駐馬店房產(chǎn)在線訊  在房地產(chǎn)領(lǐng)域，存量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，越發(fā)成為行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源(600405,股吧)泉。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到在O2O交易服務(wù)平臺(tái)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、共享辦公空間等房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，涌現(xiàn)出一批獨(dú)角獸企業(yè)，它們之所以成為明星企業(yè)，僅是因?yàn)樾袠I(yè)本身原因嗎？

　　“獨(dú)角獸”當(dāng)屬今年上半年的。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到獨(dú)角獸企業(yè)——指設(shè)立時(shí)間少于10年、估值10億美元以上的初創(chuàng)企業(yè)，不僅深受投資者的密切關(guān)注，近來(lái)更是得到監(jiān)管部門的高度歡迎，為獨(dú)角獸企業(yè)A股上市開(kāi)設(shè)綠色通道。

　　科技部火炬中心發(fā)布《2017年中國(guó)獨(dú)角獸企業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2017年全國(guó)共有164家企業(yè)入選獨(dú)角獸榜單，總估值6284億美元，約4萬(wàn)億元人民幣，涉及18個(gè)領(lǐng)域。

　　《中國(guó)房地產(chǎn)金融》綜合科技部火炬中心、胡潤(rùn)、CBInsights、Pitch- Book等多家平臺(tái)發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在眾多獨(dú)角獸企業(yè)中，聚焦于房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的有6家公司上榜，分別為自如、愛(ài)屋吉屋、魔方公寓、房多多、小豬短租，以及優(yōu)客工場(chǎng)，總估值87.3億美元。

　　談及獨(dú)角獸，國(guó)內(nèi)習(xí)慣將其與新經(jīng)濟(jì)、新科技掛鉤，特別互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)獨(dú)占鰲頭。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)以開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，是基礎(chǔ)性強(qiáng)、發(fā)展時(shí)間較久的行業(yè)，與獨(dú)角獸的新興性有所偏差。

　　但隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)拐點(diǎn)，租賃政策紅利的驅(qū)動(dòng)，使得在房屋租賃、房地產(chǎn)中介服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域的企業(yè)不斷興起。

　　從對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的獨(dú)角獸進(jìn)行解析與研究中可觀察到，新興業(yè)態(tài)對(duì)選址、空間、物業(yè)提出了新的要求。這些改變也將影響傳統(tǒng)房企，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型指明了方向。

　　01

　　長(zhǎng)租公寓

　　城市化的不斷推進(jìn)，必然導(dǎo)致流動(dòng)人口的增加。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)已呈現(xiàn)出年輕化、長(zhǎng)期定居，甚至家庭化流動(dòng)的城市人口特征。

　　因此，發(fā)展租賃住房是城市化的必然要求，是解決流動(dòng)人口居住需求的首選。

　　隨著去年中央政府提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“租購(gòu)并舉”的概念，大力扶持租賃市場(chǎng)，各大資本也開(kāi)始搶灘，不斷挖掘其發(fā)展?jié)摿Α?/span>

　　長(zhǎng)租公寓成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的“熱餑餑”，也誕生了兩家獨(dú)角獸企業(yè)——自如和魔方公寓。

　　自如是國(guó)內(nèi)主打分散式長(zhǎng)租公寓里管理房間和管理面積最大的運(yùn)營(yíng)商，今年1月完成40億元的A輪融資，是截至目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)最高的單次融資�？萍疾繉�(duì)自如的估值為30.8億美元，也是房地產(chǎn)獨(dú)角獸中排名最高的一位。

　　截至2017年底，自如已進(jìn)入北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）等國(guó)內(nèi)9座城市，旗下有20萬(wàn)業(yè)主，50萬(wàn)間房源，累計(jì)服務(wù)120萬(wàn)租客，管理資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)6000億元人民幣。自如董事長(zhǎng)左暉在1月的融資發(fā)布會(huì)上表示：“自如有可觀的現(xiàn)金流，其實(shí)不需要融資，但要迎接更大的事業(yè)，需要更多的伙伴，所以才融資；租賃市場(chǎng)目前到了一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，中國(guó)會(huì)有很多租賃平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)發(fā)展起來(lái)�！�

　　自如的供給端是小業(yè)主的房源，需求端是租賃客戶。自如負(fù)責(zé)在中間架起橋梁，同時(shí)提供一系列的增值服務(wù)。華平中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁程章倫看好這一商業(yè)模式：“自如作為中國(guó)最大的專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，無(wú)論是在用戶導(dǎo)入、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)應(yīng)用，還是在日常管理服務(wù)上都具有優(yōu)勢(shì)�！�

　　但中信證券(600030,股吧)一高管向記者透露，自如的高品質(zhì)戰(zhàn)略是把雙刃劍：“分散式公寓的改造轉(zhuǎn)租不可能推動(dòng)租金水平大幅上升，短期盈利關(guān)鍵在于控制裝修成本，但利用信息不對(duì)稱，在租戶和業(yè)主之間賺取的差價(jià)有限�！�

　　長(zhǎng)租公寓里，另一家獨(dú)角獸企業(yè)是魔方公寓——中國(guó)首家連鎖集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，2009年成立至今已覆蓋全國(guó)20座城市，門店近300家。

　　“魔方的經(jīng)營(yíng)理念是服務(wù)從各地到一二線城市打拼的年輕人�！蹦Х紺EO柳佳此前接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》專訪時(shí)表示，年輕與個(gè)性化是魔方租客的主要客群畫像。

　　長(zhǎng)租公寓的盈利問(wèn)題一直受到質(zhì)疑，為了拓寬盈利空間，魔方提出“公寓+”的戰(zhàn)略，以住宿產(chǎn)品為核心，線下接通聯(lián)合辦公、健身、KTV，線上連通生鮮配送、洗衣、教育等業(yè)態(tài)打造完整生態(tài)圈，提供一系列增值服務(wù)。將原本的標(biāo)準(zhǔn)化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業(yè)集體住宿需求上發(fā)展，也許這也是魔方成為最早完成C輪融資的集中式公寓品牌的重要原因。

　　02

　　共享經(jīng)濟(jì)

　　有中國(guó)版Airbnb之稱的小豬短租，主打線上短租平臺(tái)，成立于2012年，2017年年底完成1.2億美元的E輪融資。創(chuàng)始人兼CEO陳馳出席博鰲（樓盤）亞洲論壇2018年年會(huì)時(shí)表示：“共享經(jīng)濟(jì)是長(zhǎng)期風(fēng)口，未來(lái)房屋共享將進(jìn)一步向二三線城市滲透�！�

　　4月19日，小豬短租“第二總部”落戶成都，標(biāo)志著品牌重點(diǎn)向非一線城市短租市場(chǎng)搶灘和下沉的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　國(guó)家信息中心報(bào)告顯示，2017年我國(guó)共享經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)交易額約為49205億元，其中房屋住宿交易額增速以70.6%排名第三。存量房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠大，也足夠難。

　　當(dāng)前小豬短租面臨的問(wèn)題是，房源品質(zhì)、服務(wù)體系缺乏保障，供給端的標(biāo)準(zhǔn)化仍在探索。

　　但陳馳對(duì)于小豬短租充滿自信，強(qiáng)調(diào)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵是服務(wù)能力，小豬短租的商業(yè)模式將加重對(duì)房東的附能，APP上的短租交易平臺(tái)只是20%，公司80%的精力放在為房東提供設(shè)計(jì)、軟裝、保潔等服務(wù)，降低房東經(jīng)營(yíng)門檻�！拔覀兊腅輪融資還用得不多，因?yàn)槿ツ杲灰自鲩L(zhǎng)較快，今年會(huì)加強(qiáng)品牌推廣。”陳馳4月接受新浪采訪時(shí)表示。

　　共享經(jīng)濟(jì)在辦公領(lǐng)域的應(yīng)用更加成熟。

　　創(chuàng)立于2015年的優(yōu)客工場(chǎng)，短短時(shí)間內(nèi)完成C輪融資，在全球35座城市布局了120個(gè)共享辦公空間，估值超過(guò)90億元人民幣（約14億美元）。

　　創(chuàng)立于2015年的優(yōu)客工場(chǎng)，短短時(shí)間內(nèi)完成C輪融資，在全球35座城市布局了120個(gè)共享辦公空間，估值超過(guò)90億元人民幣（約14億美元）。

　　今年第一季度，優(yōu)客工場(chǎng)頻頻發(fā)力，連續(xù)收購(gòu)聯(lián)合辦公品牌。1月3日全資并購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間，3月9日并購(gòu)無(wú)界空間，3月36日完成對(duì)Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社的收購(gòu)。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公空間數(shù)量已經(jīng)超過(guò)4000家，顯然，隨著這股收并購(gòu)熱潮的興起，行業(yè)將加速進(jìn)入洗牌期。和小豬短租VS Airbnb一樣，優(yōu)客工場(chǎng)在角逐頭部玩家的路上，不得不面對(duì)WeWork。4月12日，WeWork收購(gòu)裸心社。中西對(duì)決在所難免，優(yōu)客工場(chǎng)的前景如何？

　　作為“和辦公相關(guān)”的服務(wù)方，其實(shí)共享辦公既服務(wù)企業(yè)又服務(wù)個(gè)人。優(yōu)客工場(chǎng)早早脫離了傳統(tǒng)物理辦公的模式，從僅僅提供場(chǎng)地，到初步打造了一個(gè)從線下到線上、基于聯(lián)合社群的商業(yè)社交平臺(tái)和資源配置平臺(tái)，以此為創(chuàng)新企業(yè)提供全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)。后者，才是其真正的贏利點(diǎn)。這也是為何在科技部公布的獨(dú)角獸榜單中，并沒(méi)有把優(yōu)客工場(chǎng)列入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是放在了“企業(yè)服務(wù)”的細(xì)分品類中去。

　　但不管競(jìng)爭(zhēng)多激烈，共享辦公的商業(yè)模式契合了當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和社會(huì)資源整合的北京環(huán)境，是大勢(shì)所趨。談及品牌的獨(dú)角獸身份，創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)毛大慶在最近的一次公開(kāi)演講上直言：“絕大部分獨(dú)角獸企業(yè)代表了各自所在領(lǐng)域科技創(chuàng)新的較高水平，是助力創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略的重要力量。這些都是中國(guó)新經(jīng)濟(jì)、新動(dòng)能的未來(lái)主要來(lái)源。”

　　03

　　線上交易平臺(tái)

　　還有兩家房地產(chǎn)獨(dú)角獸來(lái)自第三方的線上交易平臺(tái)。愛(ài)屋吉屋和房多多，前者偏重線上信息流的收集， 后者則更多聚焦于打造房屋交易的O2O 平臺(tái)。

　　愛(ài)屋吉屋2014年創(chuàng)立，2015年就完成了400億元的年交易總額，達(dá)到成立13年的鏈家地產(chǎn)的25%業(yè)績(jī)。這背后是利用各類如租客免傭金等補(bǔ)貼模式吸引顧客，扣除大量的傭金和員工成本，當(dāng)年的凈虧損不低于8億元。

　　但這短暫而驚人的數(shù)據(jù)仍舊博得了投資者的迅速投入，2015年11月愛(ài)屋吉屋已經(jīng)完成了1.5億美元的E輪融資，創(chuàng)立不到18個(gè)月，估值即超過(guò)60億元人民幣，成為史上估值增長(zhǎng)和間隔最短融資金額冠軍。

　　不過(guò)，以價(jià)換量的模式總會(huì)露餡。據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，在二手房成交方面，2017年上海房產(chǎn)中介成交套數(shù)排行榜中，愛(ài)屋吉屋已跌落至第8位，共成交1017套，成交量同比下滑85.69%，市場(chǎng)份額占比0.69%。

　　房多多對(duì)自己的定位則是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)導(dǎo)購(gòu)信息平臺(tái)，兼房地產(chǎn)營(yíng)銷服務(wù)平臺(tái)，目前業(yè)務(wù)已覆蓋全國(guó)69個(gè)城市，通過(guò)整合傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司的渠道資源，以效果付費(fèi)為盈利模式。

　　提到房多多，大家免不了想到羅振宇。在羅振宇2016年的跨年演講中， 房多多被壓軸重點(diǎn)介紹了。羅振宇為何選擇房多多？也許代表著眾多投資人對(duì)這只獨(dú)角獸的期待與看法。2015年起，“平臺(tái)化”成為熱詞。與傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介不同，房多多當(dāng)時(shí)上線了“一鍵直約”的業(yè)務(wù)，買賣雙方可在無(wú)經(jīng)紀(jì)人的場(chǎng)景下完成交易，直約業(yè)務(wù)成為房多多的特色，除了提高交易效率以外，做“純粹的平臺(tái)”成為羅振宇等人欣賞的品質(zhì)。

　　但所謂“潮水退去時(shí)，才能發(fā)現(xiàn)到底誰(shuí)在裸泳。”眾多資料顯示，單靠交易服務(wù)費(fèi)無(wú)法維持運(yùn)營(yíng)的房多多，再次回歸傳統(tǒng)的中介信息模式。

　　不管是愛(ài)屋吉屋或房多多，前期靠補(bǔ)貼、降價(jià)、免傭金等非營(yíng)利性政策進(jìn)行推廣，固然獲得不少關(guān)注，也能看到顯著的業(yè)績(jī)上升，但非長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。獨(dú)角獸的跌跌落落往往也在于此。投資人沒(méi)能看清商業(yè)模式但又害怕錯(cuò)過(guò)獨(dú)角獸，資本先于需求輸出了，最終也只是攪亂一池春水。

　　04

　　全球獨(dú)角獸

　　越來(lái)越多的獨(dú)角獸崛起，在全球各地好風(fēng)憑借力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003到2013年間，只有39家公司從6萬(wàn)多的競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，成為獨(dú)角獸；而在2017年這一年間，全球就有57家估值超過(guò)10億美元的初創(chuàng)公司。

　　從區(qū)域分布來(lái)看，美國(guó)一度是獨(dú)角獸的風(fēng)水寶地；但近年來(lái)，中國(guó)也正在成為獨(dú)角獸的高產(chǎn)國(guó)。2017年三季度，德勤中國(guó)發(fā)布了《中美獨(dú)角獸研究報(bào)告》，對(duì)全球22個(gè)國(guó)家進(jìn)行了調(diào)查分析。從全球范圍來(lái)看，中美兩國(guó)總占比81%，各自的獨(dú)角獸數(shù)量也勢(shì)均力敵。

　　新經(jīng)濟(jì)、新科技帶來(lái)的新浪潮， 也將席卷傳統(tǒng)行業(yè)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶去新鮮血液。未來(lái)趨勢(shì)是，平臺(tái)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)“服務(wù)商”有望接棒“開(kāi)發(fā)商”成為撐起行業(yè)轉(zhuǎn)型的大梁。

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