駐馬店房產(chǎn)在線訊  隨著一季報的陸續(xù)披露，對于房地產(chǎn)行業(yè)高負債率的討論和擔憂再次浮出水面。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到房企整體負債率處于歷史高位，可能存在信托違約風險……各種話題甚囂塵上。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到房地產(chǎn)行業(yè)的負債為什么高于其他行業(yè)？負債數(shù)字高企是否代表公司面臨危險？并非如此。由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)實施預售制，房屋竣工交付前產(chǎn)生的預售房款在財務上形成負債，總負債、資產(chǎn)負債率并不能真正體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的負債情況。而2016-2017年的房地產(chǎn)銷售快速升溫是導致中國上市房企負債率持續(xù)上升的原因之一。

　　此外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，周轉(zhuǎn)周期較長，因此整體負債率高于其他行業(yè)。且適當、合理的負債有利于公司快速擴張發(fā)展，多家第一陣營房企近些年來的發(fā)展歷程印證了這點。

　　業(yè)內(nèi)還有新的判斷指標出現(xiàn)。摩根士丹利在研報中預測，在 2018 年下半年至 2019 年，高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和低杠桿的開發(fā)商會成為行業(yè)領頭羊，并引入新的指標'客戶存款/存貨'來定義資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在此指標下,前五的開發(fā)商是高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的碧桂園、萬科、時代地產(chǎn)、旭輝和龍湖。

　　銷售額爆發(fā)推高整體行業(yè)負債率

　　近年來，房地產(chǎn)行業(yè)處于營收與利潤的雙增長的通道之中。

　　克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示， TOP100房企5月單月銷售環(huán)比增長17.7%，三家龍頭房企碧桂園、恒大、萬科5月銷售數(shù)據(jù)均有增長，其中碧桂園單月銷售金額達到770億元，同比增長92.2%，恒大和萬科分別同比增長12.6%與20.0%。與此同時，Wind數(shù)據(jù)顯示，130家房地產(chǎn)企業(yè)一季報實現(xiàn)營收和凈利潤分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。其中，87家企業(yè)實現(xiàn)業(yè)績增長，龍頭房企的業(yè)績增加尤為明顯。

　　換句話說，就是"不但賺錢多，而且賺錢能力很好"。

　　不過，與此同時，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率不斷上行，已經(jīng)達到了2005年以來的最高點。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年A股136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長34%，平均負債率達到79.1%。而在一季報披露后，總體負債率已增長至79.42%，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率成為僅次于銀行和非銀金融行業(yè)的第三高行業(yè)。

　　為什么房地產(chǎn)企業(yè)賺錢能力很好，資產(chǎn)負債率卻居高不下呢？

　　在我國，房地產(chǎn)行業(yè)實施預售制，房屋竣工交付前產(chǎn)生的預售房款在財務上形成負債--也就是說，客戶與開發(fā)商簽訂合同，交了房款，但只要沒有到收樓之日，開發(fā)商只能把這筆資金計入到負債里。這部分負債不需要支付利息，最終會隨著項目竣工交付轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入，業(yè)內(nèi)在衡量房企的真實負債情況時,需要剔除預售房款對總負債的影響,否則可能出現(xiàn)銷售越好的企業(yè)負債越高的情況。

　　上文中提到的資產(chǎn)負債率，是總負債除以總資產(chǎn)的概念�？傌搨�越高，資產(chǎn)負債率自然也會偏高。因此總負債、資產(chǎn)負債率并不能真正體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的負債情況，凈負債率才能反應房企真實的負債情況。

　　凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/凈資產(chǎn)，其中有息負債選取的是短期借款，一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款、應付票據(jù)和應付債券之和。在這個計算公式中，撇去了預售房款的影響。

　　2017年年報中，碧桂園負債率的數(shù)據(jù)為88.9%，但凈負債率僅為56.9%。

　　億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2017年，上市房企整體平均凈負債率達到76.61%，碧桂園的凈負債比率大幅低于行業(yè)平均水平。

　　高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低杠桿房企將成行業(yè)領頭羊

　　同時，合理的負債率上升也是公司正常發(fā)展的需要。

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項目開發(fā)需要投入大量資金，周轉(zhuǎn)周期較長。繼2017房地產(chǎn)銷售繁榮后，產(chǎn)生拿地補庫存的需求，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止5月24日。房企拿地數(shù)據(jù)依然積極，僅統(tǒng)計招拍掛市場的權益拿地金額，22家房企拿地超過了百億，合計拿地金額高達5139.6億，其中拿地超過200億的房企就多達10家。

　　適當、合理的負債有利于公司快速擴張發(fā)展，多家第一陣營房企近些年來的發(fā)展歷程正印證了這點。在房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強，競爭激烈的時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了競相爭奪地塊，因而紛紛拓寬融資渠道，而以高負債率為代價來提高資產(chǎn)回報率為大部分龍頭房企的生存之道，對于投資者來說，資產(chǎn)負債率越低，可利用資金則越少，雖然相對安全，但盈利能力明顯不足。

　　而從另一個角度而言，如何在激烈的競爭中獲得低成本融資，強化現(xiàn)金回款率已經(jīng)成為房企得以生存壯大的關鍵，只有這類企業(yè)才能在合同銷售金額大幅增長的同時，控制住負債率的發(fā)展。

　　以碧桂園為例，2017年全年的合同銷售金額同比增長近80%，但負債率只上升不到3%。由于未收樓的合同銷售額大量計入總負債，負債率上升的幅度相對合同銷售金額的漲幅來說并不高。在2017年年報業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園首席財務官伍碧君曾直言，負債率上升得不是很高，"我們從上市到現(xiàn)在，一直都是定的凈負債率不超過70%，我們從來也沒有突破過。我們的預售是5508億元，現(xiàn)金回籠達到了5000億元，這就是負債率控制得比較好，也說明我們的周轉(zhuǎn)率比較快。"

　　值得一提的是，截至2017年末，碧桂園加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，創(chuàng)歷史新低。2017年，碧桂園在規(guī)模高速擴張的情況下第二年實現(xiàn)正的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流，體現(xiàn)公司良好的財務流動性和管控能力，也正因為如此，碧桂園當年市值突破3100億港元，創(chuàng)上市十年來最高水平，國際三大權威信用評級機構之一的惠譽公司將碧桂園的企業(yè)信用評級上調(diào)為投資級，同時，碧桂園還入選恒生指數(shù)成份股，晉升藍籌股。

　　同時，碧桂園也受到了金融機構的青睞。摩根士丹利也在近期研報中預測，未來高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和低杠桿的開發(fā)商會成為行業(yè)領頭羊，低杠桿可以給開發(fā)商帶來溢價的原因，在于降杠桿過程中通常會出現(xiàn)多次估值, 且低杠桿意味著資金成本和銷管費用降低從而凈利潤率更高。"我們引入新的指標'客戶存款/存貨'來定義資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在此指標下,前五的開發(fā)商是高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的碧桂園、萬科、時代地產(chǎn)、旭輝和龍湖。"

　　3月份國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)市場情況穩(wěn)定,三線城市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長,二線城市市場穩(wěn)中有升,而一線城市市場則相對疲軟。

　　德意志銀行則認為，在實體市場疲弱和信貸緊縮的情況下,預計未來開發(fā)商的業(yè)績表現(xiàn)會出現(xiàn)更大的分化。其看好那些在三四線市場有強大執(zhí)行力，并擁有多元化土儲的開發(fā)商,如碧桂園,新城,世茂和奧園。

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