駐馬店房產(chǎn)在線訊  根據(jù)相關(guān)調(diào)查，中國(guó)人首套房購(gòu)房年齡平均為27歲，而美國(guó)則為30歲，日本和德國(guó)為42歲。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到中信建投房地產(chǎn)行業(yè)研究院分析師陳慎認(rèn)為，租賃市場(chǎng)的發(fā)展不會(huì)消滅購(gòu)房需求，但會(huì)將中國(guó)平均購(gòu)房年齡提高。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到近幾年來(lái)，高新人才大量涌入重點(diǎn)城市，帶來(lái)了全新的居住價(jià)值觀。城市青年精英群體普遍具有良好的教育基礎(chǔ)，傾心自由的生活方式，在乎個(gè)人感受和體驗(yàn)，偏向小眾的審美觀……這在其居住需求上也有所體現(xiàn)。

　　在時(shí)代召喚和消費(fèi)升級(jí)等多重因素驅(qū)動(dòng)之下，長(zhǎng)租公寓站上“風(fēng)口”。從2002年至今，長(zhǎng)租公寓從無(wú)到有已經(jīng)經(jīng)歷十多年的發(fā)展。2014年，股權(quán)融資興起，資本的涌入讓長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展壯大。

　　然而，一半是海水、一半是火焰。由于長(zhǎng)租公寓盈利模式不清，快速擴(kuò)張的同時(shí)也伴隨著快速淘汰。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，自2017年以來(lái)，至少有8家長(zhǎng)租公寓宣布倒閉。

　　大勢(shì)：新時(shí)代的紅利

　　2015年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)文件，完善租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為解決一、二線熱點(diǎn)城市住房供需矛盾的重要思路之一。

　　2018年4月，《中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》發(fā)布，明確通過(guò)證券化及其他多元資金支持住房租賃行業(yè)快速發(fā)展。

　　日前，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“保監(jiān)會(huì)”）發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確，保險(xiǎn)公司通過(guò)直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。這意味著，長(zhǎng)租項(xiàng)目已納入保險(xiǎn)資金投資范疇。

　　在持續(xù)的政策紅利下，長(zhǎng)租公寓已成為各路資本追捧的投資標(biāo)的。隨著《通知》的發(fā)布，由平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“平安不動(dòng)產(chǎn)”）與朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)”）共同合作運(yùn)營(yíng)的上海森蘭項(xiàng)目有望引入保險(xiǎn)資金，成為保險(xiǎn)資金投資長(zhǎng)租公寓的首單。

　　平安不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理鄔克敏表示，平安不動(dòng)產(chǎn)正以上海森蘭項(xiàng)目為試點(diǎn)，就保險(xiǎn)資金投資長(zhǎng)租公寓一事與平安壽險(xiǎn)積極溝通并取得了階段性進(jìn)展，近期有望落地。

　　朗詩(shī)董事長(zhǎng)田明亦表示，保監(jiān)會(huì)發(fā)文后，多方正在抓緊落實(shí)保險(xiǎn)資金。

　　在政策紅利下，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目活躍于私募股權(quán)投資市場(chǎng)。VC SaaS（深圳市賽斯科技有限公司）2017年11月統(tǒng)計(jì)的144家長(zhǎng)租公寓數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的融資階段主要集中于A輪前，A輪前企業(yè)占比將近60%。少數(shù)企業(yè)已進(jìn)入C輪后、戰(zhàn)略融資等中后期階段，可見(jiàn)未來(lái)2~5年內(nèi)上升空間仍然十分巨大。

　　貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，租賃市場(chǎng)行業(yè)空間還比較大。這個(gè)龐大空間的驅(qū)動(dòng)力主要來(lái)自于三個(gè)方面：租賃人口快速增長(zhǎng)、租金上漲和租金收入比上漲。三個(gè)因素疊加導(dǎo)致租賃空間呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。

　　實(shí)戰(zhàn)：品牌房企的探索

　　在政策紅利與市場(chǎng)潛力的雙重條件下，長(zhǎng)租公寓的舞臺(tái)上不斷有人上場(chǎng)，有開(kāi)發(fā)商、創(chuàng)業(yè)公司、房產(chǎn)中介、酒店、二房東、銀行、國(guó)有項(xiàng)目等。其中，政府平臺(tái)的資金與資產(chǎn)能力最強(qiáng)，地產(chǎn)系和中介系其次。根據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，2017年國(guó)內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過(guò)500家。如以單個(gè)品牌管理5000間公寓估算，總規(guī)模約為250萬(wàn)間。

　　未來(lái)長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)份額會(huì)增加，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的企業(yè)也會(huì)越來(lái)越多�！熬频�、開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介等多種角色進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，早期企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)被大量學(xué)習(xí)、傳播。在行業(yè)的起跑階段，達(dá)到1萬(wàn)間管理規(guī)模的品牌越來(lái)越多，其運(yùn)營(yíng)能力可支撐房間數(shù)量的加速增長(zhǎng)�！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。

　　2017年12月，碧桂園對(duì)外發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”，正式進(jìn)入租賃市場(chǎng)。目前，碧桂園長(zhǎng)租公寓已在上海、武漢、深圳、廈門、廣州等一、二線城市開(kāi)設(shè)10余家門店。

　　碧桂園總裁莫斌曾說(shuō):“長(zhǎng)租作為一項(xiàng)偉大事業(yè)，是一個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略、長(zhǎng)期的社會(huì)責(zé)任、長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期精力投入，甚至是一個(gè)長(zhǎng)期的盈利點(diǎn)。”

　　長(zhǎng)租將作為一項(xiàng)偉大事業(yè)。莫斌此言的背后一部分邏輯在于碧桂園的“長(zhǎng)租城市”。在“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”項(xiàng)目發(fā)布之際，碧桂園還宣布，力爭(zhēng)3年內(nèi)發(fā)展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，重點(diǎn)打造長(zhǎng)租城市。

　　相對(duì)于碧桂園旗下的潼湖科技小鎮(zhèn)、森林城市等項(xiàng)目，“長(zhǎng)租城市”更像是對(duì)現(xiàn)實(shí)城市的嵌套�！伴L(zhǎng)租城市就是把所有業(yè)態(tài)做一個(gè)整合，通過(guò)整合我們的公寓、酒店、寫字樓等資源來(lái)打通整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，并且把自有的零售、娛樂(lè)、健康、教育等資源共同植入進(jìn)去。”碧桂園商管中心總經(jīng)理張強(qiáng)表示，所有相關(guān)資源的整合將形成人居閉環(huán)。

　　長(zhǎng)租公寓是一個(gè)“入口級(jí)”的生意，這在碧桂園是一個(gè)共識(shí)。以長(zhǎng)租為切入口，教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、金融……關(guān)于人居的方方面面皆可接入。就在不久前，碧桂園的“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”與小米有品達(dá)成戰(zhàn)略合作。雙方將在智慧家居、智能家電等領(lǐng)域及產(chǎn)城融合上展開(kāi)合作。這便是“入門”的方式之一。

　　去年，南京被列入全國(guó)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的12個(gè)試點(diǎn)城市之一，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)變身“大房東”，向社會(huì)提供租賃房源。目前，已有10多家長(zhǎng)租公寓品牌在南京落地開(kāi)花。

　　5月24日，東南青年匯和萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌——泊寓在南京舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式。雙方將成立合資公司發(fā)展青年公寓項(xiàng)目，為南京的青年人才安居提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。雙方在簽約儀式上還宣布，針對(duì)在南京見(jiàn)習(xí)的外地戶籍高校應(yīng)屆畢業(yè)生推出“春泥計(jì)劃”，提供215間特惠房源，月租僅880元，優(yōu)惠期為2個(gè)月。凡是符合條件的畢業(yè)生在申請(qǐng)審核通過(guò)后，僅以880元/月的租金就可入住任意一家參與此次活動(dòng)的門店。“春泥計(jì)劃”還將為青年人才提供更多的實(shí)習(xí)和就業(yè)機(jī)會(huì)，“泊寓”每年將在門店中提供20~50個(gè)實(shí)習(xí)名額。

　　日前，重慶已有18年歷史的渝中區(qū)七星崗嘉陵大廈進(jìn)入了全面升級(jí)改造期。據(jù)悉，此次改造由渝中國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司與龍湖集團(tuán)攜手展開(kāi)。嘉陵大廈將被改造為龍湖旗下的長(zhǎng)租公寓品牌——冠寓，并于今年11月底投入運(yùn)營(yíng)。屆時(shí)，這座高樓將成為國(guó)資持有與民營(yíng)資本投入加專業(yè)運(yùn)營(yíng)的高端人才公寓，500余間長(zhǎng)租式公寓將解決眾多外派企業(yè)高管、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的高品質(zhì)租住需求。

　　龍湖集團(tuán)副總裁韓石表示，龍湖長(zhǎng)租公寓最近的目標(biāo)是提供5萬(wàn)間公寓。長(zhǎng)租公寓的關(guān)鍵是控制成本，這也是龍湖集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)。

　　此外，冠寓總經(jīng)理張智聰表示，冠寓的問(wèn)題非地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，并沒(méi)有成熟經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。冠寓是效率、成本和客戶體驗(yàn)的極致競(jìng)爭(zhēng)。

　　以龍湖集團(tuán)最近一筆住房租賃專項(xiàng)公募債券為例。2018年3月21日，龍湖集團(tuán)發(fā)行第一期30億元、為期5年的住房租賃專項(xiàng)公募債券，債券票面利率5.6%，成為全國(guó)首單住房租賃專項(xiàng)債券。事實(shí)上，早在2017年12月，龍湖集團(tuán)即獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)授予發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)50億元公募住房租賃專項(xiàng)債券。在2016年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)宣布正式試水長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并于2017年將其列為龍湖集團(tuán)繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后集團(tuán)的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)。

　　此前，龍湖集團(tuán)曾公開(kāi)表示，至2020年公司將從長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)獲取超30億元的租金，并進(jìn)入行業(yè)前三。

　　未來(lái)：殘酷洗牌下的出口

　　數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)長(zhǎng)租公寓在整體租賃市場(chǎng)份額僅占6%，已有1000余家長(zhǎng)租公寓品牌正在分食這塊億萬(wàn)元級(jí)市場(chǎng)“蛋糕”。長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍處于搶占市場(chǎng)份額階段，集中度偏低。猶如海嘯式爆發(fā)的運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、資金等難點(diǎn)、痛點(diǎn)正阻礙著長(zhǎng)租公寓品牌的發(fā)展。

　　長(zhǎng)租公寓“風(fēng)口”之下，殘酷的洗牌已經(jīng)開(kāi)始，一些租賃企業(yè)已經(jīng)感到盈利的壓力、增長(zhǎng)的乏力。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、聚福緣公寓、V客青年公寓、好租好住、愛(ài)公寓、長(zhǎng)沙優(yōu)租客等多個(gè)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品“陣亡”。這些公寓在成立之初，無(wú)不在功能、地理位置、裝修風(fēng)格、出租率等方面大力宣傳，甚至有的公寓產(chǎn)品還獲得過(guò)多輪投資�？偨Y(jié)這些公寓產(chǎn)品“陣亡”的原因，基本都是經(jīng)營(yíng)不善或者資金鏈斷裂。

　　據(jù)一家倒閉公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，長(zhǎng)租公寓最大的難題在于盈利。日益攀升的房?jī)r(jià)和上漲緩慢的租金，讓采取二房東模式的公寓品牌運(yùn)營(yíng)商只能通過(guò)擴(kuò)張規(guī)模實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。中小品牌運(yùn)營(yíng)商利潤(rùn)空間本就有限，若未能做出一定的差異化，則很難實(shí)現(xiàn)盈利。

　　另外，該負(fù)責(zé)人還坦言，對(duì)于中小長(zhǎng)租公寓品牌而言，倒閉或者被收購(gòu)是不得不面臨的困境，而被收購(gòu)或許是最好的出路。在上述倒閉的品牌中，V客青年公寓就是在2017年被行業(yè)內(nèi)另一家公司——魔方公寓入股收購(gòu)。這也代表著長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)的一大趨勢(shì)，行業(yè)集中度會(huì)逐漸提高，行業(yè)龍頭通過(guò)收購(gòu)小品牌做大規(guī)模。

　　中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)匯豐商學(xué)院金融學(xué)教授、香港交易所首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松表示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓屬于新興行業(yè)，面臨著政策滯后導(dǎo)致的不確定性。首先，當(dāng)前中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)沒(méi)有明確的行業(yè)歸屬，其經(jīng)營(yíng)的合法性和征稅依據(jù)無(wú)從確定，在一定程度上可能會(huì)遭遇局部的執(zhí)法隨意性。比如，“營(yíng)改增”之前中國(guó)的公寓企業(yè)一直以全部租金收入繳納增值稅，但實(shí)際公寓獲得的增值部分價(jià)值為客戶支付的租金與公寓支付給業(yè)主租金之差，這樣的征稅方式對(duì)于公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，就讓參與者覺(jué)得可能并不公平。其次，目前中國(guó)的租賃行業(yè)還沒(méi)有相對(duì)清晰完善的有效法律法規(guī)出臺(tái)，政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面都相對(duì)來(lái)說(shuō)處于真空地帶，法律的缺位直接限制了行業(yè)發(fā)展。

　　UR都市再生機(jī)構(gòu)住宅經(jīng)營(yíng)部部長(zhǎng)田島滿信表示，中國(guó)地緣廣闊，很多建筑物業(yè)沒(méi)有得到很好的利用。在中國(guó)租賃市場(chǎng)需求極速擴(kuò)大、市場(chǎng)空間巨大的今天，城市更新、老齡物業(yè)改造、重建復(fù)興等方面的措施還有待完善。

　　在當(dāng)前的中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上，重資產(chǎn)模式相比于輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)難度更小、規(guī)模效應(yīng)更顯著，但是由于前期投入較重、受制于拿房成本較高，規(guī)模提升的資金需求更大、也更為困難。分散式公寓屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，雖然前期投入成本較低，但面臨著管理上的瓶頸。隨著管理的房源數(shù)量增加、服務(wù)半徑擴(kuò)大、管理層級(jí)逐漸增加，分散式公寓的管理難度也加大，較難形成規(guī)模效應(yīng)。

　　公寓現(xiàn)金流主要來(lái)源于租金。然而，一線城市租金水平增長(zhǎng)緩慢而房?jī)r(jià)不斷上漲，導(dǎo)致實(shí)際上的租金回報(bào)率不斷降低。2017年12月數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市二手房租金回報(bào)率均處于1.5%左右。對(duì)于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)說(shuō)，收回成本的周期較長(zhǎng)。

　　對(duì)于輕資產(chǎn)模式來(lái)說(shuō)，由于前期投入主要為裝修費(fèi)用，因此合理的參考指標(biāo)應(yīng)該是對(duì)比租金漲幅和裝修成本漲幅。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年到2015年，城市裝修CPI同比數(shù)據(jù)不斷下滑，2015年全年平均漲幅僅為0.35%。而一線城市租金漲幅從2015年租金平均漲幅10%~18%的高位開(kāi)始回落。

　　在巴曙松看來(lái)，以目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主流的包租模式為例，無(wú)論是集中式或分散式公寓，房租在總成本的占比都大于60%，前期成本投入巨大、資金沉淀壓力極大，而現(xiàn)金流只能靠租金緩慢回籠。更關(guān)鍵的是，租金回籠并不意味著現(xiàn)金流回正，即在前期投入之后，每年可能還要追加投資，使得經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)，最終可能會(huì)變成虧損項(xiàng)目。長(zhǎng)租公寓健康運(yùn)營(yíng)的重要前提是必須保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)年租金收入大于運(yùn)營(yíng)支出。租金收入覆蓋房租成本、運(yùn)營(yíng)成本和貸款利息是長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期健康發(fā)展的前提。

　　此外，目前，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中絕大多數(shù)分散式公寓的規(guī)模停留在3萬(wàn)間以內(nèi)。在這個(gè)范圍內(nèi)隨著管理房間數(shù)量的增加，員工數(shù)量增長(zhǎng)更快。一家管理幾百間房源的二手房東雇傭一兩個(gè)人就可以完成管理工作。管理一兩萬(wàn)套房源的分散式公寓企業(yè)，員工總數(shù)甚至超過(guò)五六百人，管理效率大幅下降。

　　盡管目前國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了10萬(wàn)間以上管理規(guī)模的長(zhǎng)租公寓品牌，但與發(fā)達(dá)國(guó)家同業(yè)相比仍有一定差距。從國(guó)際上來(lái)看，專業(yè)化的、機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)租賃品牌是必然趨勢(shì)。德國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓品牌vonovia管理規(guī)模為39.2萬(wàn)套，市值196.2億歐元；美國(guó)最大的品牌機(jī)構(gòu)GRE管理規(guī)模為418475套，其中自持49487套；日本規(guī)模最大的大東建托集團(tuán)管理戶數(shù)超過(guò)97萬(wàn)戶。

　　運(yùn)營(yíng)上的盈虧平衡只是長(zhǎng)租公寓企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的初步要求，實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵在于提升公寓估值。巴曙松認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)管理能力的強(qiáng)弱決定了未來(lái)租金提升的空間，此外也可以豐富企業(yè)收入來(lái)源。因此良好的運(yùn)營(yíng)管理能力是提升長(zhǎng)租公寓估值的關(guān)鍵。

　　具體來(lái)看，公寓綜合運(yùn)營(yíng)管理能力的提升，可以分為三步：第一步，質(zhì)量是關(guān)鍵，保證產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，提供高品質(zhì)租賃。這樣可以提升物業(yè)租金、增加用戶黏性，并逐步構(gòu)建用戶口碑和品牌效應(yīng)。第二步，以質(zhì)量為基礎(chǔ)擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。建立在質(zhì)量為基礎(chǔ)的擴(kuò)張，不僅可以依靠品牌效應(yīng)獲得大量用戶，并用高口碑形成良性客戶循環(huán)，而且可以增強(qiáng)客戶對(duì)品牌的黏性，實(shí)現(xiàn)品牌內(nèi)租戶的遷徙，避免由于租戶工作遷徙造成的客戶流失。第三步，圍繞租賃場(chǎng)景打造租賃生態(tài)圈，提供增值服務(wù)。此外，還可以在口碑建立的基礎(chǔ)上，進(jìn)行品牌與運(yùn)營(yíng)能力輸出，進(jìn)一步豐富收入來(lái)源。

　　物業(yè)估值提升自然帶來(lái)變現(xiàn)需求。從資產(chǎn)效率的角度來(lái)說(shuō)，沉淀的大量資產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)流動(dòng)將造成資產(chǎn)閑置和浪費(fèi)，而資產(chǎn)證券化等手段可以提高資產(chǎn)流動(dòng)性、加快資金回收并加速規(guī)模擴(kuò)張。以日本公寓市場(chǎng)為例，日本在經(jīng)歷了早期綜合運(yùn)營(yíng)能力提升、中期運(yùn)營(yíng)管理能力輸出的階段，長(zhǎng)租公寓的規(guī)模將迎來(lái)快速擴(kuò)張。在存量累計(jì)的基礎(chǔ)上借助金融工具，企業(yè)可以獲得穩(wěn)定的低成本資金，進(jìn)一步投資于上下游企業(yè)，從而構(gòu)建完整的商業(yè)閉環(huán)。從美國(guó)公寓市場(chǎng)巨頭EQR的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，該公司憑借優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力牢牢抓住租客需求，租金漲幅超過(guò)同行企業(yè)，并通過(guò)其在REITs融資渠道方面的豐富經(jīng)驗(yàn)加快資金回籠，從而完成快速擴(kuò)張。根據(jù)EQR公告統(tǒng)計(jì)，首次上市至2000年間，EQR共計(jì)發(fā)行股票43次，融資規(guī)模達(dá)32.19億美元。

　　由此，長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要考慮通過(guò)金融工具將未來(lái)的現(xiàn)金流進(jìn)行變現(xiàn)，從而構(gòu)建完整的資金循環(huán)體系。從具體推進(jìn)流程看，首先要爭(zhēng)取租金收入覆蓋主要成本，避免長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目成為“無(wú)底洞”，以降低規(guī)模擴(kuò)張的負(fù)擔(dān)。其次，通過(guò)優(yōu)質(zhì)公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)提升物業(yè)價(jià)值，使長(zhǎng)租公寓企業(yè)從盈虧平衡走向正常盈利。最后，運(yùn)用合理的金融工具實(shí)現(xiàn)資金回轉(zhuǎn)、盤活存量資產(chǎn)，使估值提升得以變現(xiàn)，逐步重構(gòu)長(zhǎng)租公寓的資金循環(huán)，從而破局當(dāng)下長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨的階段性困境。

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