太古地產(chǎn)的“天平”

2018-06-17 來源：鳳凰網(wǎng)

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2018年以來，接連的香港土地及物業(yè)出讓給市場釋放一種信號，一向被冠以“慢工出細活”的港企開發(fā)商太古地產(chǎn)似乎開啟了“甩貨”模式。

　　太古地產(chǎn)擬短期內(nèi)以150億港元將位于香港鲗魚涌太古城中心兩大廈出售給未具名中資集團，目前項目洽至尾聲，將于短期內(nèi)易手。無獨有偶，同樣在今年被太古地產(chǎn)出售的還有另外兩個商業(yè)項目及一宗商業(yè)地塊。一邊是香港資產(chǎn)的集中出手，另一邊則是太古地產(chǎn)與內(nèi)地的項目磋商按下了“快進鍵”。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)了解，太古地產(chǎn)今年將在北京及上海推進兩個商業(yè)地產(chǎn)項目。資產(chǎn)騰挪的背后，太古地產(chǎn)的“天平”正緩緩傾斜。

　　急流勇退

　　在商言商，太古地產(chǎn)認為出售行為出發(fā)點在于為股東獲取更大收益。

　　太古地產(chǎn)在回復鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者采訪時表示，市場近期對全幢辦公樓物業(yè)買賣興趣濃厚，辦公樓市場表現(xiàn)非常強勁，太古地產(chǎn)此次也是在持續(xù)尋找商機，提升股東回報。

　　大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜持有類似觀點，“目前香港商業(yè)地產(chǎn)的租金應屬于高點，在物業(yè)高點時將部分物業(yè)套現(xiàn)及在低點時補倉應是企業(yè)資產(chǎn)管理的理性之舉。”

　　戴德梁行最新發(fā)布的研究報告顯示，香港已超過倫敦西區(qū)，成為全球租金最昂貴的寫字樓市場，每個工位年均租金成本達到27431美元。在寫字樓租金接近“天花板”之時，未來升值潛力受限。

　　短期香港寫字樓物業(yè)租金收益持續(xù)向好，太古地產(chǎn)同樣也有自持經(jīng)營的理由，不過太古并沒有選擇這一條路徑。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到而就本次涉及出售的物業(yè)來看，太古城中心兩大廈分別于1991及1992年落成，總樓面約44萬及55.6萬平方尺，尺價約1.9萬元，由于坐擁海景，其出租率達百分百，回報率逾3厘。但是在位置上，太古城中心第三及第四座略偏離太古坊核心商廈群，而第三座部分權益為政府持有。事實上，出售意圖在5月10日就已現(xiàn)端倪，太古股份有限公司與附屬公司太古地產(chǎn)有限公司便發(fā)布聯(lián)合公告稱，出售擁有其在香港太古城的太古城中心第三座大廈及太古城中心第四座大廈的權益的公司。6月8日，太古股份有限公司及太古地產(chǎn)有限公司發(fā)布聯(lián)合公告稱，太古地產(chǎn)完成出售其在一家擁有位于香港九龍灣及在土地注冊處注冊稱為新九龍內(nèi)地段6312號的商業(yè)地塊及其上一幢甲級寫字樓，成交價總額為65.28億港元。而就在4月8日，太古股份有限公司與太古地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，1.2億港元出售估值約為8445.3萬港元（截至于2017年12月31日估價）的香港加列山道物業(yè)。太古公司及太古地產(chǎn)會將交易所得款項應用作營運資金。短短三個月內(nèi)，太古地產(chǎn)頻繁出手香港物業(yè)及地皮，若交易完成后資金收入為216.48億港元。

　　從買賣更全面的角度來看，今年以來除了出售的多個項目之外，太古地產(chǎn)確實在香港也推行了太古坊的重建計劃、東薈城名店倉擴展計劃，以及太古廣場周邊小區(qū)的改造。

　　但更長的時間線上，太古地產(chǎn)對香港項目的出售并非今年才開始。2016年10月，太古地產(chǎn)宣布擬65.28億出售其位于香港九龍灣未完成的商業(yè)大廈項目100%的股權。當時，太古地產(chǎn)行政總裁白德利的解釋是,該物業(yè)并非太古地產(chǎn)真正重點的核心物業(yè)，將其出售其實是為了集中注意力來投入到太古坊的重建中。

　　一方面太古地產(chǎn)表現(xiàn)出積極的轉(zhuǎn)讓意愿，另一方面來自內(nèi)地的企業(yè)也透露了強烈的購買欲望。

　　國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則分析稱：“今年香港商業(yè)、物業(yè)市場漲勢頗好，吸引一批中資機構進港掃貨，有傳聞說有中資機構想將香港中環(huán)整條街全部掃掉�！�

　　因人民幣貶值、市場宏觀調(diào)控等多重因素，到香港掃貨的內(nèi)地房企隊伍可謂日漸壯大。數(shù)據(jù)顯示，2016年，中資機構在香港的地產(chǎn)市場投資金額共達到412.7億港元，大幅拋離悉尼的283億港元，接近紐約同期的444.7億港元，而2017年第一季度中資在香港樓市投入更是創(chuàng)下歷史新高，飆升213%。

　　“偏愛”內(nèi)地港企開發(fā)商

　　在拋售手頭已有的部分香港物業(yè)的同時，太古地產(chǎn)也在積極在內(nèi)地尋找新項目的發(fā)展。

　　今年3月底，太古地產(chǎn)耗資約13.49億元完成收購上海前灘實業(yè)有限公司持有的上海前繡實業(yè)50%的股權，將與陸家嘴公司于上海浦東新區(qū)前灘合作開發(fā)一個零售項目，這也是太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的第六個項目及繼興業(yè)太古匯后在上海的第二個發(fā)展項目。

　　去年12月，太古地產(chǎn)宣布和昆泰集團正式就三里屯雅秀大廈優(yōu)化升級達成合作協(xié)議，未來將長期整租其旗下的雅秀大廈。打造成三里屯太古里西區(qū)（暫命名），作為北京三里屯太古里的延伸。除了新建項目外，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，太古地產(chǎn)目前在內(nèi)地的項目主要有北京三里屯太古里、成都遠洋太古里、上海興業(yè)太古匯、廣州太古匯、北京頤堤港6個項目。

　　對于此次“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”內(nèi)地，黃立沖分析稱，“太古投資的定位是收租物業(yè)，現(xiàn)在香港市場價格飆升，物業(yè)租金回報下降，而太古在國內(nèi)主要定位于一線城市或者發(fā)展迅速的二線城市的中心地帶物業(yè)，這些物業(yè)有收入的穩(wěn)定性，回報比香港高，而且太古海外融資成本低，國內(nèi)的寫字樓回報雖不高，但是通過其低成本的債務成本杠桿后仍有可為�！�

　　從年報中我們也不難發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)太古地產(chǎn)2017年報顯示，2017年的租金收入總額為112.53億港元，增幅為4.45%。在中國內(nèi)地，由于續(xù)約租金上調(diào)及租用率改善，租金收入總額上升20%。受市場零售銷售額下降影響，太古地產(chǎn)在香港的零售租金收入有所下降。在香港，太古坊重建計劃導致租金收入減少，但由于續(xù)約租金上調(diào)及需求堅挺，辦公樓物業(yè)組合的租金收入仍有少量增加。

　　事實上，早在2014年太古地產(chǎn)就表現(xiàn)出了對內(nèi)地的“偏愛”。由于內(nèi)地投資物業(yè)增長強勁，太古地產(chǎn)曾啟任白德利為太古地產(chǎn)(中國)行政總裁，負責統(tǒng)籌太古集團在中國內(nèi)地的業(yè)務統(tǒng)籌及協(xié)商工作。白德利曾接受媒體采訪時表示，“我對我們在內(nèi)地的發(fā)展勢頭很滿意�！�

　　就目前物業(yè)的持有面積來看，截止2017年12月31日，在香港，太古地產(chǎn)集團應占投資物業(yè)組合約1510萬平方尺。中國內(nèi)地物業(yè)組合總樓面面積為1290萬平方尺（集團應占權益為910萬平方尺）。而在中國內(nèi)地，太古地產(chǎn)持有的五個大型綜合商業(yè)發(fā)展項目全部落成后，預計將提供應占總樓面面積約880萬平方尺。加之今年香港物業(yè)的減持及內(nèi)地物業(yè)的增加，其在香港及內(nèi)地物業(yè)的面積比例進一步縮小。

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