駐馬店房產(chǎn)在線訊  歷史總是驚人的相似。一邊是全國各地樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，一邊是壓不住的搶人搶房熱情。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到在這波看似矛盾的政策博弈中，二線城市樓市又火了起來。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到國家統(tǒng)計局昨天(5月14日)發(fā)布的最新房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，銷量上，1-5月份，全國商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點。商品房銷售額同比增長11.8%，增速提高2.8個百分點。

　　房價上，5月份，70個大中城市新建商品住宅均價環(huán)比上漲0.8%，漲速加快。三類城市的房價增幅中，二線城市增幅最大，平均環(huán)比漲幅0.93%，同比漲幅5.35%。

　　交通銀行總行房地產(chǎn)高級分析師夏丹對中國房地產(chǎn)報記者表示，近來二線城市升溫中產(chǎn)生了兩個現(xiàn)象，反映出房地產(chǎn)市場交易的相關(guān)秩序亟待規(guī)范。一個是“樓市打新”。限價令下一二手房價格倒掛，顯著的套利空間引發(fā)了更濃烈的市場投機(jī)氛圍，掀起了一撥樓市“打新”熱潮。另一個是“搶人大戰(zhàn)”，其結(jié)果是將“留住人”直接與房地產(chǎn)市場掛鉤，要成為各個城市的人才，第一件事就是要買房。這種變相的限購限貸放松實際拉動了當(dāng)?shù)貥鞘谐山弧?/span>

　　這種局面之下，熱點城市房地產(chǎn)市場在被調(diào)控了一年多后，頗有一種卷土重來的勢頭，值得政府層面關(guān)注。

　　搶人大戰(zhàn)拖拽 二線城市房價領(lǐng)漲

　　樓市調(diào)控一旦撕開了口子，就給了投資者可乘之機(jī)。這個口子，就是各地相繼開展的“搶人才”大戰(zhàn)。

　　2018年以來，已有超35個城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。引進(jìn)人才的門檻在“拼搶”中不斷被放寬和降低，其中與樓市調(diào)控緊密相關(guān)的戶籍限制資格也被打開。“求賢若渴”的西安為安排一位女博士馬上落戶，調(diào)集警車接送，10分鐘就閃電完成落戶，魔幻得讓人驚訝。

　　看一下國家統(tǒng)計局發(fā)布的房價數(shù)據(jù)排名，5月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅最大的幾個二線城市——成都（漲幅2.1%）、青島（漲幅2%）、三亞（漲幅2.4%）、鄭州（漲幅1.6%）、廈門（漲幅1.1%）、武漢（漲幅1.1%）、天津（漲幅0.5%）等，哪個樓市復(fù)蘇的背后沒有“搶人大戰(zhàn)”之手的推動？

　　以天津為例。自5月16日“海河英才”計劃發(fā)布以來，短短一周時間就吸引了百萬人次的關(guān)注和咨詢，甚至不少人才徹夜排隊以獲得一張?zhí)旖驊艨凇?/span>

　　有媒體報道稱，天津人才政策公布后的一天時間里，就有多達(dá)30多萬人申請落戶。雖然官方目前還未披露到底有多少人在此期間落戶成功，但作為直轄市的天津在此次與二三線城市的“搶人大戰(zhàn)”中已拔得頭籌。

　　什么原因?qū)е铝诉@場突如其來的搶人大戰(zhàn)？一個很容易理解的因素是房地產(chǎn)。

　　在天津公布人才政策后，天津樓市的供應(yīng)量亦迎來飆升。市場數(shù)據(jù)顯示，5月最后一周天津成交量出現(xiàn)新一輪爆發(fā)，環(huán)比漲幅超過100%，這也令天津5月整體成交量有了明顯的提振。

　　一位天津房地產(chǎn)市場人士監(jiān)測到，以天津市武清區(qū)為例，由于地處城市郊縣處，此前每個樓盤每天的銷售量在3-4套之間，隨著人才新政出爐后，近段時間每天能賣100多套。

　　對于各地樓市而言，“接盤俠”正在逐漸變成一種稀缺資源。進(jìn)入6月份，上海、廣州、太原、以及整個浙江省也加入了搶人大軍，以爭奪稀缺的“接盤俠”。

　　除了搶人大戰(zhàn)，另一個值得注意的現(xiàn)象是限價令下一二手房價格倒掛所引發(fā)的“搶房打新”之風(fēng)。

　　夏丹指出，盡管目前已有8個城市開始采用公證搖號的方式確保新盤銷售的公平性，但若沒有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數(shù)的稀釋反而是對剛需的不公。高價誠意金和內(nèi)幕交易等亂象更不利于剛需群體獲得購房機(jī)會，與限價政策的初衷相悖。

　　全國樓市都在升溫 投資者追逐三四線城市

　　這一輪肇始于2016年“9· 30”的調(diào)控大潮中，一個奇怪的現(xiàn)象是，全國的樓市幾乎都火了起來。70個大中城市中，5月房價環(huán)比上漲的城市達(dá)到了61個，而4月份為58個。

　　這一輪肇始于2016年“9· 30”的調(diào)控大潮中，一個奇怪的現(xiàn)象是，全國的樓市幾乎都火了起來。70個大中城市中，5月房價環(huán)比上漲的城市達(dá)到了61個，而4月份為58個。

　　包括東北市場。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份房價上漲最快的就是丹東，一個地處東北邊境的小城，新房均價環(huán)比上漲5.3%，同比上漲11.7%；二手房均價環(huán)比上漲1.3%。

　　5月份，沈陽和大連的新房均價均環(huán)比上漲1.7%，同比分別上漲10%和11.6%。就連哈爾濱，5月份新房均價也上漲了1.2%，同比上漲11.1%。

　　一線城市房地產(chǎn)復(fù)蘇也在蠢蠢欲動。易居研究院報告顯示，從實際成交均價看，上海房價當(dāng)前從4萬元以上的水平開始突破，5月份已經(jīng)為5萬多元的水平。從這個角度看，供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交行情等變量，都可以解釋近期三類城市房價上漲的現(xiàn)象。

　　在經(jīng)歷了幾個月的房價盤整下行后，5月份北京房價又轉(zhuǎn)向上漲了，其中新房均價環(huán)比上漲0.2%，二手房均價環(huán)比上漲0.3%，雖然幅度都不大，但勢頭值得警惕。

　　而在一二線城市搶奪人才的同時，三四線城市依然是被開發(fā)商和投資客追逐的市場。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7742萬平方米，同比增長2.1%，1-4月份為下降2.1%；土地成交價款3522億元，增長16%，增速提高2.4個百分點。

　　以100個大中城市分等級來看，一線城市土地成交面積同比已降至-10.9%，溢價率觸及“零點”；二線城市相對平穩(wěn)；三線城市土地成交增速為33.9%，呈現(xiàn)明顯升勢，在總成交中的占比增至56%，同時溢價率也有所上漲。

　　夏丹解釋稱，限價政策疊加融資成本上行，開發(fā)企業(yè)的項目利潤率壓力漸增，在核心區(qū)域追逐高價地塊的動力減弱。同時，獲地能力的制約也使部分具有三四線城市開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)布局范圍進(jìn)一步下沉，主打核心城市的大型房企也通過并購等方式開始進(jìn)駐縣鎮(zhèn)一級的城市。三四線城市土地市場在總成交中的占比可能還將有進(jìn)一步的提升。

　　更多沒有被納入限購限貸范圍的三四線城市乃至特色小鎮(zhèn)，也是資深炒房客們追逐的對象。他們追隨者開發(fā)商的腳步，尋找著價值洼地。

　　與此同時，樓市調(diào)控也在加緊打補(bǔ)丁。

　　僅5月份，就有超過40個城市發(fā)布多達(dá)50次調(diào)控政策。進(jìn)入6月，各地調(diào)控力度不減，僅6月4日、5日兩天，便有西安、宜昌、天津、徐州四個城市再次收緊樓市調(diào)控。

　　只是，這一輪政策博弈與投資客推動下燃起的這把樓市“虛火”，能被抑制住嗎？或者說，怎么打破房價長期循環(huán)艾略特式波浪理論的魔咒？

　　參與過決策的人也在思索。6月月14日，卸任中財辦副主任職務(wù)的楊偉民在第十屆陸家嘴金融論壇上稱，中國應(yīng)加快建立新的住房制度和市場化調(diào)控機(jī)制。他認(rèn)為，前期房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累了一些風(fēng)險，近期又“亂象叢生”，目前行政性措施已經(jīng)不能根治這些亂象，房地產(chǎn)已成為最容易引爆風(fēng)險的定時炸彈。

　　他認(rèn)為，應(yīng)從改革政府壟斷住宅用地體制、改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制、改革售多租少的市場結(jié)構(gòu)、改革房地產(chǎn)稅、改革住房公積金制度、改革農(nóng)村土地制度等六大方面同步加快改革。

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