駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到在二手房交易中，無(wú)論應(yīng)繳納的稅種有哪些，納稅依據(jù)都應(yīng)當(dāng)是真實(shí)房?jī)r(jià)，而不應(yīng)當(dāng)是隱匿了一部分甚至是大部分房?jī)r(jià)款的網(wǎng)簽價(jià)

　　◎駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到如果賣(mài)方在做納稅申報(bào)時(shí)隱匿了一部分房屋價(jià)款，且未將這部分房屋價(jià)款繳稅，那就屬于偷稅行為；對(duì)于買(mǎi)方而言，如果只按照低于實(shí)際成交價(jià)格的網(wǎng)簽價(jià)繳納相應(yīng)的契稅，也屬于偷稅行為

　　當(dāng)前，在房?jī)r(jià)較高城市的二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方有時(shí)會(huì)通過(guò)拆分房?jī)r(jià)款的方式，少繳稅款。具體做法是：把總房?jī)r(jià)拆分成房屋價(jià)款和裝修費(fèi)，在網(wǎng)簽時(shí)不把裝修費(fèi)的價(jià)格納入網(wǎng)簽價(jià)中，最終只按網(wǎng)簽價(jià)繳納稅費(fèi)。

　　在這個(gè)過(guò)程中，中介通常會(huì)告訴買(mǎi)賣(mài)雙方，這種做法是合理避稅。

　　然而，在北京市地稅局第四稽查局剛剛查辦的一起案件中，位于北京市西城區(qū)的一棟房屋實(shí)際成交價(jià)為443萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定房屋成交價(jià)格為86萬(wàn)元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備作價(jià)為357萬(wàn)元，且買(mǎi)賣(mài)雙方最初只按照86萬(wàn)元的網(wǎng)簽價(jià)繳納了稅費(fèi)。北京市地稅局第四稽查局在查明事實(shí)后，認(rèn)定拆分價(jià)款的行為是偷稅，要求買(mǎi)賣(mài)雙方按照實(shí)際成交價(jià)納稅。

　　那么，二手房交易中合理避稅和偷稅的邊界在哪里？又應(yīng)當(dāng)如何解決偷稅問(wèn)題？在中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任

　　施正文教授看來(lái)，上述問(wèn)題都是當(dāng)前中國(guó)二手房交易過(guò)程中面臨的重要問(wèn)題。

　　給一部分房?jī)r(jià)款改名，不能改變收入的應(yīng)稅收入性質(zhì)

　　法治周末：在二手房交易中拆分房?jī)r(jià)款的做法，什么時(shí)候?qū)儆诤侠肀芏悾�什么時(shí)候?qū)儆谕刀悾?/span>

　　施正文：當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)虛高，如果按照真實(shí)房屋成交價(jià)格申報(bào)稅費(fèi)，那么對(duì)百姓而言，稅費(fèi)就很重，所以不少人在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)通常會(huì)采取拆分房?jī)r(jià)、做低網(wǎng)簽價(jià)的形式減少繳稅。

　　但應(yīng)當(dāng)注意的是，這種拆分房屋總價(jià)且按低價(jià)繳稅的行為，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是不合法的，不能叫做合理避稅。

　　合理避稅是指納稅人利用稅收優(yōu)惠政策來(lái)減少稅收負(fù)擔(dān)，這種行為既合理也合法，又稱為節(jié)稅行為；而一般所說(shuō)的避稅，是指鉆法律漏洞和缺陷，規(guī)避、降低或延遲納稅義務(wù)的行為，這種行為雖不直接違法，但違背了法律的宗旨和精神，是一種脫法行為。

　　而對(duì)于賣(mài)房人來(lái)說(shuō)，把房?jī)r(jià)款拆分成房屋價(jià)款和裝修費(fèi)的行為，實(shí)際上是虛報(bào)了收入，是違法的，屬于偷稅或逃稅行為。

　　法治周末：認(rèn)定拆分房款行為是偷稅的法律依據(jù)是什么？

　　施正文：稅收征收管理法規(guī)定，納稅人偽造、變?cè)�、隱匿、擅自銷(xiāo)毀帳簿、記賬憑證，或在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。

　　當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方把房屋總價(jià)款拆分為房屋價(jià)款和裝修費(fèi)，并且在網(wǎng)簽時(shí)未把裝修費(fèi)的價(jià)格納入網(wǎng)簽價(jià)中，同時(shí)在做納稅申報(bào)時(shí)未如實(shí)申報(bào)裝修費(fèi)這部分收入，就說(shuō)明網(wǎng)簽價(jià)是虛假的房?jī)r(jià)，不是真實(shí)的房屋價(jià)款。

　　嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，賣(mài)房時(shí)，賣(mài)方的應(yīng)稅收入應(yīng)為賣(mài)方所獲得的實(shí)際收入，不能說(shuō)把房屋總價(jià)中的一部分以裝修費(fèi)的形式呈現(xiàn)，這部分錢(qián)款就可以不交稅了，而網(wǎng)簽價(jià)格應(yīng)當(dāng)與實(shí)際成交價(jià)格一致。實(shí)際上，即使對(duì)于隨房屋一起出售的家電等動(dòng)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓所得也是要按照不動(dòng)產(chǎn)一樣，當(dāng)作財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳納個(gè)人所得稅。

　　打個(gè)比方，如果把房屋買(mǎi)賣(mài)合同的名字改為房屋租賃合同，但內(nèi)容不變，并不意味著這份合同就是租賃，其合同性質(zhì)仍然是買(mǎi)賣(mài)合同。給一部分房?jī)r(jià)款改名，不能改變這部分收入應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為應(yīng)稅收入的性質(zhì)。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)也明確規(guī)定，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。

　　法治周末：個(gè)人出售房產(chǎn)時(shí)需要繳納的稅費(fèi)情況很復(fù)雜，普通住宅和非普通住宅的納稅政策也不同，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)中可能涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目主要包括增值稅(普通住房滿二免征)、個(gè)人所得稅(房屋滿五唯一免征)、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、印花稅等。那么在繳納這些稅金時(shí)，納稅依據(jù)都一樣嗎？

　　施正文：在二手房交易中，無(wú)論應(yīng)繳納的稅種有哪些，納稅依據(jù)都應(yīng)當(dāng)是真實(shí)房?jī)r(jià)，而不應(yīng)當(dāng)是隱匿了一部分甚至是大部分房?jī)r(jià)款的網(wǎng)簽價(jià)。

　　賣(mài)房人在納稅時(shí)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)，告知稅務(wù)機(jī)關(guān)在銷(xiāo)售房屋時(shí)還有一部分房款體現(xiàn)為裝修費(fèi)。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)知道了納稅人申報(bào)的房屋銷(xiāo)售收入既包括房?jī)r(jià)又包括裝修費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將這兩部分價(jià)款合計(jì)作為應(yīng)稅收入征稅。

　　所以，如果賣(mài)方在做納稅申報(bào)時(shí)隱匿了一部分房屋價(jià)款，且未將這部分房屋價(jià)款繳稅，那就屬于偷稅行為。

　　合理裝修費(fèi)在繳納個(gè)稅時(shí)可有條件抵扣

　　法治周末：在什么情況下裝修費(fèi)可以稅前扣除？

　　施正文：對(duì)于賣(mài)房人實(shí)際支付的合理的裝修費(fèi)，賣(mài)方在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，是可以予以抵扣的。

　　《通知》對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　其中，有關(guān)合理費(fèi)用就包括納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用。

　　法治周末：賣(mài)方在繳納個(gè)稅時(shí)可以抵扣的裝修費(fèi)有額度限制嗎？

　　施正文：并不是說(shuō)，只要你提供了裝修費(fèi)的發(fā)票，就可以在繳納個(gè)稅時(shí)完全扣除。

　　上述《通知》還規(guī)定，納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　　(1)已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　　(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　法治周末：剛才所分析的情況主要是針對(duì)賣(mài)房人。對(duì)于買(mǎi)方而言，應(yīng)當(dāng)如何界定偷稅行為？

　　施正文：對(duì)于買(mǎi)方而言，納稅的基數(shù)也應(yīng)當(dāng)是房屋的實(shí)際成交價(jià)格，而不應(yīng)是遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)的網(wǎng)簽價(jià)。如果只按照低于實(shí)際成交價(jià)格的網(wǎng)簽價(jià)繳納相應(yīng)的契稅，也屬于偷稅行為。

　　解決偷稅問(wèn)題，要依靠稅制的完善

　　法治周末：稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收稅費(fèi)時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)查明房屋的真實(shí)成交價(jià)格，并以此征稅？稅務(wù)機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)為房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的偷稅行為負(fù)一定責(zé)任？

　　施正文：如果稅務(wù)機(jī)關(guān)在征稅時(shí)知悉了買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂的合同中，把房屋總價(jià)拆分成了房?jī)r(jià)和裝修費(fèi)，仍然只按照房?jī)r(jià)征稅，那么出了問(wèn)題稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)擔(dān)責(zé)；如果稅務(wù)機(jī)關(guān)在征稅時(shí)看不到裝修合同的實(shí)際內(nèi)容，只能看到網(wǎng)簽價(jià)，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)就不應(yīng)為買(mǎi)賣(mài)雙方的偷稅行為負(fù)責(zé)。

　　而當(dāng)前在實(shí)際操作過(guò)程中，房屋二手房交易的合同是到當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，稅務(wù)部門(mén)只能看到網(wǎng)簽價(jià)格，看不到合同中約定的除了網(wǎng)簽價(jià)之外的裝修款，在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)只能按照網(wǎng)簽價(jià)來(lái)收稅。

　　當(dāng)然，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通過(guò)稅務(wù)檢查等方式，檢查網(wǎng)簽價(jià)是否與真實(shí)價(jià)格一致，以防范通過(guò)這種方式逃避稅。

　　法治周末：當(dāng)前通過(guò)拆分房?jī)r(jià)少繳稅費(fèi)的情況并不少見(jiàn)，您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何解決？

　　施正文：目前，由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)較高，二手房交易法定稅負(fù)也較重，導(dǎo)致很多人鋌而走險(xiǎn)地通過(guò)拆分房?jī)r(jià)款來(lái)偷稅。要想改變這種情況，未來(lái)還要依賴于稅制的完善，把法定稅費(fèi)降下來(lái)；對(duì)于房?jī)r(jià)虛高的城市，可以在一定時(shí)期內(nèi)統(tǒng)一規(guī)定，按照市場(chǎng)價(jià)的一定比例確定計(jì)稅依據(jù)。

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