駐馬店房產(chǎn)在線訊  第一頭灰犀牛，是毛衣戰(zhàn)，這是國際大氣候。另一頭灰犀牛，是中國房地產(chǎn)的游戲規(guī)則在改變。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到進(jìn)入2018年，整個房地產(chǎn)的外圍環(huán)境很是不好，近來愈發(fā)如此。怎么判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的大環(huán)境，變得越來越重要。我們原來對市場的認(rèn)知是建立在舊有的大環(huán)境之下的，但外圍局限條件變了，就要重新去復(fù)盤，理解新的變量對市場可能造成的影響。

　　今天的房地產(chǎn)面臨的環(huán)境，和以往有很大的不一樣。

　　如果回溯到2007年全球次貸危機(jī)，那么我認(rèn)為這一次中國房地產(chǎn)面臨的大環(huán)境變化，是十年來最大的一次。這是需要認(rèn)真去分析的。

　　正在變化的大環(huán)境我認(rèn)為有兩個，兩頭“灰犀�！保ǜ杏X叫“黑天鵝”不太合適，因為的確都不是突然發(fā)生的不可預(yù)期的事件），這兩頭牛讓房地產(chǎn)的前景變得不確定性在增大。

　　第一頭灰犀牛，是毛衣戰(zhàn)，這是國際大氣候。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到川普翻手為云覆手為雨，一己之力左右我“大癌股”上躥下跳千股跌停，大有再來一個“廣場協(xié)議”之感。對毛衣戰(zhàn)，朋友圈刷的最多的文章自是看空類，落到房地產(chǎn)上面，往往會和日本當(dāng)年歷史相接續(xù)。擔(dān)憂中國房地產(chǎn)、中國宏觀經(jīng)濟(jì)重蹈日本覆轍的觀點，大有人在。尤其是，川普只一拳便把中興幾乎打到氣絕，讓我們看到了大國七寸，更是加劇了這種擔(dān)憂。

　　從目前看，毛衣戰(zhàn)在升級，愈演愈烈。現(xiàn)在的問題是，還不清楚川普的底牌。是僅僅為了緩解貿(mào)易失衡，還是為了戰(zhàn)略遏制中國崛起？看學(xué)界的評論，以后者居大，那么就是想重演美日毛衣戰(zhàn)歷史。這說明，這場戰(zhàn)爭會長期、嚴(yán)峻而且復(fù)雜。

　　這是一個比較大的風(fēng)險，但這個我談不了，太復(fù)雜了。只能說它會給經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)都帶來很大的不確定性，這個不確定性有多大，難以判斷。但我們現(xiàn)在得去正視它，在你做出投資決定的時候，你要考慮一下這個大氣候。

　　另一頭灰犀牛，是中國房地產(chǎn)的游戲規(guī)則在改變。

　　梳理一下2018年以來部分房地產(chǎn)動向：

　　3月，深圳（樓盤）二手房三價合一。

　　5月，北京（樓盤）“限改共”（限價商品房改共有產(chǎn)權(quán)房）。

　　6月初，深圳二次房改，加重保障，壓縮商品房比例，4:2:2:2。

　　6月15日，全國國稅地稅合并且統(tǒng)一掛牌。

　　6月18日，全國不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)。

　　…………

　　另有定向降準(zhǔn)（貨幣政策曲線向?qū)挘�、個稅法修正（內(nèi)有房貸房租抵個稅）

　　整體來看，大城市房地產(chǎn)的調(diào)控政策整體持續(xù)高壓。雖有一點金融、稅制方面的松動利好。但是，收緊方面看起來更多，比如越來越難以獲得的銀行貸款，五限令導(dǎo)致的搖號賣房，箭在弦上引而不發(fā)的房地產(chǎn)稅，等等。尤其是，政府現(xiàn)在進(jìn)行的“房改”，統(tǒng)一都顯示出了強烈的“逆市場化”色彩——加重對夾心層、低收入群體的保障，而對市場化的價格進(jìn)行抑制（這部分意味深長，后面我們專文再聊）。

　　以上這些，從任何一個單一的動作來看，都對房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生什么根本性的撼動。比如說房地產(chǎn)稅，歷史上沒有使用房地產(chǎn)稅很好的抑制住房價的經(jīng)濟(jì)體。比如說限價限購政策，也推行了很多年，但反而在強化房地產(chǎn)的熱銷。比如說學(xué)習(xí)新加坡加重保障，但新加坡的商品房價格也同樣高漲。

　　但是，要是你把這些動作綜合起來看，就能看出來它是一個完整的配套體系。這個體系最終想指向什么，現(xiàn)在還不得而知。政府的意圖是什么？是想緩解中國大城市居民房價負(fù)擔(dān)過重的問題，還是想緊縮泡沫防范金融危機(jī)，還是想徹底根治過去經(jīng)濟(jì)過于依賴房地產(chǎn)的依賴癥問題。都需要認(rèn)真去思考。以及，這樣的改變會否產(chǎn)生不可控的后果，比如房價突然性的下挫？也需要重新判斷。

　　以上兩個，是我認(rèn)為會影響房地產(chǎn)未來遠(yuǎn)景的大事件，加重房地產(chǎn)未來的不確定性。就像溫水煮青蛙一樣，奔跑在路上的灰犀牛，你知道、我知道它會一天一天的逼近你、撲倒你。但是你不知道什么時候，以及你會受到多大的傷。

　　如果僅僅是從房地產(chǎn)本身的情況來看，我并不認(rèn)為中國整體性的房地產(chǎn)存在多么嚴(yán)重的泡沫。從居民整體的負(fù)債率關(guān)鍵指標(biāo)看，這個數(shù)據(jù)還是相當(dāng)安全的（去年末的居民利息保障倍數(shù)大致在8）。但是上面這兩個變量加入進(jìn)來，就給市場蒙上了不確定的面紗。

　　這是我們在2018年要認(rèn)真思考的問題，現(xiàn)在要講清楚它對個人投資有什么影響，太遠(yuǎn)了，現(xiàn)在我沒有什么答案。但它屬于重大而且長遠(yuǎn)的問題，如果你是一個持續(xù)的房地產(chǎn)投資者，我建議還是要思考一下。

　　那么，在這種時候，作為個人，該怎么去應(yīng)對，如何應(yīng)對這種愈發(fā)嚴(yán)酷的房地產(chǎn)氣候？

　　后臺有讀者最近很忐忑不安，有的跟我講，現(xiàn)在的心情是：

　　又怕買不到房，又怕進(jìn)了坑。怕買不到房，是因為現(xiàn)在深圳一套房子好多個人搶，限價雖然讓價錢低了，可你根本搶不到。又怕進(jìn)了坑，是因為現(xiàn)在的外圍環(huán)境著實的糟糕，會不會突然就來一個資金外逃什么的，房價就忽喇喇大廈傾了。

　　談兩個我的建議，一是做基本判斷，一是做壓力測算。

　　基本判斷的意思是，對現(xiàn)在的大環(huán)境我們要去做一個描述，一句話：

　　買房面臨的不確定性越來越大。

　　我們買房子也好，做投資也好，要的都是確定性，包括巴菲特那樣的大神級人物做投資，弄出雪球理論、護(hù)城河理論，也都是為了測試企業(yè)增長的確定性。成功的概率高這事兒就干一把，概率低就保守一點。

　　那么現(xiàn)在的狀況是，無論是毛衣戰(zhàn)也好，房地產(chǎn)規(guī)則改變也好，其實現(xiàn)在都沒有辦法推斷它們對市場會產(chǎn)生的影響有多大。完全無法測度，你還沒辦法建模型，因為事情一直在劇烈的變化之中。唯一能給出的判斷，就是不確定性在增大。

　　這種時候，小白要回到自身去，天要下雨娘要嫁人，有些事情我們管不了，但我們應(yīng)該想的是，怎么才能把自己的財富看好，假如你有財富的話。人最重要的問題，不是看不清楚外界，而是不自知。

　　在這樣的環(huán)境下，是不是就不買房子了？并不是。什么投資都有風(fēng)險，關(guān)鍵是你怎么控。我建議我后臺的讀者在決定買賣之前，去做一下自己的壓力測算。這也是我每次在做重大決定之前，必做的事情。

　　一是測算自己的家庭負(fù)債率。

　　持續(xù)關(guān)注我的后臺讀者知道，我持續(xù)的反對高杠桿。杠桿過高意味著你必須要能夠掌握并戰(zhàn)勝市場的每一次波動，你要能夠每一次都能夠成功的做T，抄得了底逃得了頂。這事兒我干不來，我也從不建議別人干。

　　所有的危機(jī)都是來自高負(fù)債，債務(wù)太多了，還不起了，就塌了。對個人而言，就破產(chǎn)了。對經(jīng)濟(jì)而言，就危機(jī)了。所以，任何情況下，你都要審視自己的家庭負(fù)債情況，尤其是現(xiàn)在。

　　我會測算極端情況，比如房價真的崩盤，我能否扛得了。歷史上真正可以叫崩盤而又為世人熟知的，只有兩例，香港、日本，跌幅60%。在做投資的時候，你設(shè)想一下這種極端殘酷的局面出現(xiàn)時，你能否活得下來。

　　當(dāng)然那種狂跌的情況極為罕見，橫跨你一生可能都不會經(jīng)歷。大部分時候，都是中等幅度的調(diào)整而已。但既然它出現(xiàn)過，你不妨將它作為風(fēng)險考慮進(jìn)去。做最壞的打算，然后才可“雖千萬人吾往矣”。

　　二是測算自己的現(xiàn)金流。

　　我之前在文章里說過，任何時候現(xiàn)金都不為王，因為紙幣時代，貨幣天然存在貶值的傾向，誰都擋不住。

　　但是你制造現(xiàn)金流的能力，是極重要的事情。無論是對個人買房者，還是對房地產(chǎn)企業(yè)，我認(rèn)為都是最重要的考量。俗話說留得青山在不怕沒柴燒，現(xiàn)金流就是青山。

　　企業(yè)總會有失策，個人也總會有做錯。只有擁有充沛的現(xiàn)金流制造能力，才能讓自己有本事活著看到第二天的日出。

　　我有時觀孫宏斌的言論，頗為有趣，有時候他說房地產(chǎn)最大的風(fēng)險就是買到的貴的地，但有時候又說我經(jīng)歷過所以我們極度重視現(xiàn)金流。我個人觀察過往比如像順馳、光耀事件，以及2007年房企集體退地王事件，最大的觀感是，他們統(tǒng)統(tǒng)是敗在了現(xiàn)金流上，并不是敗在了地王上。遇到了蕭條市，房子不好賣，企業(yè)便產(chǎn)生不出來足夠的現(xiàn)金流，事情就很容易立即滑向失控。這個時候，企業(yè)的底盤再好，找不到接盤俠，不死也要扒層皮。

　　對個人來說，就是你的月供能力。假定房價出現(xiàn)下跌甚或大跌（一定要記住，那種情況下，一定是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，你的工作保不保得住都未必），你的月供能力成不成問題。

　　所以，整體上，家庭負(fù)債率因人而異，每個人的上限都會不一樣，我自己建議設(shè)定在40%以內(nèi)。如果你是年輕人，預(yù)期收入曲線上升，那么你的杠桿可以再高一些。但如果步入中年，就不要貪圖暴富了。月供能力也是如此，上限不要超過50%。年輕的話，多吃點土也是可以的，中年危機(jī)來了的就算了。

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