駐馬店房產(chǎn)在線訊  當(dāng)大家見(jiàn)到任志強(qiáng)先生的時(shí)候，都想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題：我現(xiàn)在能不能買房？駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到這次，任志強(qiáng)先生在廈門已經(jīng)明確表示，以后誰(shuí)再問(wèn)他這個(gè)問(wèn)題，他跟誰(shuí)急。聽(tīng)說(shuō)，以前聽(tīng)了他的話，去買房的人都發(fā)了，而今天問(wèn)他要不要買房的，他只有一句話回答：任何想占房?jī)r(jià)下跌便宜的人，都沒(méi)有得逞。

　　作為任志強(qiáng)先生門下忠實(shí)粉絲，房小評(píng)冒昧揣測(cè)解讀下任志強(qiáng)先生這關(guān)鍵金句：

　　如今房?jī)r(jià)已告別周期漲跌規(guī)律，下跌不意味可以抄底

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到當(dāng)前房?jī)r(jià)格局是一線城市下跌和二三線城市上漲交互，這種下跌未必是風(fēng)險(xiǎn)，同樣的，這種上漲也未必是機(jī)會(huì)。

　　最主要的是，我們可以明顯看到，以北京為代表的一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)告別了過(guò)去3年的漲跌周期。在以前的調(diào)控過(guò)程中，房?jī)r(jià)每過(guò)2-3年的時(shí)間，都會(huì)有一波上漲，填平之前調(diào)控引發(fā)的下跌坑，甚至漲出一個(gè)小高潮。

　　那些問(wèn)如今能不能買房，想占房?jī)r(jià)下跌便宜的朋友，無(wú)非就是在問(wèn)，房?jī)r(jià)什么時(shí)候能漲上來(lái)，什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)那個(gè)2-3年一度的漲價(jià)潮？

　　可惜的是，我們認(rèn)為3年之內(nèi)不可能再出現(xiàn)那種房?jī)r(jià)集體上漲的漲價(jià)潮了，原因是本屆政府態(tài)度堅(jiān)決地將國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展從高速度調(diào)整到高質(zhì)量，告別過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)跌帶來(lái)GDP跌，就趕緊調(diào)整政策的做法（具體為什么不怕，另文闡述，不在此展開(kāi)詳述），這是從宏觀上說(shuō)。

　　從中觀上說(shuō)，北上廣深等一線城市開(kāi)始全面改變住房供給結(jié)構(gòu)，以深圳為代表的房改政策，已經(jīng)明確了核心城市未來(lái)大規(guī)模提供低價(jià)住房的行動(dòng)決心，這必將對(duì)一線城市房?jī)r(jià)下降帶來(lái)巨大拽力。二三線城市政府會(huì)有樣學(xué)樣，房?jī)r(jià)也會(huì)跟隨一線城市漲跌。

　　說(shuō)到這里，朋友們一定要記住一個(gè)道理：不是地價(jià)貴了，房?jī)r(jià)就不能跌的，地價(jià)貴只代表政府把土地賣給了開(kāi)發(fā)商，雖然政府賣了很多地，但政府不希望房?jī)r(jià)下跌，同樣不支持房?jī)r(jià)上漲。

　　從微觀上說(shuō)，如今政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者手上都很缺錢，大家缺錢，缺杠桿就不會(huì)買房，更不會(huì)靠買房去發(fā)財(cái)。其他行業(yè)投資回報(bào)率高的機(jī)會(huì)越來(lái)越多，為什么那么多獨(dú)角獸股票不去投，還要投一個(gè)未來(lái)充滿不確定性的房地產(chǎn)呢？

　　今年1-6月份，房小評(píng)就一直盯著央行的貨幣操作，每每看到央行有釋放流動(dòng)性傾向時(shí)，心里就砰砰直跳，準(zhǔn)備去買房�？上У氖牵�房小評(píng)沒(méi)有看到央行準(zhǔn)備放水的跡象。房?jī)r(jià)短期看金融政策，房小評(píng)可以負(fù)責(zé)任地說(shuō)，2018年經(jīng)濟(jì)工作的核心就是去杠桿和控風(fēng)險(xiǎn)，貨幣政策只在維持必要流動(dòng)的時(shí)候才會(huì)稍微松松，但是不可能產(chǎn)生大水漫灌的情況，甚至連久旱逢甘霖都算不上。

　　失去了金融捧場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如今是“裸跳”硬著陸。大家可以看到，在一線城市，首付3成已經(jīng)不見(jiàn)蹤影，首套房利率都上調(diào)到了基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且這個(gè)局勢(shì)會(huì)至少持續(xù)到年底，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至預(yù)計(jì)3年內(nèi)都會(huì)是這種緊張的金融局勢(shì)。

　　金融政策對(duì)于戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和獨(dú)角獸等領(lǐng)域是扶植的，但是對(duì)于房地產(chǎn)、地方政府負(fù)債等領(lǐng)域是重點(diǎn)嚴(yán)控的。因此，也不太會(huì)出現(xiàn)過(guò)往這些實(shí)業(yè)企業(yè)從銀行拿到錢轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)的情況。這不僅是監(jiān)管上嚴(yán)控的，也是銀行從風(fēng)險(xiǎn)管理上嚴(yán)控的，關(guān)鍵是房地產(chǎn)行業(yè)真的沒(méi)有那么多利潤(rùn)可以承受高成本資金了。

　　說(shuō)到這里，我想我們說(shuō)清楚了第一個(gè)問(wèn)題，那就是每2-3年會(huì)出現(xiàn)的那個(gè)房?jī)r(jià)上漲周期，如今不會(huì)出現(xiàn)了。一線城市購(gòu)房去杠桿化成為常態(tài)，房子是用來(lái)住的成為買房?jī)r(jià)值理念，而市場(chǎng)房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)高于那些真正需求房子住的人的承受能力。房?jī)r(jià)將高位橫盤很長(zhǎng)時(shí)間，最終的結(jié)果，在沒(méi)有外因干預(yù)的情況下，那就是要么房?jī)r(jià)降價(jià)到買房人承受能力區(qū)間，要么買房人收入突然大幅度提高到能夠接受當(dāng)前房?jī)r(jià)，你認(rèn)為哪種情況出現(xiàn)概率更大？

　　當(dāng)前房地產(chǎn)是個(gè)堰塞湖，占便宜等于找死

　　上文說(shuō)到了很多不利于房?jī)r(jià)上漲的因素，也有讀者會(huì)提問(wèn)：房?jī)r(jià)不管跌不跌，地方政府都會(huì)為土地財(cái)政發(fā)愁，不可能不讓房?jī)r(jià)漲，不漲誰(shuí)買地去？

　　這個(gè)問(wèn)題很關(guān)鍵，我們認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)難受就在這里了。如今，經(jīng)過(guò)了1年多的艱苦調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的日子很不好過(guò)，開(kāi)發(fā)商們戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，對(duì)未來(lái)不確定性的政策充滿疑慮，很擔(dān)心剛在某個(gè)城市拿地，咣當(dāng)出個(gè)政策，這個(gè)城市限售了。

　　過(guò)往的石家莊、天津、成都、貴陽(yáng)等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化都說(shuō)明了這個(gè)情況。去年年底開(kāi)發(fā)商們研究的人口凈流入的城市，在一紙限售、限購(gòu)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控新政下，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)立即由盛轉(zhuǎn)衰。剛剛拿地的開(kāi)發(fā)商們，等到自己的房子變現(xiàn)一般需要1-2年時(shí)間，大家最怕的就是在這個(gè)時(shí)間段里面出政策。

　　雖然地方政府從根本利益上愿意跟開(kāi)發(fā)商綁在一起，但是如今出政策往往不是地方政府說(shuō)了算。住建部會(huì)根據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)里面的數(shù)據(jù)，隨時(shí)把市長(zhǎng)叫過(guò)去約談，然后要求1個(gè)月之內(nèi)就出臺(tái)補(bǔ)丁政策。

　　我們不否認(rèn)有些地方政府已經(jīng)被土地財(cái)政饑渴癥給熬得受不了了，利用搶人才的政策作掩護(hù)，開(kāi)始悄悄放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

　　但是，我們同時(shí)又看到，由于大形勢(shì)下金融政策的緊縮，導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)買力和資金回報(bào)率要求過(guò)高等問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致這些城市即便是放松調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量也上不來(lái)。盡管天津等城市采取了落戶等極端的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)也是一陣風(fēng)，刮過(guò)去就沒(méi)了。

　　如今房地產(chǎn)市場(chǎng)真的像一個(gè)堰塞湖，懸在全民的腦袋上，前些年的狂奔發(fā)展，積聚的金融風(fēng)險(xiǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、居民，其中銀行風(fēng)險(xiǎn)最高，居民最低），就像堰塞湖里面的水，而政府強(qiáng)力采取的限購(gòu)限售等政策，就像這個(gè)堰塞湖的水閘，哪天水閘如果崩潰了，估計(jì)大水傾瀉而下，最后受害的依然是廣大老百姓。

　　所以，在這個(gè)時(shí)候仍舊跟著湊熱鬧，想著買房掙錢的人，那不是往這個(gè)堰塞湖里面繼續(xù)添水嗎？如果你是想自己住，根據(jù)自己實(shí)力買房，無(wú)可厚非，如果你再東借西湊、各種借貸，妄想加杠桿去炒房掙錢，只能說(shuō)這是一個(gè)很危險(xiǎn)的行為。

　　還是回到那句話，2018年，是全民“錢緊”的一年，現(xiàn)金為王，理性的投資者都開(kāi)始持幣觀望，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)投資，所能吸引的投資資金越來(lái)越少。

　　但是，對(duì)于那些政府管控比較松懈，房?jī)r(jià)短期飛漲的城市來(lái)說(shuō)，我們依然看到了民間投資熱錢蜂擁而入，炒作房?jī)r(jià)，賺取暴利的情況。這種現(xiàn)象一方面應(yīng)該追究不負(fù)責(zé)任的地方政府，另一方面這個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也是被這些投資基金割韭菜，割過(guò)去一波再漲起來(lái)就需要很長(zhǎng)時(shí)間。

　　我們認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是不火，但不是旺火，而是虛火和毒火，而且是暗火。所有火的誘因，都是大家認(rèn)為能夠炒房掙錢，仍舊懷有投機(jī)心理，這顯然是低估了本屆政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控能力和決心。我們國(guó)家告別依靠房地產(chǎn)而增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)的路子，在黨的十九大召開(kāi)之后，就已經(jīng)開(kāi)始了。

　　我們這些買房人、妄想靠投資房地產(chǎn)掙錢的人，其實(shí)都是房地產(chǎn)這口大鍋里面的青蛙，國(guó)家已經(jīng)在慢慢燒火，溫水煮青蛙，想活命的就應(yīng)該勇敢跳出來(lái)，而不是再幻想在這舒適的環(huán)境下面做暴發(fā)戶。

　　任志強(qiáng)講話內(nèi)容實(shí)錄：

　　Part1：

　　投資放緩，固定資產(chǎn)、房產(chǎn)投資接下來(lái)將繼續(xù)下降，因?yàn)闆](méi)錢了。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變成政策博奕，房地產(chǎn)在艱難與困境中前行。

　　固定資產(chǎn)投資在下降，未來(lái)要靠消費(fèi)，但是從現(xiàn)在看消費(fèi)的情況不是太好。跟投資相關(guān)的就離不開(kāi)房地產(chǎn)，我們看到的是連續(xù)下降的狀況，五月份的數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái)，可能增長(zhǎng)會(huì)跌倒1%，六月份可能會(huì)情況更差。我個(gè)人覺(jué)得這樣的下降趨勢(shì)不是會(huì)改變的，主要原因就是沒(méi)錢。

　　那么固定資產(chǎn)投資在下降，但是還維持在7的一個(gè)主要原因，就是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的速度在增長(zhǎng)。所以房地產(chǎn)投資還是維持在一個(gè)比較高的水平，不過(guò)我個(gè)人覺(jué)得5月份還是會(huì)下降的，而且這種持續(xù)下降的趨勢(shì)可能會(huì)繼續(xù)。

　　但是即使這樣，仍然是歷史第二的規(guī)模，雖然增長(zhǎng)率低接近零，到規(guī)模盤子大，所以不能用增長(zhǎng)率來(lái)看房地產(chǎn)。

　　Part2：

　　隨著城市化、房屋老化及中國(guó)居民分戶數(shù)增加(預(yù)計(jì)2.5億戶)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的需求。

　　對(duì)于政策來(lái)說(shuō)，我們每個(gè)人都會(huì)擔(dān)心政策變了，政策變化不如人口變化，最大人口變化是獨(dú)居戶，到目前為止我們獨(dú)居人口達(dá)到7500萬(wàn)人，過(guò)去3年每年獨(dú)居戶以30%-40%的速度增長(zhǎng)，這7500萬(wàn)里頭其中一部分是老人，大約要占3500萬(wàn)人，另外一部分是80后、90后、00后，00后不會(huì)再跟父母住在一起了，哪怕是一個(gè)人他也要單獨(dú)一個(gè)出去住，所以表面上看，中國(guó)在計(jì)算戶籍人口時(shí)候，一個(gè)家庭已經(jīng)滿足一套房，但要是把獨(dú)居戶算上的話，我們的房產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　那獨(dú)居戶的發(fā)展趨勢(shì)是什么，如果按照歐洲、北歐大概平均40，按西歐算，大概平均30左右，就是全球的發(fā)展趨勢(shì)都導(dǎo)致大量的獨(dú)居戶增加，而不會(huì)減少，其中和老齡化有關(guān)，導(dǎo)致歐洲越是老人越住大房子，年輕人住小房子，因?yàn)槟贻p人會(huì)到老人家里去回去慶祝生日、圣誕節(jié)，而老人絕不去年輕人家里。

　　反而中國(guó)人因?yàn)橐獛Ш⒆�，所以把老人�?qǐng)到家里，但是獨(dú)居戶不再跟老人住在一起，我們估計(jì)在幾年以后會(huì)導(dǎo)致大道25000萬(wàn)�，F(xiàn)在全國(guó)一共多少了，一共就3億，如果要再增加兩億家庭的話，那么得需要多少房子，那么大家需要自己計(jì)算，所以未來(lái)的需求會(huì)越來(lái)越大，這是我們當(dāng)前取得的幾個(gè)問(wèn)題，他認(rèn)為能解決問(wèn)題，我個(gè)人覺(jué)得這些都解決不了。

　　Part3：

　　任志強(qiáng)：廈門最突出的是的小學(xué)生增長(zhǎng)率49%，說(shuō)明廈門年輕化非常高，未來(lái)發(fā)展基礎(chǔ)也越好。

　　這為廈門今后的發(fā)展提供了一個(gè)巨大的核心主力�！皫е�孩子來(lái)讀書(shū)就是家在這，不帶孩子來(lái)這讀書(shū)，干兩年就走!”小學(xué)生率越高對(duì)城市未來(lái)發(fā)展的年輕度和基礎(chǔ)度會(huì)越好!

　　城市化發(fā)展速度，2001年到2016年，廈門是全國(guó)排在第一位，人口增長(zhǎng)速度最高，平均增長(zhǎng)7.5%。然而，近2年來(lái)多個(gè)地方出臺(tái)人才政策，大大提升人口增長(zhǎng)率。城市發(fā)展是什么?人口戰(zhàn)略是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　今天，談到了關(guān)于房?jī)r(jià)漲不漲這個(gè)問(wèn)題，任志強(qiáng)說(shuō)“就看你愿不愿意聽(tīng)我的話，10年前聽(tīng)我的已經(jīng)發(fā)財(cái)了。10多年來(lái)還在問(wèn)我覺(jué)得我不能再回答了，你們自己去想就好�！�

　　Part4：

　　1.提問(wèn)：最近打算買房，其實(shí)前前后后已經(jīng)猶豫一年了，因?yàn)楝F(xiàn)在的調(diào)控政策是非常嚴(yán)的，最主要是現(xiàn)在的調(diào)控利率比以前高很多。我就想問(wèn)下任總，現(xiàn)在是我們剛需出手的好時(shí)機(jī)嗎?

　　任志強(qiáng)：你要是有購(gòu)房資格，你就應(yīng)該具備使用住房公積金的條件。住房公積金的利率沒(méi)有那么高，即使?jié)q到1.1倍，從我們歷史來(lái)看，我們的住房利率也是不最高。

　　(主持人：這不是還想它再低點(diǎn)嘛，誰(shuí)會(huì)嫌它低啊!)

　　任志強(qiáng)：誰(shuí)都想占便宜，所有想占房?jī)r(jià)跌的便宜的人，最后都沒(méi)有占到。

　　2.提問(wèn)：任總您好!我剛到廈門工作，我很喜歡這里，您喜歡廈門嗎?您覺(jué)得廈門未來(lái)的發(fā)展會(huì)是什么樣子?

　　任志強(qiáng)：廈門在五個(gè)計(jì)劃單列的副省級(jí)城市里面，開(kāi)發(fā)情況還算是比較好的，如果能保持下來(lái)的話，特別在高科技方面如果加一把力的話，解決一些傳統(tǒng)工業(yè)技術(shù)上的問(wèn)題可能會(huì)更好。

　　機(jī)會(huì)是存在的，所以我希望廈門，能按照我們已經(jīng)走過(guò)的一些對(duì)外開(kāi)放的路繼續(xù)開(kāi)放下去，尤其是保持一個(gè)本來(lái)有的城市人口快速增漲的良好趨勢(shì)。

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