駐馬店房產(chǎn)在線訊   駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到備受關(guān)注的港資企業(yè)九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司(00004.HK，以下簡(jiǎn)稱“九龍倉(cāng)”)位于上海市靜安區(qū)萬(wàn)航渡路的靜安花園(又名“靜安壹號(hào)”)項(xiàng)目日前取得最新進(jìn)展。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到截至日前，上述項(xiàng)目已在房管部門申領(lǐng)預(yù)售許可證，后續(xù)規(guī)土局將繼續(xù)跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工核驗(yàn)等監(jiān)管工作。

　　項(xiàng)目在2016年就有過(guò)入市的打算，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)價(jià)位會(huì)在15萬(wàn)～16萬(wàn)元，不過(guò)當(dāng)時(shí)并未能取得預(yù)售證，今年項(xiàng)目有望再次入市。據(jù)介紹，自5月22日起，沙盤和樣板間就不再對(duì)外開(kāi)放。

　　事實(shí)上，記者了解到，靜安花園項(xiàng)目早在1993年就已經(jīng)拿到土地。據(jù)彼時(shí)相關(guān)媒體報(bào)道，靜安花園項(xiàng)目從2003年起便已開(kāi)始出現(xiàn)在九龍倉(cāng)集團(tuán)的年報(bào)中，項(xiàng)目竣工日期不斷往后拖延。時(shí)至今日，為何20多年過(guò)去上述項(xiàng)目依舊沒(méi)有入市?

　　對(duì)于上述問(wèn)題，九龍倉(cāng)方面回應(yīng)稱，該項(xiàng)目發(fā)展按相關(guān)程序要求進(jìn)行，本集團(tuán)一直與政府保持溝通，有序地發(fā)展該項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年下半年拿到預(yù)售證。另外，本集團(tuán)對(duì)于市場(chǎng)傳言不予置評(píng)。同時(shí)，記者致電靜安花園售樓處，不過(guò)電話始終無(wú)人接聽(tīng)。

　　25年難入市

　　據(jù)上海市靜安區(qū)規(guī)土局消息，位于靜安區(qū)萬(wàn)航渡路398號(hào)的九龍倉(cāng)靜安花園項(xiàng)目土地面積為1.56公頃，土地用途為商業(yè)和住宅用地。

　　1993年3月12日，九龍倉(cāng)集團(tuán)與上海靜安區(qū)方面達(dá)成協(xié)議，以土地批租的形式拿下該地塊。熟地樓面地價(jià)為520美元/平方米，占地2.98萬(wàn)平方米，容積率4.7，使用年限50年。按1993年美元兌人民幣1：5.76的平均匯率計(jì)算，該項(xiàng)目的樓板價(jià)約2995元/平方米。

　　“為加快上海的舊區(qū)改造吸引外商參與我區(qū)舊區(qū)改造，1993年(上述項(xiàng)目)以毛地出讓給香港九龍倉(cāng)等公司，后成立項(xiàng)目公司上海龍申房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。因該地塊為毛地批租出讓，地上存在房屋需由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)前期拆遷工作，前期資金投入大，拆遷周期長(zhǎng)，所以延長(zhǎng)了整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期�！鄙虾Ｊ徐o安區(qū)規(guī)土局回復(fù)本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　日前，項(xiàng)目大門已經(jīng)做好，只在一角有“備案名：靜安花園”七個(gè)小字，再無(wú)其他宣傳語(yǔ)。

　　關(guān)于土地的問(wèn)題，項(xiàng)目銷售人員僅表示產(chǎn)權(quán)年限是到2072年。以70年產(chǎn)權(quán)推算，九龍倉(cāng)正式的管理時(shí)間應(yīng)該從2003年起算。管理至今，項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)16年仍未入市。

　　天眼查信息顯示，上海龍申房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于1994年，目前法定代表人為周安橋。其中，公司大股東香港九龍倉(cāng)靜安有限公司持股比例為40%。

　　另?yè)?jù)九龍倉(cāng)2017年度報(bào)告，其持有上海龍申房地產(chǎn)發(fā)展有限公司55%的股權(quán)。

　　此外，上海申城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)總公司持股20%;香港安怡地產(chǎn)有限公司持股比例為15%;香港金澤投資有限公司持股比例為15%;上海人保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司持股比例為10%。

　　值得注意的是，記者注意到，上海申城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)總公司由上海靜安區(qū)建設(shè)總公司100%持股，而后者持股100%的大股東為靜安區(qū)建委。

　　“2010年起，我局已多次敦促建設(shè)單位盡快開(kāi)工，加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。2013年起建設(shè)正在有序推進(jìn)中，目前，已在房管部門申領(lǐng)預(yù)售許可證，后續(xù)我局將跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工核驗(yàn)等監(jiān)管工作。今年，我局將根據(jù)中央及市政府房地產(chǎn)調(diào)控政策精神，按照區(qū)域發(fā)展要求，有序、按計(jì)劃進(jìn)行土地供地�！膘o安區(qū)規(guī)土局方面回應(yīng)稱。

　　九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司第一副主席兼九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋此前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，2016年市場(chǎng)曾把項(xiàng)目推到了15萬(wàn)元/平方米以上，但緊接著當(dāng)年9～10月份便碰上調(diào)控，“雖然確實(shí)不認(rèn)可現(xiàn)在的價(jià)格，但作為一個(gè)比較守法的發(fā)展商，我們還是會(huì)積極響應(yīng)政府限價(jià)政策�！�

　　是否構(gòu)成囤地

　　盡管拿地時(shí)間較早，不過(guò)，九龍倉(cāng)靜安花園項(xiàng)目在將近10年的時(shí)間里并沒(méi)有開(kāi)始動(dòng)工。記者在上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局看到，2013年12月18日，靜安花園項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案才獲得通過(guò);2014年1月8日，項(xiàng)目獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2014年6月12日，項(xiàng)目獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證【滬靜建(2014)FA31010620144755】;2015年1月23日，項(xiàng)目獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證【滬靜建(2015)FA31010620154116】。

　　公開(kāi)報(bào)道顯示，截至2012年，靜安花園上述地塊仍閑置未開(kāi)發(fā)。九龍倉(cāng)華東區(qū)執(zhí)行董事周成輝彼時(shí)在回應(yīng)媒體采訪時(shí)表示，由于規(guī)劃樓盤的容積率比較高，周邊居民認(rèn)為建筑過(guò)高將影響自己住宅的采光，雙方因此僵持不下�！袄习傩找�‘鬧’，不讓蓋，相關(guān)部門也不敢批�！背�了采光原因，周成輝表示，由于該地塊涉及到多家股東，之間的協(xié)調(diào)也可能會(huì)存在一些困難。

　　根據(jù)國(guó)土資源部2012年頒布的《閑置土地處置辦法》，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的閑置土地，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi);閑置兩年的，由政府無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　“單純看此類區(qū)域的地塊投資價(jià)值，成長(zhǎng)性是很高的”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，即便是沒(méi)有囤地，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)這么長(zhǎng)的周期，也和常規(guī)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路不一樣�！皩�(shí)際上如果計(jì)算此類樓板價(jià)，大體上在3000元/平方米左右的水平，而現(xiàn)在此類區(qū)域樓盤若不限價(jià)，銷售價(jià)格達(dá)到12萬(wàn)元/平方米是很輕松的，若是限價(jià)，也是會(huì)在10萬(wàn)元/平方米以上的�！眹�(yán)躍進(jìn)稱。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于港資企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于香港土地市場(chǎng)比較稀缺，土地價(jià)值上漲幅度大，囤地獲利是一個(gè)香港土地市場(chǎng)的投資心態(tài)�！暗�是對(duì)于類似上海土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此類地段雖好，但上海的城市擴(kuò)張非常厲害，很多郊區(qū)樓盤的優(yōu)勢(shì)反而體現(xiàn)出來(lái)了，尤其是近郊區(qū)市場(chǎng)，所以從囤地的角度看，這么多年上漲到10萬(wàn)元/平方米，還面臨限價(jià)，其實(shí)不見(jiàn)得有多少賺頭，或者說(shuō)這樣反而影響了其高周轉(zhuǎn)的模式。”

　　盡管豪宅項(xiàng)目受一線城市限價(jià)影響一度陷入尷尬境地，九龍倉(cāng)未來(lái)布局的重點(diǎn)仍然在核心一二線城市�！�2018年的市場(chǎng)狀況或仍然充滿挑戰(zhàn)”，九龍倉(cāng)方面坦言，集團(tuán)在購(gòu)地時(shí)將繼續(xù)采取審慎態(tài)度，主要聚焦北京、上海、蘇州、杭州、深圳和廣州。

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