駐馬店房產(chǎn)在線訊  無論是剛參加工作的大學(xué)生，還是異地工作的職場(chǎng)老司機(jī)，在大城市生存的第一個(gè)問題就是居所問題。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到或許大多數(shù)人的建議是“先租后買”，但散戶化的租房方式，使得租戶利益難以得到保障，租房體驗(yàn)之差，也讓許多在大城市打拼的人群心有余悸。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是——2017年以來，住房租賃市場(chǎng)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇，中央和地方政策創(chuàng)新層出不窮，企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的積極性也空前高漲。

　　可以預(yù)見，在以下五方面動(dòng)力和趨勢(shì)的影響下，租戶的居住體驗(yàn)差難題有望得到根本解決，“只租不買”或許可以成為大城市居民的選項(xiàng)之一。

　　第一，機(jī)構(gòu)和企業(yè)將成為租賃住房的重要供應(yīng)主體。

　　當(dāng)前我國住房供應(yīng)總量并不欠缺，但租房的居住體驗(yàn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于自有住房的居住體驗(yàn)，其根源在于租賃住房的散戶化現(xiàn)狀。

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的2018年一季度最新數(shù)據(jù)，全國出租房源有97.5%由個(gè)人提供，機(jī)構(gòu)滲透率僅為2.5%。即便是一線城市，機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)滲透率也不足10%。

　　相反，發(fā)達(dá)國家租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)滲透率卻在30%以上。機(jī)構(gòu)滲透率過低造成了一系列問題：房屋質(zhì)量參差不齊、物業(yè)管理不善導(dǎo)致租戶體驗(yàn)較差；房源散戶化使市場(chǎng)監(jiān)管難度加大，租戶利益難以得到保障，同時(shí)給不良中介或二房東提供了尋租空間（參見下圖）。在此背景下，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，改善租戶居住體驗(yàn)，機(jī)構(gòu)化滲透率勢(shì)必有大幅提升的趨勢(shì)。

　　第二，集體土地大規(guī)模入市將大幅降低租賃住房土地成本。

　　2017年8月，國土部、住建部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京（樓盤）、上海（樓盤）等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，這意味著租購并舉的房地產(chǎn)政策與農(nóng)村土改兩大政策的深度融合。該政策一方面將有助于增加租賃住房供應(yīng)，降低租賃住房土地成本，推動(dòng)租賃市場(chǎng)規(guī)模化發(fā)展；另一方面有助于擴(kuò)展農(nóng)村集體土地用途，增加集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收的渠道。

　　以北京為例，2017年11月北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，計(jì)劃在2017-2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房，政策出臺(tái)后的2017年完成供地203.9公頃，完成率102%，年均建設(shè)規(guī)模200萬平米和50萬套。

　　上海則是除了加快集體土地供應(yīng)外，還向地方國企定向供應(yīng)租賃房土地，2017年以來已出讓21塊租賃用地，總建筑面積達(dá)144萬平米，這些地塊基本由張江高科(600895,股吧)等上海地方國企拍得。

　　此外，在杭州（樓盤）、深圳（樓盤）等租賃房需求較大的城市，在老城改造過程中重點(diǎn)向租賃房供應(yīng)低價(jià)土地，也為租賃住房提供了土地彈藥。

　　第三，存量房改造為租賃住房提供了另一重要供應(yīng)渠道。

　　除了增量部分，租賃房供應(yīng)還將充分挖掘存量房資源，這也為當(dāng)前交易基本被凍結(jié)的空置商辦、公辦物業(yè)尋找新的出路和市場(chǎng)機(jī)遇。

　　近年來，已經(jīng)積累豐富經(jīng)驗(yàn)的大型中介或房企，通過改造城區(qū)老舊廠房，簽訂10年以上長(zhǎng)期租約來獲得整體物業(yè)運(yùn)營及改造權(quán)，通過裝修改造實(shí)現(xiàn)分拆出租，化整為零，憑借設(shè)計(jì)精巧、現(xiàn)代的小戶型公寓來吸引青年租戶。

　　相比以購買土地自建租賃住房建設(shè)模式，這種模式能大量節(jié)省前期土地支出，開發(fā)周期短、投入少，能較快地實(shí)現(xiàn)租金回流，收回成本。

　　第四，商業(yè)銀行將為租賃住房開發(fā)提供充足的信貸資源。

　　住建部2017年7月發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中明確提出，“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持”。

　　各大商業(yè)銀行快速行動(dòng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止今年4月末，各大商業(yè)銀行對(duì)租賃住房企業(yè)或行業(yè)承諾的授信規(guī)模高達(dá)3.17萬億元，主要集中在住建部明確的12個(gè)人口凈流入城市，參與建設(shè)主體為政府平臺(tái)、國企或大型房企等。

　　例如，北京市共獲得工商銀行(601398,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、國家開發(fā)銀行等資金高達(dá)9500億元，上海、廣州（樓盤）、深圳、重慶（樓盤）、佛山（樓盤）和東莞（樓盤）等城市也都獲得大規(guī)模的銀行授信，合作企業(yè)既有碧桂園、萬科、龍湖等民營房企巨頭，也有保利地產(chǎn)(600048,股吧)、華潤(rùn)置地、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建(600266,股吧)、上海城投、上海張江等央企和地方國企。

　　第五，CMBS、REITs等資產(chǎn)證券化工具將吸引社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)。

　　除了商業(yè)銀行的信貸資源，租賃住房企業(yè)還需要尋找其他的資金來源，資產(chǎn)證券化成為他們的不二選擇，其中CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）是這種資產(chǎn)證券化的主要方式。

　　今年4月25日，證監(jiān)會(huì)和住建部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確證券化產(chǎn)品的發(fā)行條件為“物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰”和“物業(yè)正常運(yùn)營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流”，同時(shí)提出資產(chǎn)證券化的優(yōu)先地區(qū)和企業(yè)是“大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市”。這些城市主要有北京、上海、深圳、廣州、南京（樓盤）、杭州、廈門（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、沈陽、合肥（樓盤）、鄭州（樓盤）、佛山、肇慶（樓盤）等14個(gè)城市�？梢灶A(yù)見，租賃住房的資金籌集和盤活的方案將是：商業(yè)銀行向?qū)�業(yè)化住房租賃企業(yè)提供貸款，待租賃物業(yè)符合前述資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（CMBS）發(fā)行條件后，通過資產(chǎn)證券化方式，吸引社會(huì)資金或其他養(yǎng)老、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)資金，盤活租賃物業(yè)資產(chǎn)，償還銀行貸款，形成租賃住房資金流閉環(huán)。

　　另外，最近一年已屢屢被提及的REITs（房地產(chǎn)信托基金）也是租賃住房資產(chǎn)證券化的重要工具。REITs關(guān)鍵要點(diǎn)有：通過資金的集合,為中小投資者提供投資于房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)；專業(yè)化管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。

　　綜合來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨數(shù)十年未有之變局，特別是租賃住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，將成為解決人口流入較為集中的大中城市解決居住需求的主要途徑之一。加上“租售同權(quán)”政策在大多數(shù)城市逐漸落地，租還是買，或許不再是普通家庭糾結(jié)的難題。

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