駐馬店房產(chǎn)在線訊  重拳出擊依然止不住房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)花樣翻新的各類違法違規(guī)行為。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到近日，武漢（樓盤）市房管局通報(bào)顯示，今年一季度在加強(qiáng)商品房銷售全過程監(jiān)管，對(duì)典型違法違規(guī)問題進(jìn)行精準(zhǔn)打擊的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)問題與去年下半年相比下降明顯，但依然存在無證銷售、延期交付、違規(guī)收取“價(jià)外價(jià)”、捆綁銷售、未按規(guī)定公示商品房價(jià)目表等8大類問題。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到此外記者實(shí)地走訪多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，除武漢市房管局通報(bào)的問題外，武漢樓市還存在部分項(xiàng)目涉嫌捂盤惜售、部分高價(jià)地項(xiàng)目入市難，市場(chǎng)供需矛盾突出“一房難求”等問題。

　　5月31日，武漢市房管局房產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)監(jiān)管處一位不愿具名的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，武漢樓市出現(xiàn)“一房難求”的狀況核心問題是供需矛盾突出，不是房源少，而是需求多，解決階段性的供需矛盾問題，加大市場(chǎng)供應(yīng)是根本。

　　據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，武漢市在加大公租房、保障性住房建設(shè)，從需求端進(jìn)行引導(dǎo)和分流的同時(shí)，將進(jìn)一步加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。現(xiàn)在已經(jīng)研究擬定加強(qiáng)商品房銷售全過程監(jiān)管的實(shí)施意見，正在武漢市政府法制辦履行審查、備案程序，以期從源頭遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)各類違法違規(guī)行為。

　　價(jià)外價(jià)、捆綁銷售屢打不絕

　　根據(jù)武漢市房管局通報(bào)，武漢部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)收取“價(jià)外價(jià)”的問題依然存在。今年一季度，武漢市共受理關(guān)于價(jià)外價(jià)問題的信訪投訴案件126件，占比8.53%；受理41件捆綁銷售問題的投訴，占比2.78%。

　　例如，武漢廣泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的廣電蘭亭時(shí)代、武漢鴻亞假日置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的湖墅觀止六組團(tuán)、武漢中孚工業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的天元四季花城住宅小區(qū)、湖北華中盤龍收藏品交易市場(chǎng)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的新力帝泊灣等項(xiàng)目存在在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)，另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用的問題。

　　根據(jù)湖北省住建廳此前反饋的信息，武漢市黃陂區(qū)尚璟瑞府、天匯龍城等項(xiàng)目同樣存在涉嫌收取“價(jià)外價(jià)”的問題，并要求轄區(qū)房管部門從快、從嚴(yán)、從重查處。

　　在捆綁銷售方面，有業(yè)主投訴稱，武漢市凌峰置業(yè)有限公司開發(fā)的御景國際項(xiàng)目存在以8萬元的價(jià)格捆綁銷售地下車位的違規(guī)問題。武漢市房管局表示，關(guān)于御景國際捆綁地下車位銷售的問題，已再次約談開發(fā)商要求退款，目前開發(fā)商與購房人已達(dá)成一致。

　　此外，根據(jù)武漢市房管局通報(bào)，海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的海倫堡軍山、海倫小鎮(zhèn)、海倫春天等項(xiàng)目存在未按規(guī)定公示商品房價(jià)目表，發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息等問題。

　　事實(shí)上，此前就有多位購房者投訴稱，海倫春天四期違規(guī)收取“價(jià)外價(jià)”問題突出。據(jù)一位不愿具名的業(yè)主表示，其于2017年11月購買了海倫春天四期2單元1棟某房源，在購房過程中，要求先交付1萬元的團(tuán)購費(fèi)，同時(shí)每平方米加收464元，一套溢價(jià)4萬多元，額外加收的部分只收現(xiàn)金，無發(fā)票，無收據(jù)。

　　不過，對(duì)于業(yè)主的質(zhì)疑，武漢市開發(fā)區(qū)管委會(huì)多次公開回應(yīng)稱，經(jīng)向開發(fā)企業(yè)核實(shí)，開發(fā)企業(yè)表示其嚴(yán)格按照武漢市一房一價(jià)政策售房，不存在強(qiáng)制性收取現(xiàn)金問題。

　　據(jù)了解，為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，2017年11月19日武漢市房管局出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》，要求通知下發(fā)之日后取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，在商品房買賣合同網(wǎng)上簽約完成前，不得簽訂除裝修合同（協(xié)議）外的任何附加合同（協(xié)議），收取“軟包升級(jí)包”“家電包”“智能升級(jí)系統(tǒng)”等額外款項(xiàng)。對(duì)于炒賣房源，收取“價(jià)外價(jià)”的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)將依法依規(guī)嚴(yán)肅查處或引導(dǎo)走司法途徑處置。

　　中國指數(shù)研究院(華中)市場(chǎng)研究總監(jiān)李國政認(rèn)為，在房管部門嚴(yán)厲打擊下，武漢樓市亂象盡管還依然存在，但和去年下半年相比減少了很多，特別是出臺(tái)裝修指導(dǎo)價(jià)，保障剛需優(yōu)先選房，成立住房租賃平臺(tái)，大學(xué)生8折購房等措施，在保障基本住房需求的同時(shí)，進(jìn)一步壓縮了“茶水費(fèi)”的運(yùn)作空間。

　　捂盤惜售亂象頻出

　　武漢市房管局在此次房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為整治情況通報(bào)中未提及捂盤惜售情形。不過，記者在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓盤施工進(jìn)度早已滿足申請(qǐng)預(yù)售許可證并公開銷售的條件，但至今未開盤涉嫌“捂盤惜售”。

　　5月25日和26日，是位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)龍城路上的寶業(yè)光谷麗都三期盛大開盤的日子。其中，5月25日面向剛需客戶開盤，26日面向普通客戶開盤。

　　據(jù)了解，寶業(yè)光谷麗都開發(fā)商為寶業(yè)湖北建工集團(tuán)旗下的湖北寶業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三期共有368套房源，總建筑面積4.64萬平方米，項(xiàng)目早在2016年3月即已開工建設(shè)，2017年12月底竣工。根據(jù)預(yù)售方案，樓盤共拿出40%房源即147套作為剛需客戶優(yōu)先選房房源。

　　5月26日，記者在寶業(yè)光谷麗都三期開盤現(xiàn)場(chǎng)看到，盡管項(xiàng)目于5月22日申領(lǐng)了預(yù)售許可證，但四棟樓房均已全部建成，已成為名副其實(shí)的準(zhǔn)現(xiàn)房。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售顧問介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年10月底就可以交付，交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，銷售均價(jià)超過1.5萬元。

　　事實(shí)上，寶業(yè)光谷麗都一期和二期在2013～2015年就已售罄，2016年10月底，項(xiàng)目放出即將開盤的消息，但一直拖延至今。

　　記者查詢發(fā)現(xiàn)，寶業(yè)光谷麗都二期開盤時(shí)房價(jià)僅8000余元每平方米，如今房價(jià)已經(jīng)翻倍。

　　對(duì)于直到現(xiàn)在才開盤的原因，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)一位劉姓置業(yè)顧問的回答簡(jiǎn)單明了：“捂盤唄”，現(xiàn)在預(yù)售證已經(jīng)順利申請(qǐng)下來，就沒什么問題了。

　　位于楊春湖濕地公園旁、距武漢火車站僅兩公里的中國鐵建(601186,股吧)陽春湖畔二期同樣被疑捂盤惜售。5月30日，記者來到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)看到，多棟商品房已實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂，部分樓棟已“脫下”防塵網(wǎng)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，近期擬主推14、16號(hào)樓建面約78、89、92、108平方米房源，具體加推時(shí)間和價(jià)格待定。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目由中鐵四院集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下屬全資子公司武漢鐵科高創(chuàng)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目一期最早于2015年12月19日即已開盤，2016年11月一期項(xiàng)目最后一棟樓銷售完畢。

　　值得注意的是，與陽春湖畔同處武漢高鐵板塊并相距不遠(yuǎn)的東湖金茂府2016年拿地樓面價(jià)達(dá)到14000元/平方米，彼時(shí)陽春湖畔銷售均價(jià)僅為9800元/平方米左右。如今東湖金茂府已首開入市，銷售均價(jià)達(dá)到25000元/平方米，陽春湖畔房價(jià)上漲的預(yù)期更加強(qiáng)烈。

　　早在2017年3月陽春湖畔三期就傳出即將開盤的消息，但至今時(shí)隔一年半一直未開盤，也讓項(xiàng)目陷入了“憋著漲價(jià)”的質(zhì)疑。

　　對(duì)此疑問，武漢市房管局房產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)監(jiān)管處負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，陽春湖畔已經(jīng)申報(bào)了預(yù)售方案，準(zhǔn)備在近期申報(bào)預(yù)售許可證，但是有可能這批房源對(duì)接了青山區(qū)和洪山區(qū)的還建安置，我們還在研究陽春湖畔的預(yù)售方案，所以預(yù)售許可證還沒有辦理。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，寶業(yè)光谷麗都和陽春湖畔等項(xiàng)目無論是從工程形象進(jìn)度和資金投入方面看均早已具備申請(qǐng)預(yù)售許可證并公開銷售的條件，緣何遲遲未開盤，是否涉嫌捂盤惜售？

　　對(duì)此問題，武漢市房管局行政審批處一位負(fù)責(zé)人告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是預(yù)售許可證的申報(bào)主體，企業(yè)不提出申請(qǐng)房管部門沒辦法直接發(fā)證，同時(shí)如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的價(jià)格過高沒有通過審批也無法獲得預(yù)售證。

　　而武漢市房管局房產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)監(jiān)管處上述負(fù)責(zé)人向記者解釋稱，商品房項(xiàng)目如果達(dá)到預(yù)售條件，可以向房管部門申請(qǐng)預(yù)售許可證，也可以申請(qǐng)現(xiàn)售備案，這也是一些項(xiàng)目從工程形象進(jìn)度來看已具備申請(qǐng)預(yù)售的條件甚至主體已經(jīng)完工但還未開盤的原因。據(jù)其介紹，國家現(xiàn)在也在做現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)，但目前大部分還是以申請(qǐng)預(yù)售為主。

　　那是否意味著房企擁有拖延申請(qǐng)預(yù)售證并推遲開盤的主動(dòng)權(quán)？武漢市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正在對(duì)工程形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件、但尚未申請(qǐng)辦理預(yù)售許可手續(xù)的商品房項(xiàng)目進(jìn)行清查，并已對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下達(dá)督辦函，要求企業(yè)限期內(nèi)說明情況、申辦預(yù)售許可手續(xù)。

　　供需矛盾突出一房難求

　　武漢市房管局5月16日公布的武漢市新建住房銷（預(yù)）售月度監(jiān)測(cè)簡(jiǎn)報(bào)（2018年4月）數(shù)據(jù)顯示，4月份，武漢全市新建住房銷售均價(jià)9339.88元/平方米，與2016年10月份相比下降0.02%；全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為171.38萬平方米、1.61萬套，環(huán)比分別增長11.13%、37.52%；新建住房銷售面積為119.76萬平方米、1.09萬套，環(huán)比分別增長12.58%、12.18%。

　　“4月份新建住房供應(yīng)量和銷量均保持穩(wěn)步增長，銷售均價(jià)整體平穩(wěn)，住房庫存規(guī)模處于合理范圍�！蔽錆h市房管局方面表示。

　　億房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月，武漢商品住宅庫存僅390萬平方米。同時(shí)，自2018年起，武漢庫存商品住宅去化周期一直穩(wěn)定在兩個(gè)月左右。而在僅剩的390萬平方米存貨之中，仍包含大部分雙限房及別墅、洋房庫存，市場(chǎng)需求旺盛房源面臨的庫存問題更加嚴(yán)峻。

　　李國政告訴記者，武漢樓市整體上呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢(shì)，均價(jià)1.5萬元~1.8萬元的剛需盤確實(shí)熱銷，“日光”的較多，但是2萬甚至2.5萬元以上的高端樓盤正逐步降溫，從之前狂熱的狀態(tài)回歸到正常。從區(qū)域上看，冷熱不均的現(xiàn)象也同樣存在，例如光谷東、四新、白沙洲和后湖等剛需盤比較集中的地區(qū)，購房需求火熱，由此產(chǎn)生的亂象也比較集中。

　　據(jù)了解，雖然武漢樓市新房二手房房價(jià)“倒掛”現(xiàn)象普遍存在，二手房價(jià)格普遍高于新房10%~40%，導(dǎo)致買房人排隊(duì)去“打新”“買到就賺到”，但和同類城市的成都、南京（樓盤）和杭州（樓盤）等城市相比，新房二手房房價(jià)差價(jià)相對(duì)較低，“倒掛”幅度在幾千塊錢左右。

　　李國政分析認(rèn)為，市場(chǎng)供應(yīng)緊缺、新房二手房房價(jià)“倒掛”、搖號(hào)保剛需等現(xiàn)狀下，導(dǎo)致武漢樓市正進(jìn)入微妙的惡性循環(huán)。首先從限價(jià)開始，由于部分區(qū)域特別是漢口北、光谷東和白沙洲等區(qū)域的樓盤備案價(jià)和裝修標(biāo)準(zhǔn)受到嚴(yán)格限制，導(dǎo)致開發(fā)商“惜售”，放緩?fù)票P節(jié)奏，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)有效供給不足，新房一房難求。在未來房價(jià)看漲的普遍預(yù)期下，新房、二手房間的價(jià)差反過來又刺激購房者搶購新房，這也為“茶水費(fèi)”“價(jià)外價(jià)”和捆綁銷售等違規(guī)行為提供了土壤。

　　此外，由于限價(jià)導(dǎo)致前兩年高價(jià)拿地的部分樓盤難入市，也從另一方面加劇了樓市供應(yīng)短缺的情況。

　　“出現(xiàn)一房難求的階段性供需矛盾，加大供應(yīng)是根本，同時(shí)通過大力建設(shè)公租房和保障性住房，保障剛需優(yōu)先選房等措施，在需求端進(jìn)行引導(dǎo)和分流�！蔽錆h市房管局房產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)監(jiān)管處負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　李國政表示，從供需角度看，最近一年多的時(shí)間，武漢樓市整體去化周期都小于6個(gè)月，已經(jīng)處于警戒線狀態(tài)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，六月份將迎來推盤高峰，會(huì)有50個(gè)以上的項(xiàng)目開盤，這跟很多上市公司上半年沖擊業(yè)績、回籠資金的時(shí)間節(jié)點(diǎn)相關(guān)。

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