駐馬店房產(chǎn)在線訊 “尊敬的范書記：您好！我是一名碩士，成都戶籍的創(chuàng)業(yè)者。我在成華區(qū)有一套73平米的房子，一家四口在住。2017年，在成都樓市最火的時(shí)候，我把家庭的資金用作創(chuàng)業(yè)，而沒(méi)有加入買房大軍。為的就是能實(shí)現(xiàn)自己的理想，為成都做出貢獻(xiàn)。但是我發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在回過(guò)頭去，想改善家庭的居住環(huán)境，已經(jīng)是不太可能了�！�

　　 駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到5月11日，在這封寫給成都市委書記范銳平的信中，這位市民感嘆道：“二手房?jī)r(jià)格太高，動(dòng)輒好幾百萬(wàn)；一手房搖號(hào)根本搖不到，200套房子，幾萬(wàn)人排號(hào)。成都樓市在短短兩年的時(shí)間，價(jià)格翻了一倍多。公司的年輕人現(xiàn)在一有空就討論如何買房如何搭上成都房市這趟車。不好好工作，整天發(fā)愁，整天請(qǐng)假去排號(hào)。”

　　正如信中所描述的那樣，彼時(shí)的成都樓市秩序失衡。限價(jià)壓頂下，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛，存在巨大的剪刀差，最極端的中鐵建青秀未遮山項(xiàng)目1056套房源，吸引了7.4萬(wàn)人報(bào)名登記搖號(hào)，中簽率僅為1.4%。

　　據(jù)新華社5月9日?qǐng)?bào)道稱，就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題，住建部約談了成都、太原（樓盤）兩市政府負(fù)責(zé)人。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到，就在被住建部約談的同時(shí)，財(cái)政部也悄悄進(jìn)駐成都，和萬(wàn)科、保利、金茂三家房企舉行座談會(huì)，對(duì)成都樓市進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。

　　這封信公布后的第四天，5月15日夜間，成都官方加碼了限購(gòu)政策的調(diào)控力度，限購(gòu)對(duì)象由個(gè)人調(diào)整為家庭，嚴(yán)防離異后購(gòu)房、父母投靠子女入戶后單獨(dú)購(gòu)房等投機(jī)行為。

　　不過(guò)，在購(gòu)房一端堵住投機(jī)購(gòu)房漏洞之后，新房限價(jià)導(dǎo)致的一系列后遺癥仍待解決。

　　“目前政策下，存在購(gòu)房者、開發(fā)商、當(dāng)?shù)卣�府的‘三輸’狀態(tài)。購(gòu)房者的真需求，但無(wú)法買；開發(fā)商被限價(jià)，無(wú)法正常銷售，導(dǎo)致現(xiàn)金流不正常，賺不到錢也損失了拿地信心；開發(fā)商購(gòu)地信心不足，地價(jià)受損，政府的土地財(cái)務(wù)受影響。”一位成都本土開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴騰訊《棱鏡》。

　　破局之道仍未可知。

　　一夜冷暖

　　5月22日，一夜陣雨后，中鐵建西派城項(xiàng)目部迎來(lái)了交搖號(hào)資料的購(gòu)房者。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到，與動(dòng)輒上萬(wàn)人排隊(duì)登記的現(xiàn)場(chǎng)相比，西派城登記現(xiàn)場(chǎng)冷冷清清，購(gòu)房者不用排隊(duì)即可進(jìn)入登記大廳，大廳里隨處可見(jiàn)空閑的位置，開發(fā)商準(zhǔn)備的排隊(duì)護(hù)欄壓根派不上用場(chǎng)。

　�。ㄗ鳛槌啥肌�5·15新政”后首個(gè)拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，西派城項(xiàng)目冷清至極，開發(fā)商為客戶提前準(zhǔn)備的座椅完全派不上用場(chǎng)。）下載APP 閱讀本文更深度報(bào)道

　　（作為成都“5·15新政”后首個(gè)拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，西派城項(xiàng)目冷清至極，開發(fā)商為客戶提前準(zhǔn)備的座椅完全派不上用場(chǎng)。）

　　這家位于三環(huán)四環(huán)中間位置的武侯區(qū)樓盤，是成都“5·15新政”后首個(gè)拿到預(yù)售證的項(xiàng)目。此次共推出108套房源，戶型均在147-302平米之間，均價(jià)在1.6萬(wàn)/平米（帶3000元的裝修費(fèi)）。

　　“這個(gè)改善型項(xiàng)目都是大戶型，總價(jià)至少230萬(wàn)起，剛需承受不了，而且現(xiàn)在政策只能一次參與一個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)，搖號(hào)選房結(jié)束前不能再去別的項(xiàng)目登記，估計(jì)這次中簽率挺高的�！钡怯洭F(xiàn)場(chǎng)有購(gòu)房者告訴騰訊《棱鏡》。樓盤旁邊的馬路上，停靠著不少瑪莎拉蒂、奔馳、寶馬等豪車。

　　多位成都地產(chǎn)界人士向騰訊《棱鏡》預(yù)測(cè)，此次限購(gòu)對(duì)象堵漏后，有資格的購(gòu)房人群將大幅下降七八成。

　　不過(guò)，1.6萬(wàn)元/平米的均價(jià)，依然存在不小的套利空間。騰訊《棱鏡》查詢鏈家等中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)獲悉，西派城周邊的二手房均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平米以上。而一街之隔的金茂府項(xiàng)目，2017年4月拍地時(shí)的樓面價(jià)就達(dá)到了1.7萬(wàn)元/平米，至今尚未入市。

　　新房二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況在成都樓市中隨處可見(jiàn)。

　　位于錦江區(qū)二環(huán)邊的仁恒濱河灣項(xiàng)目，除了沙盤之外，戶型圖、樣板間一概沒(méi)有，售樓大廳鮮有人跡。其置業(yè)顧問(wèn)告訴騰訊《棱鏡》，三期項(xiàng)目早在一年前就達(dá)到了申請(qǐng)預(yù)售證的條件，但因?yàn)檎�府限價(jià)，現(xiàn)在想賣到2萬(wàn)都難，至于開盤時(shí)間，只能是“遙遙無(wú)期”。鏈家數(shù)據(jù)顯示，該樓盤2014年建成的一期房源二手房均價(jià)在3.6萬(wàn)元/平米以上。

　　與冷清的住宅項(xiàng)目相比，此次限購(gòu)升級(jí)后，資金開始流向不限購(gòu)的公寓及商鋪。

　　在濱河灣項(xiàng)目隔壁，合景太富地產(chǎn)的公寓項(xiàng)目受到追捧。5月20日下午，頂著悶熱的天氣，置業(yè)顧問(wèn)們拿著宣傳頁(yè)，站在路邊，逢車必問(wèn)：“公寓，要的嘛�！睋頂D的銷售大廳中，購(gòu)房者趨之若鶩，該置業(yè)顧問(wèn)告訴騰訊《棱鏡》，公寓單價(jià)在2萬(wàn)/平米左右，一天已經(jīng)賣了20多套公寓，有的客戶一次性買了五六套。

　　（對(duì)住宅項(xiàng)目的限購(gòu)，導(dǎo)致投資客涌入公寓及商鋪產(chǎn)品，錦江區(qū)二環(huán)邊的一處公寓項(xiàng)目，吸引了不少投資客。）

　�。▽�(duì)住宅項(xiàng)目的限購(gòu)，導(dǎo)致投資客涌入公寓及商鋪產(chǎn)品，錦江區(qū)二環(huán)邊的一處公寓項(xiàng)目，吸引了不少投資客。）

　　根據(jù)中成房業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截止2016年10月，成都商業(yè)存量卻高達(dá)1338.3萬(wàn)平米，去化時(shí)間超10年，40年產(chǎn)權(quán)的LOFT及SOHO公寓產(chǎn)品351萬(wàn)平米，去化周期約30個(gè)月。

　　不過(guò)，對(duì)于像林寧這樣的剛需者而言，公寓并無(wú)太多吸引力。

　　2013年四川（樓盤）大學(xué)畢業(yè)后，林寧并未考慮買房，親身經(jīng)歷了2017年樓市的瘋狂之后，他將戶口從老家河南遷至天府新區(qū)，開始了漫長(zhǎng)的搖號(hào)過(guò)程。至今搖了十多個(gè)項(xiàng)目，最佳戰(zhàn)績(jī)是最近4月底的海倫天麓項(xiàng)目，455套房源，他的排號(hào)也只是1500多名。

　　“之前每天回到家第一件事，就是去房協(xié)網(wǎng)看有沒(méi)有新盤出來(lái)，現(xiàn)在搖多了就沒(méi)什么焦慮感了，都是‘佛系’搖號(hào)了�！绷謱庨_玩笑地對(duì)騰訊《棱鏡》表示。

　　不過(guò)，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)，成都慢節(jié)奏的悠閑生活開始慢慢變了味，為了“多攢一個(gè)月工資，房子面積能大一點(diǎn)”，林寧和女友每年例行的旅行也放棄了。

　　隱形高壓線

　　2016年年中，樓市的瘋狂接連在北上廣深及部分二線城市上演。當(dāng)年9月底，一則《有購(gòu)房者一次性購(gòu)買成都某樓盤60套房，總價(jià)上億元》的新聞，讓外界意識(shí)到，部分炒房客的游資正從江浙滬、中部地區(qū)轉(zhuǎn)移至成都這一價(jià)值洼地。

　　在長(zhǎng)期觀察成都樓市的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授劉璐看來(lái)，成都是“一個(gè)被誤讀的熱點(diǎn)城市”。

　　按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，劉璐研究發(fā)現(xiàn)，自2013年至2016年，成都四年累計(jì)漲幅為10.81%，僅排名26位，單看2016年漲幅為5.39%，深圳（樓盤）四年漲幅則高達(dá)114%。

　　“相對(duì)于同等經(jīng)濟(jì)水平甚至經(jīng)濟(jì)水平略差的城市而言，成都絕對(duì)房?jī)r(jià)相對(duì)偏低，在這一輪全國(guó)性樓市行情中，發(fā)力明顯滯后于東部城市。在2016年下半年以來(lái)借著全國(guó)樓市的這一輪大行情實(shí)現(xiàn)了一定程度的‘價(jià)值回歸"。劉璐表示。

　　“少漲了半年時(shí)間，起碼能沖一倍上去，達(dá)到1.5萬(wàn)的均價(jià)�！痹谙蝌v訊《棱鏡》談及當(dāng)年的市場(chǎng)行情，成都當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)人士不無(wú)惋惜。

　　二手房房?jī)r(jià)更能準(zhǔn)確地反映成都樓市的真實(shí)情況。根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年9月，成都主城區(qū)（包含青羊、錦江、金牛、武侯、成華及高新區(qū)）二手房均價(jià)約為1.08萬(wàn)元/平米，到了2018年4月，均價(jià)達(dá)到2.07萬(wàn)元/平米，漲幅超過(guò)90%。

　　不同信源的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士向騰訊《棱鏡》表示，盡管無(wú)從判斷“60套房事件”的真實(shí)性，但最終發(fā)酵的結(jié)果是，成都作為唯一一個(gè)西部城市，和北上廣深等15個(gè)城市，成為調(diào)控重點(diǎn)城市，被要求“把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上，就是與十月份相比，環(huán)比不能上漲，只能下降�！�

　　《棱鏡》并未獲悉成都官方關(guān)于2016年10月的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。不過(guò)包括中國(guó)指數(shù)研究院、中原地產(chǎn)在內(nèi)的多家房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)，整個(gè)大成都范圍新房房?jī)r(jià)在7000-8000元左右，主城區(qū)新房房?jī)r(jià)在1.3萬(wàn)元/平米左右。

　　不過(guò)，這一指令并未引起當(dāng)?shù)刈銐虻闹匾�。隨著2017年4月后，限購(gòu)、限售等調(diào)控政策的出臺(tái)，一度讓火熱樓市趨于冷靜。好景不長(zhǎng)，7月施行的人才落戶政策，并由此這一購(gòu)房窟窿令市場(chǎng)急速回暖，茶水費(fèi)、全款購(gòu)房等亂象頻出。雖然當(dāng)年11月?lián)u號(hào)政策的出臺(tái)，及時(shí)遏制了市場(chǎng)亂象，但新房二手房巨大的差價(jià)，令龐大的購(gòu)房人群趨之若鶩，中簽率處于低谷。

　　與此同時(shí)，自2016年底起，出于對(duì)成都樓市未來(lái)看好，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)打響，地王頻出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，成都這兩年樓面價(jià)（加反建成本）突破1萬(wàn)元/平米的項(xiàng)目超過(guò)40余處。

　�。ㄎ髋沙歉舯诘凝埡�地塊，龍湖在2017年7月以“最高限價(jià)9800元/平米+50%商業(yè)自持比例”競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率40%，總價(jià)13.36億元，該土地仍未開工。目前，諸如龍湖這樣的過(guò)去兩年拍下的高價(jià)地均未入市。）

　�。ㄎ髋沙歉舯诘凝埡�地塊，龍湖在2017年7月以“最高限價(jià)9800元/平米+50%商業(yè)自持比例”競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率40%，總價(jià)13.36億元，該土地仍未開工。目前，諸如龍湖這樣的過(guò)去兩年拍下的高價(jià)地均未入市。）

　　“從2017年初開始，大家發(fā)現(xiàn)預(yù)售價(jià)格只要超過(guò)1.3萬(wàn)，房管局就不給審批了，給你打回去。等到年底再拍地時(shí)，大家開始猶豫，政府安慰開發(fā)商說(shuō)新拍的項(xiàng)目就按照新辦法來(lái)處理，承諾給予樓面價(jià)+建安成本+精裝修（合理利潤(rùn)）。”成都一家外來(lái)房企高管對(duì)騰訊《棱鏡》表示。

　　不過(guò)，一刀切的1.6萬(wàn)元/平米（1.3萬(wàn)元的清水價(jià)+0.3萬(wàn)元的裝修價(jià)）的新房預(yù)售價(jià)格，持續(xù)到2018年5月才有零星樓盤突破，天府新區(qū)蔚藍(lán)卡地亞花園城清水價(jià)達(dá)到了1.75萬(wàn)元/平米。

　　自2018年3月起，眼看突破限價(jià)無(wú)望，謹(jǐn)慎的開發(fā)商選擇用腳投票，失去了在主城區(qū)拿地的熱情，這導(dǎo)致多宗主城區(qū)位置優(yōu)越的土地流拍或底價(jià)成交。開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向近郊、遠(yuǎn)郊、縣市拿地，新津、邛崍、青白江、簡(jiǎn)陽(yáng)等地土地紛紛溢價(jià)成交。

　　騰訊《棱鏡》獲悉，在住建部約談成都的同時(shí)，財(cái)政部也對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，在這場(chǎng)由房管局召集的、持續(xù)兩三個(gè)小時(shí)的座談會(huì)，萬(wàn)科、保利、金茂三家房企，反映了包括一二手房?jī)r(jià)格倒掛、新房中簽率低、限價(jià)導(dǎo)致新房上不了市等市場(chǎng)情況。

　　“財(cái)政部出面，這或許與近期多宗土地流拍有關(guān)，這對(duì)地方財(cái)政有壓力�！笔煜ご耸碌某啥家晃煌鈦�(lái)房企高管向騰訊《棱鏡》分析稱。根據(jù)土地咨詢研究平臺(tái)銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2017年，成都土地出讓金收入為1222億元，累計(jì)成交12747畝，土地金額達(dá)到高峰，約占整個(gè)成都地方財(cái)政收入的40%以上。

　　開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的集體冰凍

　　新房限價(jià)所帶來(lái)的后遺癥，不止于土地流拍，整個(gè)成都房地產(chǎn)行業(yè)上下游都受到了劇烈影響。

　　一家高價(jià)拿地的外來(lái)開發(fā)商高管對(duì)騰訊《棱鏡》表示，原來(lái)按照正常的市場(chǎng)邏輯來(lái)拍地，但現(xiàn)在的管理方式在事實(shí)上已完全脫離市場(chǎng)化，賣與不賣都虧，我們?nèi)缱�針氈，“開發(fā)商可能會(huì)割肉，比如30億拿地，作價(jià)20億入股項(xiàng)目，和別的開發(fā)商合作一起來(lái)操盤，拿時(shí)間來(lái)賺取空間�！�

　　上述高管判斷，未來(lái)成都本土中小開發(fā)商可能會(huì)面臨資金斷流的情況，有的項(xiàng)目修到了一半發(fā)現(xiàn)上不了市，拖欠建設(shè)方工程款，今年年底三角債可能會(huì)大量出現(xiàn)。

　　此外，他分析稱，按照房地產(chǎn)行業(yè)正常建設(shè)周期，一般一年半到兩年會(huì)交房，所以2017年初拍的土地最早會(huì)在2018年下半年交房，到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)大量客戶投訴，認(rèn)為裝修不值這個(gè)價(jià)格。

　　如果說(shuō)對(duì)于開發(fā)商的影響尚需時(shí)間來(lái)驗(yàn)證，但對(duì)于代理公司、媒體平臺(tái)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　成都本地一家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴騰訊《棱鏡》，現(xiàn)在利潤(rùn)越來(lái)越少，我們甚至不做任何推廣，不打任何廣告，靜悄悄地賣房就好，低調(diào)低調(diào)再低調(diào)，如果高調(diào)，排號(hào)的人更多，“13-15年，每年的廣告費(fèi)可能在100萬(wàn)，到了17年就是10萬(wàn)�！�

　　“個(gè)別樓盤，守盤都守了一年多了，一開始有希望，到?jīng)]希望，就這么耗著。你也不能說(shuō)走，浮動(dòng)虧損就變成實(shí)際虧損，就陪著開發(fā)商守著�！背啥籍�(dāng)?shù)匾患翌H有實(shí)力的的房產(chǎn)營(yíng)銷代理公司董事長(zhǎng)對(duì)騰訊《棱鏡》表示。

　　事實(shí)上，限價(jià)導(dǎo)致新房入市即告罄，開發(fā)商后期只需要收取客戶的登記資料，后續(xù)搖號(hào)均由政府公證處來(lái)主持，樓盤區(qū)位、售價(jià)、戶型圖、裝修方案等樓盤信息，以及后續(xù)的搖號(hào)結(jié)果均展示在成都房協(xié)官網(wǎng)上，留給開發(fā)商及代理公司營(yíng)銷的空間幾乎沒(méi)有。

　　上述代理公司董事長(zhǎng)告訴騰訊《棱鏡》，2016年第四季度到現(xiàn)在，代理公司、廣告媒體遭遇十多年最大的生存壓力，房子不愁賣，全靠搖號(hào)，廣告不用做，代理公司變成沒(méi)有技術(shù)含量的勞務(wù)輸出公司，“個(gè)別企業(yè)找?guī)讉�(gè)女孩子收資料、簽單就好了，哪還需要代理公司還收我1%的代理費(fèi)。甲方一般比較強(qiáng)勢(shì)，到期不續(xù)約，中途解約，或者通過(guò)壓低代理費(fèi)來(lái)壓你，從1%降低到最低0.4%，而我們的成本就在0.6%-0.8%之間�！�

　　至于未來(lái)出路該走向何方，這位代理公司董事長(zhǎng)表示，通過(guò)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的包銷方式來(lái)獲取溢價(jià)成為轉(zhuǎn)型的方向，“投資客買不了住宅，才去買公寓項(xiàng)目，剛好給了我們空間。比如用3000萬(wàn)的資金作為杠桿來(lái)撬動(dòng)1個(gè)億的一棟樓，我們也出錢，基金公司出大頭，通過(guò)包裝經(jīng)營(yíng)裝修等專業(yè)操盤能力，在合同期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)。市場(chǎng)上好多公司都在做，但風(fēng)險(xiǎn)很大�！�

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