駐馬店房產(chǎn)在線訊  隨著租賃市場(chǎng)的日益火爆，長(zhǎng)租公寓也迎來(lái)新一輪發(fā)展熱潮。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到近來(lái)中央和地方政策頻出，助力租賃市場(chǎng)，政府不斷強(qiáng)調(diào)要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，政策扶持下的長(zhǎng)租公寓形勢(shì)一片大好。

　　一.租賃市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹，長(zhǎng)租公寓難忘情懷

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在租賃市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹之際，地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科積極響應(yīng)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇。2018年6月11日，萬(wàn)科公告披露80億元住房租賃專項(xiàng)公司債券獲批，長(zhǎng)租公寓存量市場(chǎng)再次被盤(pán)活，萬(wàn)科在發(fā)展長(zhǎng)租公寓的進(jìn)程中，始終堅(jiān)持：

　　長(zhǎng)租公寓本來(lái)就不應(yīng)該賺很多錢(qián)，如果要賺錢(qián)，商品房就可以解決了，就因?yàn)樯唐贩坎荒芙鉀Q住有所居，才需要長(zhǎng)租公寓。

　　這樣的發(fā)展理念不僅體現(xiàn)了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，也是一種企業(yè)家情懷。

　　在“租購(gòu)并舉”的政策導(dǎo)向下，主要面向城市主流租房客群的“泊寓”獲得迅速發(fā)展，截止2017年底，長(zhǎng)租公寓累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)10萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)已超過(guò)3萬(wàn)間。2018年5月12日開(kāi)始正式出租的萬(wàn)科長(zhǎng)租翡翠書(shū)院，則主要面向追求高端的家庭用戶。2018年萬(wàn)科還將持續(xù)加大長(zhǎng)租公寓供應(yīng)量，拓展公寓目標(biāo)為45萬(wàn)間，預(yù)計(jì)取得年收入94億元，遠(yuǎn)期規(guī)劃為提供100萬(wàn)套公寓，實(shí)現(xiàn)年收入155億元。

　　從長(zhǎng)租公寓實(shí)際運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，萬(wàn)科以人性化、規(guī)�；�和規(guī)范化為主要的管理方式，著重加大投入力度，租的是房子，傳遞的卻是一種全新的生活方式。同時(shí)萬(wàn)科非常注重客戶體驗(yàn)，認(rèn)為客戶是企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵要素，因此合規(guī)高效的管理模式是萬(wàn)科獨(dú)有的特點(diǎn)，將預(yù)約、注冊(cè)、簽約和房源信息集中到公司網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)統(tǒng)一管理；

　　從長(zhǎng)租公寓建設(shè)場(chǎng)景角度來(lái)看，萬(wàn)科堅(jiān)持場(chǎng)景多樣化原則，不僅深耕一線城市，還積極開(kāi)拓三四線城市，努力建設(shè)鄉(xiāng)村振興場(chǎng)景，一般來(lái)說(shuō)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)也預(yù)示著這片土地的開(kāi)發(fā)需要投入更多成本，此舉不單為了盈利，也是企業(yè)勇?lián)�社�?huì)責(zé)任的體現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)鏈從城市下沉到農(nóng)村，對(duì)房企發(fā)展而言，則是挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。

　　二.盈利路漫漫，吾輩需求索

　　依靠情懷的萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓相較于其他企業(yè)，具有布局最早、轉(zhuǎn)型最快、獨(dú)家資源廣等顯著特征，優(yōu)勢(shì)盡顯下的萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓其盈利模式是否也值得效仿？接下來(lái)讓我們一探究竟。

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　　全自持公寓計(jì)劃，盈利路在何方？

　　面向城市主流租房客群的泊寓，是萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的主打品牌。泊寓的運(yùn)營(yíng)方式主要分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)獲取方式主要是租賃，即雙方共同簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同；重資產(chǎn)則是通過(guò)收購(gòu)獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)。

　　2017年6月6日，萬(wàn)科在廣東佛山（樓盤(pán)）桂城以總價(jià)25.3億元+70年100%自持競(jìng)得一宗地，樓面價(jià)15300元/平方米，一宗全自持的泊寓計(jì)劃已于2017年年底在廣東佛山拉來(lái)序幕。目前我們估算泊寓在佛山南海區(qū)的平均月租為80元/平方米左右，假設(shè)近兩年租金漲幅約15%，不考慮建安以及各種運(yùn)營(yíng)成本，通過(guò)測(cè)算我們發(fā)現(xiàn)佛山全自持泊寓項(xiàng)目預(yù)計(jì)13年左右才能回本。一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率很高，約為 40%，若考慮諸如這些運(yùn)營(yíng)成本類的各項(xiàng)支出，其盈利周期更長(zhǎng)。相較于重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)因其前期投入成本相對(duì)較少，回本周期便縮短，萬(wàn)科表示輕資產(chǎn)租賃模式回本預(yù)計(jì)5年。

　�。ǘ�）高端群體—翡翠書(shū)院

　　成本反推租金，盈利任重道遠(yuǎn)

　　面向高端家庭用戶的“北京（樓盤(pán)）翡翠書(shū)院”是我國(guó)首個(gè)企業(yè)自持租賃項(xiàng)目。從公眾視角來(lái)，翡翠書(shū)院的租金是相當(dāng)高的，其一期提供1000套左右的租賃住房，90平方米三居室每月租金的定價(jià)在1.5 -1.8萬(wàn)元之間，180平方米四居室的定價(jià)在3-4萬(wàn)元之間；最長(zhǎng)單個(gè)租期不超過(guò)10年，如果一次性簽訂10年租期，則每年租金不變。如此核算，10年租金至少180萬(wàn)！另一方面，高昂的拿地成本也注定其租金不菲。租金根據(jù)成本反推，該項(xiàng)目裝修、建安成本大約50億元，加上109億元的拿地成本，項(xiàng)目總成本159億元，即使?jié)M租，項(xiàng)目的收益率也不超過(guò)3%，這樣的租金水平何時(shí)回本實(shí)在難以預(yù)知。

　　租金超預(yù)期，滿租或真是理想。從“北京翡翠書(shū)院”附近的頤豐莊園來(lái)看，目前月租金平均為100元/平方米左右。我們假設(shè)近兩年租金漲幅20%，到2020年“翡翠書(shū)院”完工時(shí)，周邊90平方米的每月租金為12960元，低于目前萬(wàn)科的1.5萬(wàn)元最低報(bào)價(jià)。而這1.5萬(wàn)元的租金報(bào)價(jià)僅僅是目前預(yù)租，且能一次性付清10年租金的情況下的最低價(jià)格，也就是說(shuō)想要享受到最低租金，需要一次性支付180萬(wàn)元�！氨本�翡翠書(shū)院”附近的樓盤(pán)均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，同面積的僅需450萬(wàn)元。在同等情況下，有支付能力的人，或許會(huì)選擇去買(mǎi)房付首付，而不是去租一套10年使用權(quán)的房子。

　　結(jié) 語(yǔ)

　　無(wú)論是面向主流群體的泊寓，還是針對(duì)高端用戶的翡翠書(shū)院，投資回報(bào)周期較于普通住宅業(yè)務(wù)而言，雖然存在顯著差異，但因國(guó)家大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓政策利好，且租賃業(yè)務(wù)本身能獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，基于此長(zhǎng)租公寓對(duì)于萬(wàn)科而言，依然舉足輕重。未來(lái)，關(guān)于長(zhǎng)租公寓如何發(fā)展、怎樣盈利依然是萬(wàn)科又或者行業(yè)需要不斷探索的問(wèn)題。

　　億翰智庫(kù)認(rèn)為未來(lái)長(zhǎng)租公寓可能的發(fā)展模式有兩種：

　　一是國(guó)企做長(zhǎng)租公寓，本質(zhì)是幫助國(guó)家持有核心城市優(yōu)質(zhì)地段的土地，在這其中企業(yè)享受土地增值的收益，而國(guó)家增強(qiáng)了對(duì)于核心資產(chǎn)的控制；

　　二是民企涉足長(zhǎng)租公寓，這是一種類似互聯(lián)網(wǎng)的資本運(yùn)作邏輯，通過(guò)不斷擴(kuò)張所控制的公寓數(shù)量，謀求長(zhǎng)租公寓板塊的上市，以獲取資本溢價(jià)。

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