駐馬店房產(chǎn)在線訊  這兩天，樓市熱議一個(gè)好消息和一個(gè)壞消息。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到好消息是，6月24日央行宣布，從2018年7月5日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，央行此舉相當(dāng)于向市場(chǎng)釋放7000億元流動(dòng)性。雖然這次資金的去向依然是被限制流向樓市股市，但根據(jù)以往的政策實(shí)施效果來看，很難完全限制。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到就在市場(chǎng)還未將此利好消息完全消化之際，6月25日市場(chǎng)又傳來一個(gè)壞消息。有媒體報(bào)道，各地PSL（抵押補(bǔ)充貸款）審批暫停，回收國開行總行，等待新政策。而PSL是政策性銀行發(fā)放棚改貸款的主要途徑。PSL的收緊，對(duì)棚改項(xiàng)目帶來負(fù)面影響，并直接導(dǎo)致6月25日收盤時(shí)A股地產(chǎn)股股價(jià)大跌。

　　6月25日晚間，國家開發(fā)銀行緊急回應(yīng)稱：今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。

　　“但地方棚改辦和分支行的棚改項(xiàng)目合同審批權(quán)早就已經(jīng)上移至總行。預(yù)計(jì)國開行對(duì)于后續(xù)新增棚改項(xiàng)目PSL受理將更加謹(jǐn)慎，同時(shí)棚改實(shí)物安置的比例也將上升。”一位接近國開行的人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這既是基于三四線城市房價(jià)上漲過猛的擔(dān)憂，也是對(duì)于地方政府償債壓力將至及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2015年起，貨幣化安置成為棚戶區(qū)改造的主要安置途徑，當(dāng)年大部分棚改資金通過PSL發(fā)放，期限多為3年。即2018年起地方政府將迎來第一輪棚改債務(wù)到期高峰。

　　棚改貸款審批趨嚴(yán) 實(shí)物安置比例將上升

　　事件的導(dǎo)火索源自一篇文章。

　　6月25日，中國社科院國際金融研究中心副主任徐奇淵發(fā)文稱，原來在PSL投放過程中，三四線城市房地產(chǎn)距離貨幣水龍頭較近；而在新一輪定向降準(zhǔn)過程中，三四線城市的房地產(chǎn)離水龍頭的距離拉遠(yuǎn)，對(duì)應(yīng)的棚改熱潮也或?qū)�暫告一段落�?/span>

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年P(guān)SL投放總量分別為9714億元及6350億元，今年前5月投放量達(dá)4371億元，同比增長48.3%。

　　一位知情人士表示，兩個(gè)月前新增棚改項(xiàng)目審批權(quán)就已上收總行，主要原因是分行為了完成國家任務(wù)，審批比較快，但是有些項(xiàng)目為了追求速度很多手續(xù)不全，地方政府拆遷安置談判久拖不決，導(dǎo)致很多資金發(fā)放到賬長時(shí)間沒有使用，資金使用效率很低。總行希望做一個(gè)理順，另外也是在等待國家出臺(tái)新的政策。

　　這位人士稱，政策行對(duì)于棚改只是審批嚴(yán)格，但不會(huì)停，高層態(tài)度還是大力支持棚改。

　　去年5月，在有關(guān)棚戶區(qū)改造的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，時(shí)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華表示，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，在那些庫存量大，市場(chǎng)房源非常充足的三四線城市和縣城，要進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，促進(jìn)去庫存，減少重復(fù)建設(shè)。

　　但是現(xiàn)在來看，三四線城市樓市庫存已經(jīng)去得差不多了，不少地方甚至出現(xiàn)商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。城市基本面正不斷從去庫存開始轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫存的階段。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月末，商品房待售面積56010萬平方米，比4月末減少677萬平方米。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成，一線城市、二線城市、三線城市、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。三四線城市庫存繼續(xù)減少，在一線城市、二線城市進(jìn)入補(bǔ)庫存后，三線城市、四線城市也開啟庫存短缺時(shí)代，當(dāng)下除個(gè)別區(qū)域外，庫存基本進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)代。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　其實(shí)，自去年底以來，已經(jīng)有一些省份開始提出棚改補(bǔ)償要貨幣安置和實(shí)物結(jié)合，減少貨幣安置。

　　如2018年1月，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議宣布，鼓勵(lì)棚改、拆遷實(shí)物安置，取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)；2月，江西省住建廳表示，要因地制宜實(shí)施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應(yīng)加大實(shí)物安置住房建設(shè)力度；3月，濟(jì)南（樓盤）有關(guān)部門公開表示，要實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合方式，加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造步伐，穩(wěn)步推進(jìn)城市危房改造。

　　房價(jià)高漲與地方償債壓力逼近

　　棚改計(jì)劃自2005年首次提出以來，在最近幾年達(dá)到高峰。數(shù)據(jù)顯示，2008-2012年棚改新開工1260萬套，2013-2014年開工820萬套，2015-2017年棚改計(jì)劃開工1800萬套，實(shí)際超額完成，達(dá)到約1816萬套。

　　起初，棚改的主要安置方式為實(shí)物安置。在央行創(chuàng)設(shè)PSL后，2014年8月國家開發(fā)銀行專門成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。自2015年起，貨幣化安置成為棚戶區(qū)改造的主要安置途徑，居民拿到補(bǔ)償款后，可以自行購買住宅，不受地區(qū)、城市的限制。貨幣化安置比例開始逐年提升。

　　中信建投分析師陳慎估計(jì)，2017年棚改貨幣安置比例約60%或以上，而2018年將在此基礎(chǔ)上有所下降。

　　從地方樣本來看，部分省市貨幣化安置的比例很高。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，江蘇22個(gè)縣（市、區(qū)）棚改貨幣化安置比例已達(dá)到100%。

　　PSL作為棚改金融工具，2014到2016年占國開行和農(nóng)行兩大政策性銀行棚改貸款比例分別為90%、90%和82%，2017年開始大幅下降，僅50%，2018年一季度占比達(dá)到64%。

　　也因此，有關(guān)棚改PSL審批暫停的傳聞出現(xiàn)后，能引發(fā)市場(chǎng)如此大的反響。

　　記者了解到的情況則是，當(dāng)前存量棚改項(xiàng)目所涉及貸款正常發(fā)放，但變化在于增量項(xiàng)目審批確實(shí)趨嚴(yán)。

　　棚改貨幣化資金安置被普遍認(rèn)為是今年年初以來三四線城市房價(jià)高漲的重要原因。通常來說，棚改資金來自央行、地方公共財(cái)政收入和中央專項(xiàng)資金，而來自央行的資金占比最大。央行通過抵押補(bǔ)充貸款（PSL）把錢給國開行，地方政府再把錢給棚改區(qū)居民，換來棚改土地。棚改居民拿到補(bǔ)償款后去購買商品房，開發(fā)商的庫存減少，再把賣房的錢拿去拍地，地方政府拿到土地出讓的錢還掉國開行的貸款，形成一個(gè)閉環(huán)。

　　改為實(shí)物安置，對(duì)應(yīng)就是不再投放過多的基礎(chǔ)貨幣。同時(shí)，也有利于緩解政府即將到期的債務(wù)壓力。

　　與此同時(shí)，替代資金渠道——地方棚改專項(xiàng)債將逐漸擴(kuò)容，在一定程度上也將延續(xù)地方政府推進(jìn)棚改。

　　就在一周前，15億元首單棚改專項(xiàng)債天津（樓盤），對(duì)應(yīng)項(xiàng)目為本市西沽南片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和西于莊地區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，期限5年，預(yù)計(jì)融資規(guī)模108億元，未來償債資金主要來源于土地出讓收入。

　　有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，2018年是棚改貨幣化執(zhí)行的降溫之年，各地政府未來面臨的核心問題就是如何籌措資金還款。

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