駐馬店房產(chǎn)在線訊  國(guó)家一直在持續(xù)關(guān)注住房租賃市場(chǎng)，特別是在政策上提倡“租售并舉”，駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到租售并舉的政策是19大確定的未來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)核心的內(nèi)容，也就是說(shuō)未來(lái)的中國(guó)的這個(gè)地產(chǎn)的主管部門(mén)和一些地方的政府核心任務(wù)，而政策落地更需要市場(chǎng)配合。

　　大陸房市和租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)何來(lái)何去

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到大家都知道，房地產(chǎn)制度中的招拍掛，原來(lái)是從香港學(xué)來(lái)的；但是，我們沒(méi)有學(xué)到香港的另外一方面就是讓不同的階層，不同的消費(fèi)能力，可以找到和收入相對(duì)適配的房子，比如說(shuō)你是一個(gè)平民階層，消費(fèi)不起更高端的房子，政府可以提供叫廉租房，叫公共廉租房；當(dāng)然在公共廉租房的基礎(chǔ)上，你可以設(shè)置不同價(jià)位的，不同檔次的商住房，你可以消費(fèi)高級(jí)的公寓，你也可以消費(fèi)相對(duì)經(jīng)濟(jì)的公寓，當(dāng)然也可以短租，也可以長(zhǎng)租；在咱們大陸剛剛開(kāi)始這一進(jìn)程，租售并舉包括保障性的租房，但是租房不能認(rèn)為是相對(duì)比較低端的一種方式，并不等于說(shuō)租房就一定是低端的需求。從全球來(lái)看，相對(duì)高端的租房市發(fā)育起來(lái)，出現(xiàn)了高端公寓，長(zhǎng)租也好，短租也好，裝修標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，高收入人群比如說(shuō)在中國(guó)有大量的外企高管人員包括外籍人士，在中國(guó)來(lái)工作幾年，未必到每個(gè)城市要買(mǎi)房置業(yè)，高端的白領(lǐng)階層在擴(kuò)大，租房的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的并沒(méi)有降低，比如像在CBD工作的很多年輕白領(lǐng)的收入水平未必很高，也希望保持一個(gè)與國(guó)際接軌的消費(fèi)時(shí)尚潮流的生活方式，對(duì)住房的品質(zhì)要求很高；北京（樓盤(pán)）這么大，很多學(xué)生家長(zhǎng)跨區(qū)域的接送孩子，不如就近租房，環(huán)境品質(zhì)也應(yīng)當(dāng)是有較高要求的；還有那些高收入的一些金領(lǐng)階層，要求高端的別墅，應(yīng)該多層次并舉，我們普通老百姓(603883,股吧)也能找到房租適配的房源。

　　拷問(wèn)房租漲價(jià)實(shí)情

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看，房租增長(zhǎng)“過(guò)快”未必是事實(shí)，據(jù)《中國(guó)商報(bào)》報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及其實(shí)4月份做過(guò)一次統(tǒng)計(jì)，全國(guó)整個(gè)的租賃房租的水平，4月份是上漲了2.4%，1-4月累計(jì)同比上漲了2.5%；北京高一些，北京前三個(gè)月同比漲了8%，但是較去年的前三個(gè)月還下降了17%。由于觀念的變化，一線城市，包括一些二線城市，對(duì)于租房的需求也是明顯的增高了，加之“租售并舉”政策鼓勵(lì)大家租房的時(shí)候，一線城市北上廣深這些地方的租房需求都在增長(zhǎng)，北上廣深的租房需求分別增長(zhǎng)了百分之179，188，253和283，是明顯的上升趨勢(shì)，買(mǎi)房子的熱情也逐漸理性化，而轉(zhuǎn)向了租賃市場(chǎng)，在這個(gè)過(guò)程中，近幾年來(lái)也發(fā)現(xiàn)黑中介和漲價(jià)的情況，這方面我們租賃市場(chǎng)的法律規(guī)范可以逐步細(xì)化，但是最終解決方案，應(yīng)該是利用市場(chǎng)機(jī)制和政府部門(mén)的努力，消除信息不對(duì)稱(chēng)，以及交易上的一些障礙，這里邊確實(shí)有法律法規(guī)額的完善問(wèn)題，但是還有一個(gè)方面，我想提醒大家的是，其實(shí)市場(chǎng)有幾個(gè)層面都要一起來(lái)分析，才能得出來(lái)比較全面和準(zhǔn)確的結(jié)論，例如：漲價(jià)的多元?dú)w因分析中有多少權(quán)重是黑中介造成的。

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　　不走“重資產(chǎn)”路線是否可行

　　房屋中介市場(chǎng)里面有一部分是很正規(guī)的品牌的，也有專(zhuān)門(mén)做長(zhǎng)租公寓的，中介公司里面又有不同的情況，一種是拿自己的物業(yè)（自持物業(yè)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不是中介）做長(zhǎng)租公寓的，還有一種是歸集方式，換句話說(shuō)，是輕資產(chǎn)方式，收購(gòu)散戶(hù)一定時(shí)期內(nèi)的租賃權(quán)，統(tǒng)一品牌并標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)。其實(shí)房地產(chǎn)商也很糾結(jié)，一方面，輕資產(chǎn)方向讓公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)更加健康一些；另一方面，國(guó)家又希望地產(chǎn)商拿自持物業(yè)做長(zhǎng)租業(yè)務(wù)來(lái)平抑房?jī)r(jià)，如此又要求地產(chǎn)商不得不走“重資產(chǎn)”路線，算下來(lái)，可能利潤(rùn)率不理想，對(duì)于以營(yíng)利為目的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這很矛盾也很糾結(jié)；對(duì)于重資產(chǎn)自持物業(yè)來(lái)講（特別是品牌化和連鎖化），成本負(fù)擔(dān)又大，舉例來(lái)說(shuō)，過(guò)去比較普遍，現(xiàn)在還有個(gè)案，在土地性質(zhì)修改的時(shí)候，項(xiàng)目沒(méi)有集體供暖的供暖房，自建需要增加成本；再加上統(tǒng)一裝修，還有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，為了讓客戶(hù)的體驗(yàn)好一些，比如說(shuō)打掃衛(wèi)生和設(shè)備維修等等服務(wù)，都要增加成本，還有租期因素，租期10年一貫制當(dāng)然好，但是市場(chǎng)實(shí)際情況是中位數(shù)為1-2年，這就意味著如果要維護(hù)好品牌化、連鎖化和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，又要增加成本；所以理論上就應(yīng)該比周邊民房租金貴上10-20%，也屬正常。所以，要看市場(chǎng)里面各種各樣的市場(chǎng)主體的具體情況，準(zhǔn)確分析出什么是主要矛盾或主流情況，才能下一個(gè)正確的結(jié)論。

　　長(zhǎng)期流動(dòng)性 水大魚(yú)大

　　政府在加大市場(chǎng)整治力度的同時(shí)，應(yīng)盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，并出臺(tái)配套扶持政策，租賃房體系如何形成多層次供應(yīng)，治理市場(chǎng)亂象的同時(shí)，把脈市場(chǎng)，當(dāng)務(wù)之急是讓租賃市場(chǎng)的供給充分涌流，放大競(jìng)爭(zhēng)的空間，而不要一棍子打死，例如：讓他們?cè)趲讉�(gè)平臺(tái)上去比價(jià)和比服務(wù)，并且我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，一些品牌商，利用分享經(jīng)濟(jì)和共享經(jīng)濟(jì)的概念，與家電、家俬甚至互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，分?jǐn)偝杀静⒐蚕硎找�，結(jié)果是不僅僅改善了客戶(hù)體驗(yàn)，在基本服務(wù)之外，還提供社群文化氛圍營(yíng)造，房東和中介免打擾服務(wù)和其它增值服務(wù)，努力做到“貴的其所”。迄今為止，規(guī)模最大的前30家知名地產(chǎn)商，大約10家進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)；創(chuàng)投資金也已經(jīng)進(jìn)入這一領(lǐng)域，劍指收入較高的上班族。所以，如果利用好住房租賃資產(chǎn)證券化等等資本工具，加緊政策配套，降低長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出租方的成本，給供需雙方提供較穩(wěn)定的收入預(yù)期，例如利用各種房地產(chǎn)信托基金等各種市場(chǎng)化手段，特別是通過(guò)資本市場(chǎng)給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)注入長(zhǎng)期流動(dòng)性，同時(shí)政府有關(guān)部門(mén)向房市注入公共廉租房，供給充分，水大魚(yú)大，或許10年之內(nèi)，市場(chǎng)有序、層次分明，供需對(duì)接的健康房市有望建成，始于足下的自然就是培育市場(chǎng)。

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