駐馬店房產(chǎn)在線訊  土地是房地產(chǎn)行業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也往往代表著一個區(qū)域未來的樓市走向。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到今年1-4月份，全國范圍內(nèi)土地市場所呈現(xiàn)出的態(tài)勢同去年截然不同，二線城市重新成為房企拿地主戰(zhàn)場，這似乎也意味著在未來一兩年內(nèi)，全國樓市格局將面臨一次新的調(diào)整。

　　二線城市“搶人”，引發(fā)房企重倉投資

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年以來，二線城市重新成為房企奪地的主戰(zhàn)場。根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從銷售額排名TOP 50房企今年前4個月拿地所在城市來看，二線城市廣受關(guān)注，占比達(dá)67%。而中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，50大熱點(diǎn)城市賣地金額高達(dá)1.32萬億元，同比上漲49%，其中，有46個城市土地出讓金超過100億元。

　　“從庫存規(guī)�？�，目前很多省會城市的庫存規(guī)模都出現(xiàn)了比較明顯的同比下跌，這也是此類城市近期政策調(diào)控中，明確提出積極增加供地補(bǔ)庫存的原因所在�！鄙虾＃�樓盤）易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。其中最受關(guān)注的城市集中在中西部地區(qū)。

　　根據(jù)克而瑞的研究報告顯示：“TOP50房企拿地投資集中的城市以鄭州、重慶（樓盤）、長沙（樓盤）、成都、武漢（樓盤）等地為主，這些城市出臺的"引才政策"引起大量人口流入從而激發(fā)了購房潛在需求。房企投資拿地也因此成為焦點(diǎn)。其中1-4月房企投資份額最多的城市是鄭州，碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂等房企均在鄭州拿地�！�

　　不過，對于這一情況的出現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不感到意外。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示：“二線城市"搶人"背后不僅關(guān)乎宏觀層面，這是一場浪潮。是中國城市人群已經(jīng)出現(xiàn)了遷移意向�！笨梢哉f，這樣的背景之下，房企進(jìn)入二線城市也是市場的必然選擇。

　　“對于房企而言，尋找市場機(jī)會的關(guān)鍵在于從經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、人口流動趨勢和房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲程度這三方面尋求最佳平衡點(diǎn)，隨著中國城市群經(jīng)濟(jì)圈的形成，眾多二線城市成為相互聯(lián)動的區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體，部分城市補(bǔ)上短板，在產(chǎn)業(yè)協(xié)同中取得領(lǐng)先優(yōu)勢的同時，也成為人口的流入地。”思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅就表示，今年的“人才大戰(zhàn)”加速精英人群的流入，奠定了樓市需求走熱的基礎(chǔ)。“而2016年"9·30"開始的新一輪緊縮調(diào)控，主要針對投資需求旺盛的一線城市，部分熱點(diǎn)的二線城市雖然也觸發(fā)樓市調(diào)控，但相比一線城市力度明顯偏輕，為樓市保留了一線生機(jī)，由此引來房企的重倉投資�！�

　　拿地更理性，溢價率趨于平穩(wěn)

　　與此前二、三線城市爆發(fā)的奪地大戰(zhàn)不同的是，房企的態(tài)度明顯要理性不少。與成交額仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢相比，土地溢價率則出現(xiàn)了下滑。從熱點(diǎn)城市來看，土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率均保持低位，基本上在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士指出，這是由于樓市調(diào)控政策取得了成效。大城市通過配建的方式，適當(dāng)壓縮了溢價率。中小城市雖然也確實(shí)有高溢價的現(xiàn)象，但對于全國土地市場的影響相對有限。對此，這一輪的二線城市土地?zé)�，對于未來房價的影響是有限的。

　　“各地方城市在調(diào)控原則上均以"房住不炒"為綱領(lǐng)，因此均采取了以限購、限貸、限價為代表的措施，對新房市場的均價水平起到了有效控制。”郭毅表示。

　　在這樣的大背景之下，房企在“沖規(guī)�！钡耐瑫r也開始衡量成本與回款周期的問題，不計代價的拿地和盲目擴(kuò)張勢必在未來造成土地成本的提升，從而影響銷售和回款周期。即使是對于需要做規(guī)�；�的企業(yè)來說也并非一個好的選擇。

　　房企更看好市場成長性

　　去年房企搶地大戰(zhàn)的主陣地集中在三線城市，據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長了145%，樓面價同比增長了53.9%。不過，這主要是受到一二線城市調(diào)控政策影響，產(chǎn)生了樓市輻射和溢出效應(yīng)。使得如廊坊、東莞（樓盤）、惠州（樓盤）這樣處于一線城市都市圈周邊地域城市獲益。

　　據(jù)新京報記者了解，從去年開始的土地?zé)岽_實(shí)已經(jīng)傳導(dǎo)到了今年三線城市的樓市中。根據(jù)易居研究院5月17日發(fā)布的《100城市住宅庫存報告》顯示，截至2018年4月底，三四線去庫存周期為近9年最低，樓盤熱銷需要防范房價過快上漲。

　　不過，三四線城市在短期利好釋放之后，市場回歸二線熱點(diǎn)城市也是必然選擇。一位中型房企品牌部門負(fù)責(zé)人向記者表示：“前兩年出現(xiàn)三四線城市投資熱潮一般是機(jī)會性。房企進(jìn)入三、四線是看區(qū)域的需求是否存在，但是這一需求總有觸頂?shù)臅r候，畢竟三四線是人口輸出而非導(dǎo)入型的城市。所以目前我們重點(diǎn)關(guān)注的還是一二線城市的土地。就大多數(shù)房企而言，一二線一直是主戰(zhàn)場。 ”

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示�！敖�期部分省會城市的人才導(dǎo)入政策，進(jìn)一步改變了房企的拿地思路。從趨勢上看，二線城市是拿地的主戰(zhàn)場，尤其是一些地鐵建設(shè)項目周邊的土地。從這個角度看，房企還是愿意去拿地的。另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，部分二線城市的成長性要超過一線城市和三線城市，所以房企的投資方面會比較樂觀�！�

　　熱點(diǎn)

　　數(shù)家房企土儲貨值過千億

　　今年各大房企的囤地積極性都比較高漲。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，位于第一梯隊的恒大在今年前四月新增貨值5111.9億元，緊隨其后的碧桂園3685.2億元。除此之外，融創(chuàng)、萬科、綠地、中海、保利等企業(yè)新增貨值也都在千億以上。有分析認(rèn)為在規(guī)模效應(yīng)的刺激之下，強(qiáng)者恒強(qiáng)已經(jīng)成為了定勢。

　　與之相對的，一些去年仍在向千億元規(guī)模沖刺的房企，在今年土地市場上的態(tài)度更加值得關(guān)注，比如華潤、中南去年取得不錯的銷售業(yè)績，但手中土地儲備不足。在去年底時，華潤的土儲貨值為4704億元，僅維持在20名左右。今年前四月華潤積極拿地補(bǔ)倉，以支持其在行業(yè)里的穩(wěn)定地位。

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