駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到最近一段時間，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個非常奇怪的現(xiàn)象，這就是房地產(chǎn)市場的冰火兩重天，一方面，不少地方樓市可以說是異常紅火，特別是采用搖號賣房的地區(qū)，可謂是異�；鸨�，一房難求，排隊幾公里幾萬人搶幾百套房的現(xiàn)象時有發(fā)生，另一方面，則是房地產(chǎn)企業(yè)融資難日益加劇，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)艱難求生，這到底是是怎么回事？中小型房地產(chǎn)企業(yè)到到底該怎辦？

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到房地產(chǎn)企業(yè)融資難日益加劇，中小房企是該降價賣房還是賣身求生？下載APP 閱讀本文更深度報道

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的冰火兩重天

　　根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》的新聞，5月19日以來，房地產(chǎn)企業(yè)共有5筆境內(nèi)公司債遭遇中止發(fā)行，其中包括碧桂園的一筆200億的債券。這也延續(xù)了近期境內(nèi)融資難度加大的態(tài)勢。

　　這個趨勢并不是現(xiàn)在突然形成的，而是征兆早已有之，2015年1月，證監(jiān)會正式頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，公司債首次對房企大幅放開。華創(chuàng)證券指出，2015年和2016年，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)發(fā)債金額分別高達4668億元和8094億元，同比分別增長985%和73%。

　　2016年10月底，上交所、深交所相繼發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)公司債券的分類監(jiān)管方案》，實行“基礎(chǔ)范圍+綜合評價指標(biāo)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定公司債的募集資金可以用于還貸、開發(fā)項目和補充流動性資金，不得用于購置土地。受此影響，2017年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債金額驟減七成。

　　作為替代，ABS和中票成為當(dāng)年的主要融資方式。且從2017年開始，企業(yè)逐漸將目光轉(zhuǎn)向海外融資，對后者的依賴性也大大提高。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，則處于不斷上升的趨勢。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者測算，2016年，國內(nèi)發(fā)債平均成本在4%-5%的水平，部分企業(yè)可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，部分超過6%。訴諸海外的部分，資金成本也因美國加息而抬升，且普遍不低于國內(nèi)融資。

　　5月29日，時代中國宣布將發(fā)行本金總額4.5億美元的3年期優(yōu)先票據(jù)，年息為7.85%。此前的5月25日，華南城稱完成發(fā)行于2020年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，成本達到10.875%。

　　房地產(chǎn)作為一個非常重資本的產(chǎn)業(yè)，其業(yè)務(wù)發(fā)展模式主要依賴于資金，通過資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以撬動整個項目的開發(fā)流程，但是一旦資金出現(xiàn)了困難，房地產(chǎn)企業(yè)賴以為生的資金鏈就會出現(xiàn)問題，從而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)自身的巨大危機，之前由于房地產(chǎn)市場走好，再加上資本市場融資非常寬松，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)可以用低成本獲得大量融資，這也是大多數(shù)中小型房企得以發(fā)展的關(guān)鍵。但是，現(xiàn)階段隨著資金面的全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題也在逐步凸顯，這就是融資難的真正難題。

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資難日益加劇，中小房企是該降價賣房還是賣身求生？

　　二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)到底該如何求生？

　　中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了以50強房地產(chǎn)企業(yè)，和中小型房產(chǎn)企業(yè)所組成的多梯隊房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，在這個格局中前50強的房地產(chǎn)企業(yè)例如恒大、萬科、保利、碧桂園等大型房企已經(jīng)占據(jù)了龍頭位置，無論是資源還是政策都得到了一定程度的傾斜，所以在房地產(chǎn)業(yè)界二八分化的格局正在不斷凸顯，之前由于融資環(huán)境較為寬松，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還可以說面前湊合過去，但是隨著資金面的從緊，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的兩極分化在資金層面顯示的更加明顯。

　　自從2016年930新政以來，房地產(chǎn)市場得到了國家的全面調(diào)控，在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸喪失了其在金融領(lǐng)域的融資話語權(quán)，金融機構(gòu)的話語權(quán)逐漸加強，這個時候大多數(shù)金融機構(gòu)基于風(fēng)險防控、降杠桿等因素的考量紛紛對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資進行了差異化的調(diào)整，這個調(diào)整簡單點說就是“嫌貧愛富”，對于規(guī)模較大的房企可以獲得較好的資金支持，但是對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)則相對麻煩的多。

　　根據(jù)媒體的報道，大多數(shù)金融機構(gòu)特別是銀行類金融機構(gòu)都很少向50強之外的房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)貸和信用額度，部分較為嚴(yán)格的銀行甚至直接將這個范圍縮小到了30強乃至于20強的房地產(chǎn)企業(yè)。與此同時，一些盈利模式和未來預(yù)期尚不清晰的金融衍生類融資項目也遭到了歧視，最近被叫停的幾家公司債都是這樣的模式。所以毋庸置疑，房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房企的寒冬已來。

　　那么中小型房地產(chǎn)企業(yè)到底該如何求生呢？

　　很多人都在問既然融資這么艱難，房地產(chǎn)企業(yè)降價賣房不就好了？但是對于所有的求生方案中，降價賣房可以說是最不可取的一個方案，其原因有以下幾個方面，一是中國業(yè)主買房有著非常明顯的買漲不買跌的現(xiàn)象，追漲殺跌這個詞匯在中國股市中非常適用，同樣也適用于中國房地產(chǎn)市場，對于中國業(yè)主來說，降價很難促進銷量，而之前買房的業(yè)主則更有可能對此抵制，之前打砸售樓處的新聞可以說并不罕見。二是開發(fā)商的成本居高不下，很多房地產(chǎn)開發(fā)商的土地拍賣成本其實非常高，也就是我們常說的樓面價，在高樓面價的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的降價空間非常有限。三是房地產(chǎn)開發(fā)資金需要永續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的資金具有著非常明顯的盈虧期，房地產(chǎn)開發(fā)商不是建完一個樓盤賣完之后再去建下一個的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于資金的需求是非常海量的。這三個原因注定了房地產(chǎn)開發(fā)商基本上難以采用降價賣房的形式。

　　那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的選擇有哪些呢？

　　一是被大開發(fā)商收購或者抱團取暖。其實當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩極分化的時候，房地產(chǎn)企業(yè)的兼并潮就已經(jīng)開始了，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資日益困難，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要生存的話，主動賣身給大型房地產(chǎn)開發(fā)商無疑就是一個好的選擇，要不然創(chuàng)始團隊退出企業(yè)經(jīng)營管理，要不成為大企業(yè)中的一部分。除了被兼并收購之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)抱團也將成為一個可能的選擇，通過兩個以上的小企業(yè)合并或者聯(lián)合形成大的企業(yè)，也將有可能帶來更多的融資。

　　二是尋找更多的資本市場可能性。從去年開始，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)都開始謀求海外上市，比如說選擇香港或者美國上市，通過上市房地產(chǎn)企業(yè)將會獲得更多的直接融資渠道，并且也可以將股票進行質(zhì)押實現(xiàn)二次融資，直接接觸資本市場進行融資成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇，所以化間接為直接無疑也是一種思路。

　　三是尋找債券市場的融資渠道。最近一段時間，創(chuàng)新類的產(chǎn)品比如說ABS產(chǎn)品、REITS產(chǎn)品、MBS產(chǎn)品正在成為房地產(chǎn)企業(yè)的另一種思路，既然無法從銀行得到融資，從金融產(chǎn)品乃至于金融衍生品中得到融資也成為很多企業(yè)的思路，但是由于中國的租售比較低，租金的來源有限，這也導(dǎo)致此類產(chǎn)品能否產(chǎn)生永續(xù)現(xiàn)金流被很多金融機構(gòu)所懷疑。

　　但是，無論哪一種方式都是房地產(chǎn)企業(yè)苦苦求生的一種選擇，毋庸置疑的是房地產(chǎn)企業(yè)的大洗牌時代將要來臨，房地產(chǎn)企業(yè)市場的格局將會出現(xiàn)較大的變化。

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