駐馬店房產(chǎn)在線訊   “江南佳麗地，金陵帝王州”，詩人謝朓的《入朝曲》中，繁榮壯麗的金陵城顯得恢弘磅礴。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到但這金陵城也卻只是南京（樓盤）歷史卷軸中的一段縮影。而「六朝古都，十朝都會」，建康的南京更是與古羅馬共享人類古典文明兩大中心的美譽(yù)。

　　翻南京的歷史總是翻不完的。但歷史給南京的氣質(zhì)卻能瞬間吸引到你。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到南京沒有蘇州（樓盤）那樣的精致，也沒有杭州（樓盤）那樣秀氣，南京有的，是大氣。鐘山龍?bào)�，石城虎踞，萬里長江奔騰而過，雄偉的地勢孕育了南京有別于其他江南城市的獨(dú)特氣質(zhì)。不似江南別致的小橋流水，南京城總是透露著恢弘的歷史氣息。

　　但是，作為全中國唯二的名字中帶“京”的城市，南京骨子里又透著高貴與慵懶的氣息。這份刻在骨子里的貴族氣，不像北京（樓盤）那樣高高在上，而是和江南春雨一般讓人沉醉。

　　現(xiàn)代化的南京城，依然延續(xù)了這種憂傷的貴族氣。

　　1.慵懶的江南舊都

　　南京人的慵懶，是和這座城市的名字中的高貴一樣，是刻在骨子里的。作為中國經(jīng)濟(jì)top2的大省省會，卻始終一一種江南小城的面貌示人。

　　這種感覺體現(xiàn)在，無論你是走在老城南夫子廟的太平南路，還是走在繁華新街口的中山（樓盤）東路，亦或是走在江寧的雙龍大道，你都很感覺到這座六朝古都帶給你的濃濃歷史厚重感。

　　但是，不可否認(rèn)，南京的落后，是全方面的。

　　或許是由于民國舊都的緣故，南京一直都不是一座以經(jīng)濟(jì)見長的城市，恰恰相反，科研、教育以及體制內(nèi)才是南京的重點(diǎn)。

　　由此而來的，便是在經(jīng)濟(jì)上總是處于一種尷尬的境地，省內(nèi)被蘇州為首的蘇錫常經(jīng)濟(jì)帶長期壓制，省外被G20后勢頭正勁的杭州屢屢搶去風(fēng)頭，由于緊鄰安徽的緣故，還總是逃脫不了徽京的稱號。

　　區(qū)位上，從地圖上看，南京這般尷尬的省會地位在全國來說絕無僅有。南京偏安江蘇西南一隅，東有經(jīng)濟(jì)中心蘇錫常，但卻從來沒有一條心過，其余三面，北接滁州（樓盤），西連馬鞍山（樓盤），南臨宣城。

　　三面被安徽合圍，與其說是南京，到不如說是徽京更為合理。

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　　△相信這張圖會讓你對南京和安徽的距離有全新的認(rèn)識

　　經(jīng)濟(jì)上，從2017年開始，新一線城市，逐漸成為南京新的代名詞。但在對于生活在南京普通人來說，南京，已經(jīng)變得越來越昂貴了。逐年抬高的剛需買房成本和稱不上優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)條件，讓越來越多的年輕人覺得，這座古都，愛不起。

　　2017年，跨過萬億門檻的第二年，南京市GDP總量達(dá)到1.1萬億。相比之下，省內(nèi)的老對手蘇州，GDP總量早已達(dá)到地級市中最高的1.7萬億。而蘇錫常三市的GDP總量，更是達(dá)到了驚人3.4萬億，遠(yuǎn)超寧鎮(zhèn)揚(yáng)城市群的2萬億。可以說，在經(jīng)濟(jì)這一課，南京差的還很遠(yuǎn)。

　　△南京市歷年GDP

　　不僅如此，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上，南京在骨子里就是體制化的。在南京做生意，不僅是做市場，更是做體制、做人脈、做政策。更為重要的是，南京更是缺乏能夠代表這座城市的巨型企業(yè)，就像阿里之于杭州，華為、騰訊之于深圳（樓盤）。

　　初來南京時，聽過一句玩笑話：“一個南京人的一生，逃不了2個姓蘇的，一個是蘇果，一個是蘇寧”玩笑歸玩笑，事實(shí)卻是，南京在缺少代表性巨型企業(yè)的同時，更缺少具有全國競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　僅有的一個號稱全國名企3強(qiáng)的蘇寧，卻是一個將體制化刻入骨髓的企業(yè)，留給南京人的，除了遍布南京的蘇寧電器門店，就是，2007年拿地后一直用來停車的新街口新華社江蘇分社地塊，2008年拿地后就一直用來養(yǎng)魚的河西CBD地塊。

　　科教方面。南京的科研與教育十分發(fā)達(dá)，擁有全國第三多的科研院所和高等院校，僅次于北京、上海（樓盤）。本來，擁有高附加值與強(qiáng)大輻射帶動能力的科研，會是促進(jìn)城市精密制造和優(yōu)質(zhì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動力。

　　但是，在南京，情況恰恰相反。房價飛漲的帶來的不斷攀升的定居成本、根深蒂固的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想帶來的城市間的巨大壁壘，都使得人才不斷流失的同時，產(chǎn)業(yè)也喪失了產(chǎn)學(xué)研一體化的發(fā)展。就這樣，熊貓成了賣地蓋樓的地產(chǎn)商，而南汽也早已成了上汽。

　　好在，南京也發(fā)現(xiàn)了這個問題，開始逐步扶持以智能制造、集成電路、云計(jì)算、生物醫(yī)藥等高科技新興產(chǎn)業(yè)。近兩年來，隨著阿里、騰訊、京東等巨頭紛紛落地，加上華為、中興等原有高科技企業(yè)帶動效應(yīng)的逐漸凸顯，南京正在發(fā)揮科教優(yōu)勢，逐漸補(bǔ)上新興高附加值產(chǎn)業(yè)的短板。

　　說起科教，就不能不說人才。

　　有一個數(shù)據(jù)，南京擁有多達(dá)53個高等院校，在校大學(xué)生多達(dá)81.26萬，本地大學(xué)生留寧5萬，外地大學(xué)生來寧2萬多，但每年南京人口增長卻只有3萬人左右。

　　南京不缺優(yōu)質(zhì)人才，南大、南航、河海、東南等等超一流高校比比皆是。問題出在，南京原來越留不住人才。隨著今年一眾新一線和二線城市仿佛如夢初醒般開始大肆“搶人才”，面對杭州、成都、武漢（樓盤）、西安（樓盤）的的超越，面對著合肥（樓盤）、鄭州（樓盤）的崛起，南京，弱勢明顯。

　　內(nèi)憂外患，南京房價何去何從？

　　根據(jù)南京十三五規(guī)劃，到2020年，南京市常住人口要達(dá)到910萬，平均每年增長17萬人，按照目前這個增速，其困難程度，可想而知。

　　2.冰山與火焰同在—南京樓市分析

　　1、南京房價

　　南京，下轄11個區(qū)，總面積6587平方公里，建成區(qū)面積1126平方公里。人口833.5萬人，城市化率達(dá)82.29%。和很多二線城市一樣，在經(jīng)歷了2016年開始的兩年的牛市之后，南京的各大板塊，房價幾乎都翻了一番。

　　以南京浦口的一個開發(fā)了十多年的北外灘水城小區(qū)為例，2016年6月，其新房價格僅有15000元/平米，到了兩年之后的2018年的6月，房價已經(jīng)飆升至20600元/平米，要知道，這還是在限購令在2016年10月已經(jīng)實(shí)行了的情況下。

　　內(nèi)憂外患，南京房價何去何從？

　　新房如此，作為房價最直接代表的二手房更是瘋狂。江寧區(qū)的文化名園小區(qū)，坐落在江寧區(qū)的絕對中心百家湖商圈，在2009年開盤的時候，新房價格僅有6000元左右。

　　到了2015年，房價成功翻翻，達(dá)到15000元/平米，在經(jīng)歷了2016年的牛市瘋長之后，文化名園如今的二手房均價，已經(jīng)達(dá)到3萬元/平米。7年時間，400%！

　　內(nèi)憂外患，南京房價何去何從？

　　如今，南京二手房的掛牌均價已經(jīng)達(dá)到30319元/平米，遠(yuǎn)在一眾二線城市中獨(dú)孤求敗。相比之下，3萬元左右的杭州、1.5萬元左右的蘇州、成都、武漢更是顯得異常便宜。但是，如果加上經(jīng)濟(jì)水平的對比，我們不難看出，南京的房價，已經(jīng)顯得有些畸形了。

　　內(nèi)憂外患，南京房價何去何從？

　　究其原因，可以從幾個方面來分析。

　　1） 剛需。南京的購房者，除了本地人之外，更多的是來自蘇北和安徽的外來人口。由于以南京為中心，向北一直到宿遷（樓盤）、連云港（樓盤），向東一直到蕪湖（樓盤）、安慶（樓盤）、阜陽等安徽城市，南京都是一個具有強(qiáng)大吸引力的核心。大量外來年輕人的南京夢，給這座城市帶來源源不斷的剛需群體。

　　2） 土地。南京的房價，早已被土地所綁架。2016年開始，幾乎每一塊住宅地塊的出讓，都會引發(fā)來自全國的房企的競相爭搶，地價隨之水漲船高。在讓土地收入成為政府收入的絕對大頭的同時，也讓房價坐上了火箭。

　　3） 教育。體制化嚴(yán)重的一大表現(xiàn)就是，優(yōu)質(zhì)教育資源的絕對固化。在南京，只有兩所學(xué)校，一所是南外，一所不是南外。南外（南京外國語學(xué)校），在幾乎所有南京人心中，就是神一般的存在。

　　而在決定學(xué)區(qū)更重要的小學(xué)方面，拉薩路小學(xué)、瑯琊路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)合稱的拉力瑯，在南京人心中，更是絕對的頂級學(xué)區(qū)。所有人都想要的南外和拉力瑯的學(xué)區(qū)，成功成為了南京房價非常的最杰出代表。到如今，拉力瑯的學(xué)區(qū)，最貴的已經(jīng)突破了10萬/平米。

　　2、金字塔化的區(qū)域分割

　　南京傳統(tǒng)的以新街口為核心的主城板塊，土地資源幾乎已經(jīng)被開發(fā)殆盡。除了主城，南京房價的格局，可以用一個金字塔來展現(xiàn)。

　　塔尖：河西新城

　　價格：新房限價4.5-3.5萬，二手房均價5.5萬

　　作為從全運(yùn)會時就開始開發(fā)，到2014年青奧會開始的大規(guī)模CBD建設(shè)，再到近幾年河西南部新城對標(biāo)陸家嘴(600663,股吧)的高逼格規(guī)劃。河西已經(jīng)成為南京毫無疑問的核心。

　　去年，河西11家樓盤集中開盤，不僅讓無數(shù)土豪熬夜排隊(duì)，8成首付+200-400萬不等的認(rèn)購金更是引發(fā)千億資金的異動，甚至有傳言稱，央行發(fā)現(xiàn)南京區(qū)域巨額資金異動，還趕緊發(fā)文詢問了一番。

　　這么大規(guī)模資金的變動，順便拖垮了本來在南京發(fā)展的風(fēng)生水起的錢寶金融�？梢哉f，河西一套房，是所有南京人的一個奮斗的“小目標(biāo)”。

　　一級區(qū)域：南部新城、鼓樓濱江

　　價格：新房3.5-4萬元/平米，二手房3.8-4.2萬元/平米

　　這兩個板塊，幾乎完全代表了南京的過去與將來。作為南京老城區(qū)的鼓樓，濱江區(qū)域是其重點(diǎn)打造的老城改造板塊。同時，4萬的房價也讓他成為南京城唯一可以“鄙視”河西的板塊。

　　與高樓林立的河西不同，鼓樓濱江是大隱隱于世的代表。集合了幾乎所有大牌房企，同時又是南京老城中唯一可以擁抱長江的板塊，鼓樓濱江，是很多有著南京情懷的買房人的改善首選。

　　至于南部新城，其發(fā)展得益于南京南站商務(wù)區(qū)的建設(shè)以及紅花機(jī)場搬遷后留下的巨大發(fā)展空間。在南京最新的發(fā)展規(guī)劃中，南部新城的地位更是提高到了新街口老城，河西CBD三足鼎立的地位。

　　不過，話雖如此，但南部新城兩大短板是其目前發(fā)展的最大障礙。首先，教育。南部新城是南京秦淮、雨花、江寧三區(qū)的交界。不僅缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，更是由于行政區(qū)界的錯綜復(fù)雜造成了很多在雨花買房，要到江寧上學(xué)的大規(guī)模維權(quán)案例。

　　其次，交通。城南卡子門樞紐，是南京人眾所周知的卡點(diǎn)。除此之外，由于南部新城小街區(qū)、密路網(wǎng)的格局，造成難以對城市面貌進(jìn)行大規(guī)模的改造，也難以出現(xiàn)像河西一般的寬闊大路。

　　二級區(qū)域：江寧、江北核心區(qū)

　　房價：新房3萬元左右，二手房3.5萬元左右

　　這是兩個一直被稱為剛需重地的地方，但是，隨著江寧各大商圈的日漸成熟和國家級江北新區(qū)的重大利好，原來的剛需重地，早已在脫剛的道路上狂奔。

　　江寧，是南京面積最大， GDP最高的區(qū)，集中了汽車制造、生物醫(yī)藥、液晶面板等南京大量的制造業(yè)。

　　和主城不同，江寧無論人口、商業(yè)密度都要小得多�？諝夂铜h(huán)境也要較主城優(yōu)異的多。以地鐵1號線和3號線為主軸，一北一南的百家湖、九龍湖構(gòu)成了江寧的兩大板塊。

　　而其房價，也在2015年之后，隨著眾多大牌房企的紛至沓來而逐漸高企，上文中的文化名園就是最好的例子。

　　江北，是在最近兩年才開始成為很多人改善選擇的地方。由于長江天塹的阻隔，江北一直游離在南京主城之外，成為大多數(shù)南京心目中不屬于南京的地方，“寧要江南一張床，不要江北一套房”是很多南京人的共識。

　　而目前僅有的長江隧道、揚(yáng)子江隧道、三橋、長江大橋（大橋在2016年10月封閉改造，預(yù)計(jì)將在今年底重新通車）更是難以承受數(shù)量巨大的過江需求，以至于，每當(dāng)有人想在江北買房，總是有人默默的問上一句：“你還記得那年堵車后在大橋上過的年嗎？”。

　　不過，在國家級新區(qū)落地之后，比規(guī)劃中的高樓更快到來的，不是集成電路，不是智能制造，而是飛速發(fā)展的房價。

　　就在上周，和江北核心區(qū)內(nèi)最高建筑同屬一個地塊的揚(yáng)子江金茂悅開盤，均價29804元/平米，僅有的282套房吸引力多達(dá)7810組的報(bào)名，3.6%的中簽率更是成為今年南京樓市的新低。這在短短2年之前，簡直是不可想象的。

　　塔底：祿口、江寧濱江、麒麟、板橋

　　房價：新房、二手房均在1.5-2萬元/平米

　　這四個區(qū)域，隨著江北江寧房價的增長，承接了城市中剛需。雖然與主城距離長短不一，但配套少，交通不便，規(guī)劃少，周邊荒涼是他們的共同點(diǎn)。

　　不過，即使有著種種的不利，但由于房價相對主城便宜的多的優(yōu)勢，成功吸引了很多在南京奮斗的年輕人，成為新南京人在南京的第一個家。

　　3.內(nèi)憂外患中，南京房價將往何處去？

　　1、現(xiàn)狀：冰山與火焰并存

　　結(jié)束了瘋長的南京樓市，已經(jīng)進(jìn)入了冰山與火焰并存的穩(wěn)定期。

　　一方面，重點(diǎn)區(qū)域異常火熱，6月的前兩周，河西7家樓盤分兩批陸續(xù)開盤，引發(fā)全民關(guān)注，一時間，幾乎南京所有的有錢人都去搖號。單就佳兆業(yè)城市廣場一家樓盤，就吸引了12591組客戶，按每組需提供240萬的驗(yàn)資來算，一次開盤，就凍結(jié)了南京302億的資金。

　　哄搶的原因，在于新房的限價和二手房的倒掛。河西中部限價4.5萬元/平米，河西南部限價3.5萬元/平米，而區(qū)域內(nèi)的二手房，已經(jīng)高達(dá)5.5-6萬元不等，超過1.5萬元/平米的巨大套利空間，足以讓幾乎所有看到的人瞬間高潮。二手房方面，更是不落下風(fēng)。

　　拉力瑯等頂級小學(xué)的學(xué)區(qū)房，早已超過9萬元/平米，而想買到，更是要經(jīng)過一番爭搶。除了學(xué)區(qū)房，一些優(yōu)質(zhì)板塊的二手房也頗受親耐，像萬科金域藍(lán)灣的二手房也早早地就站上了36000元/平米的高位。

　　△6月南京30個重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房價格

　　另一方面，很多區(qū)域新房銷售慘淡，地王自身不保。除了受到利好沖擊的河西新城和江北新區(qū)，南京同樣有很多區(qū)域成交慘淡。

　　以萬科在南京江寧淳化的萬科和昌金域東方為例，由于板塊遠(yuǎn)離主要商圈，區(qū)域認(rèn)同感不強(qiáng)，同時交通很不便利，地鐵公交雙雙缺席。使得樓盤去化異常困難，2018年3月加推至今，3個月的時間過去，去化甚至不到5成，以至于開發(fā)商提出了在南京多年未見的優(yōu)惠促銷。

　　同時，地王的日子也不好過。由于政府的板塊限價，造成很多開發(fā)商高價拿地后，發(fā)現(xiàn)拿地成本加上建設(shè)成本，早已超過了樓盤的實(shí)際售價，虧本成為必然。所以，資金流充裕的房企們，紛紛玩起了拖字訣，不開盤，也就不會出現(xiàn)虧本了。

　　但是一些資金流不是很充裕的房企，就不樂觀了。典型代表莫過于麒麟地王京奧港未來墅。京奧港地產(chǎn)在2016年4月以2.2萬/平米的價格拿下該地塊，要知道，即使在現(xiàn)在，周邊二手房的價格也僅有2.4萬元/平米。放風(fēng)價4萬元/平米的項(xiàng)目，實(shí)際批的銷許價卻僅有2.5萬元/平米。

　　項(xiàng)目開盤后不久，就屢次傳出了開發(fā)商抵押資產(chǎn)、項(xiàng)目欠薪停工，項(xiàng)目整體被收購的傳聞。

　　終于，上個月，曾經(jīng)的地王京奧港未來墅被迫賣身藍(lán)光，成為這家川企在南京第二個項(xiàng)目。除了京奧港之外，河西上海建工(600170,股吧)的4.2萬地塊、葛洲壩(600068,股吧)4.5萬的地塊，都已經(jīng)逼近甚至超過了區(qū)域的新房限價。

　　△停工復(fù)工又停工，最終被收購的地王京奧港未來墅

　　2、方向：房價不會降，但也不要指望再漲了

　　南京，作為長三角唯一的特大型城市，國家中心城市，同時也是中國經(jīng)濟(jì)第二強(qiáng)的省的省會，其未來的發(fā)展的，必然是光明而又輝煌的。

　　今年以來，南京提出的提高城市的首位度、實(shí)行旨在吸引人才的寧聚計(jì)劃、大力發(fā)展江北國家級新區(qū)、引進(jìn)臺積電等一大批高精尖集成電路產(chǎn)業(yè)，以南大為首大力發(fā)展人工智能產(chǎn)業(yè)，走下的每一步，都是在不斷彌補(bǔ)之前的短板，所以，南京的未來，是光明的。

　　但是，去杠桿、長效機(jī)制落地的大背景下，2018年下半年的南京樓市將很難再出現(xiàn)大規(guī)模的增長，除了河西、江北核心區(qū)等有巨大利好的刺激的區(qū)域仍然將保持一段時間的熱度之外，其余區(qū)域都將陸續(xù)回歸冷靜。

　　由于銀根的收緊和去杠桿的持續(xù)，無論買房人還是開發(fā)商都將日漸理性、謹(jǐn)慎，不同項(xiàng)目之間的成交差異也將陸續(xù)拉大。

　　搶房局面將一去不復(fù)返。相反，之前價格上漲過快、房價虛高的一些區(qū)域也很有可能出現(xiàn)一定幅度的降價，而諸如淳化、江寧濱江等等缺乏利好的、認(rèn)同感低、同時配套又極其缺乏的板塊，去化將變得越發(fā)困難。

　　總結(jié)起來，未來的南京會更好，但冰山與火焰將持續(xù)。

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