，上上周六，5月19日，住建部發(fā)出《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。

　　成都等地調(diào)控被迫持續(xù)加碼，市場預(yù)計，更密集的調(diào)控潮正在路上。

　　調(diào)控是逼不得已，深化、繼續(xù)調(diào)控甚至可以說是被迫，因為市場太瘋狂。而為何走到今天？一定是有原因的，來時的路值得思考。

　　今天，杠桿游戲就從幾個維度去復(fù)盤一下，庫存告急是是怎么一步步形成的。

　　1.住宅用地出讓和成交面積近幾年一直在大幅下滑，直到2017年才回升，但依舊雙雙不如近7年的第二供地高峰年2012，更別說最高峰時

　　首先，杠桿游戲想帶各位桿友看一下，近些年的宅地出讓和成交情況。

　　為什么要關(guān)心土地市場？道理很簡單，有多少宅地供應(yīng)，決定未來市場預(yù)期；具體成交多少宅地，決定未來真實住宅供應(yīng)。

　　而這兩點，對于開發(fā)商來說就是房價大概怎么定，未來怎么拿地？譬如拿還是不拿，拿更少還是拿更多？

　　對于購房者、投資者來說就是，房價到底是漲還是跌？

　　從上圖1可以發(fā)現(xiàn)，全國宅地供應(yīng)從2011年到2013年一直處于爬坡狀態(tài)。供應(yīng)從2011年的55346.01萬平米，增加到2013年的130772.39萬平米。

　　2年時間，增加了一倍多。接著也掉很快。

　　2014年全國宅地供應(yīng)一下子滑坡到103554.17萬平米，還不如2012年。然后2015、2016年一直滑坡，到2016年供應(yīng)已經(jīng)不到7億平米。

　　數(shù)字太長、單位太小、小數(shù)點太多，下文開始，杠桿游戲用億平米做單位。

　　直到2017年，在中央強力調(diào)控，要求增加供給壓力之下，才艱難回到8億平米出頭的宅地供應(yīng)。這比高峰期依舊低了5億平米。

　　想想這是怎么概念？供應(yīng)不代表成交，但已經(jīng)很說明市場預(yù)期。

　　具體的成交情況，如上圖1，和供應(yīng)的趨勢是完全吻合的。2011年，我國宅地成交3.4億平米，到了2013年攀升到近10億平米。

　　接著，經(jīng)歷了2014-2016年，連續(xù)3年的下滑。到2016年時，全國宅地成交僅有5.25億平米，別說和2013年沒法比，也遠(yuǎn)不如2012年的7.56億平米。

　　同樣，在中央強力調(diào)控，要求增加供給壓力之下，2017年我國宅地才回升到6.55億平米，但依舊不如2012年。

　　值得注意的是，杠桿游戲要說，上述數(shù)據(jù)是比較靠譜的。

　　出自國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)，由智研咨詢整理。國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)，由國家信息中心主辦的專業(yè)性信息網(wǎng)站，主要面向政府和社會單位提供宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)方面的信息和數(shù)據(jù)服務(wù)。

　　2.住宅施工面積2014年后至少也經(jīng)歷了2年下滑

　　供了多少地、實際成交了多少，最終都會反映到施工面積上。

　　如下圖2，2011年我國住宅房屋施工面積57.49億平米，然后一路攀升，到2014年最高峰時達到68.90億平米。

　　接著，至少經(jīng)歷了連續(xù)2年的下滑。2015、2016年，我國住宅施工面積接連下滑。2016年末減少到66.07億平米。

　　為什么杠桿游戲說至少經(jīng)歷了2年的下滑。因為2017年的數(shù)據(jù)，國家數(shù)據(jù)庫尚未發(fā)布。如上圖2，只有2016年以前的數(shù)據(jù)。

　　總的施工面積，為什么會下滑？道理很簡單，上文第一部分，杠桿游戲已經(jīng)寫得很清楚了，宅地總的供應(yīng)、成交面積在往下走。

　　加上2013-2014年那一撥庫存積壓，資金成本因素等，開發(fā)商熱情也在下降、壓力也大。不過2015年末開始去庫存后，銷售雖然明顯增加，囿于土地供應(yīng)原因、新房限價等因素，住宅施工面積依舊增長不明顯�！　⊥瑫r，因為這兩年銷售火爆，也加速了一些項目建設(shè)進度。既有的賣出去、較快建設(shè)結(jié)束，新的開工又沒有跟上，總的在建面積也就下滑。

　　不過，我國2017年的統(tǒng)計公報顯示，2017年末我國商品住宅施工面積53.64億平米。

　　如上圖3，這比2016年有2.9%的增加。實際上，如上圖2、圖3，所有住宅中，商品住宅施工面積2011年以來一直在穩(wěn)步增長。雖然比較緩慢。

　　既然在增長，我國是期房銷售為主，那么表面看，總的市場供應(yīng)，按說還是該略有增長。情況卻是緊俏，問題出在哪兒？

　　1.此前去庫存、降息降準(zhǔn)、政策鼓勵，導(dǎo)致剛需、投資購房都增長很快；

　　2.結(jié)構(gòu)性問題，總的施工面積不代表具體某個城市、區(qū)域。比如我國主要熱點城市，這些年無論供地還是施工面積看，供給一直是比較緊張的。

　　誰在瞎搞誰在兜底？多地庫存告急背后的真相|地產(chǎn)·桿

　　3.加上調(diào)控、限價因素、人才房票，二手房、新房價格套利空間出現(xiàn)，這逼著人投資房子。都覺得買到新房如同股市打新，買到就是賺到……

　　所以，新房限價是不是還有必要？還原真實市場價格、杜絕簡單博傻式的套利。根據(jù)實際情況制定新的調(diào)控策略，把長效機制搞更好，是不是更利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定？

　　3.減少的住房施工面積還去了哪兒？

　　如上文第二部分所述，杠桿游戲簡單分析了為何出現(xiàn)至少連續(xù)2年的，住宅施工面積下滑。

　　此外，杠桿游戲還注意到一些數(shù)據(jù)，也很有趣。

　　2011年時，我們非常注重保障房的建設(shè)，特別是公租房。那個時候我們確定了2條腿走路，一條市場，也就是多供地土地。如上文第一部分?jǐn)?shù)據(jù)顯示和分析的，當(dāng)時宅地供應(yīng)增加非常明顯。