駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到6月25日下午，市場傳言全國棚改叫停，市場一陣驚慌。棚改變局消息影響最大的是房地產(chǎn)企業(yè)，特別是布局三四線城市比重較大的房地產(chǎn)企業(yè)。26日，房地產(chǎn)及相關(guān)的鋼鐵、水泥板塊出現(xiàn)了較大跌幅。

　　樓市傳來大消息，房企嚇出一身冷汗，三四線房價要大跌？

　　棚改“一刀切”是真的嗎？三四線房價會大跌？見聞君為大家梳理了一下，真相是這樣的……

　　01. 國開行獨家回應(yīng)傳言

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到25日下午開始，“全國棚改一刀切 全部叫�！钡恼f法在微博與各大微信群流傳。

　　隨后，市場又傳來“國開行棚改項目合同審批權(quán)收歸總行，今年將以實物安置為主”等多個不同版本。

　　對此，國家開發(fā)銀行新聞辦公室獨家向華爾街見聞“看政策”欄目透露：今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。

　　具體開展到什么程度呢？國開行給了一個數(shù)據(jù)，截至5月末，國開行今年發(fā)放棚改貨幣貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設(shè)。

　　華爾街見聞進一步了解到，從今年年初開始，地方棚改辦和國開行的合同審批權(quán)就已經(jīng)上移，執(zhí)行口徑為：新增項目謹(jǐn)慎受理，存量項目仍舊執(zhí)行，但也要視具體情況來區(qū)分。此外，部分地方國開行易地扶貧搬遷已經(jīng)全部暫停，棚改項目審核權(quán)限也已做了調(diào)整，預(yù)計新增項目審核會相對嚴(yán)格。

　　值得注意的是，今日國開行表態(tài)中，提及發(fā)放棚改貨幣貸款支持2018年580萬套新開工項目建設(shè)，但這一580萬套中，已開工和未開工的項目，是否未來有區(qū)別對待的政策變化，國開行并未說明，尚有待于進一步觀察地方執(zhí)行的情況及差異。

　　02.實物安置早已有之

　　對于市場傳言的“實物安置為主”，國開行表態(tài)中并沒有直接回應(yīng)。

　　據(jù)中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎表示，安置方式轉(zhuǎn)變在部分區(qū)域早已有之。

　　個別區(qū)域貨幣化安置比例將有所下降，這在山東、湖南、江西等地區(qū)政策方面早有體現(xiàn)：

　　山東已取消棚改貨幣化安置獎勵，湖南采取差異化棚改安置方式，針對房價上漲壓力較大的市縣取消貨幣化安置優(yōu)惠，江西同樣針對供需矛盾突出的市縣要求加大實物安置力度。

　　華創(chuàng)地產(chǎn)袁豪團隊也認(rèn)為，實物安置比例會增加、而貨幣化比例會下降，這也在年初的預(yù)期之內(nèi)。

　　實物安置部分可能越來越多，而推動房價的是棚改貨幣化部分，這部分可能會下降，由于過去三年的去庫存政策以及棚改貨幣化的推進，很多三四線城市的庫存已經(jīng)下降的比較低，常州（樓盤）、岳陽（樓盤）、泰安（樓盤）等地都只有5個月上下的庫存，所以年初從政府透露出來的信號就是棚改貨幣化比例會下降。

　　岳陽棚改資金早在今年1月就停止發(fā)放了，并且也在逐步由實物安置替代貨幣化安置的情況出現(xiàn)。

　　03.收緊PSL是大勢所趨

　　棚改總投資額主要由三大政策性銀行提供，其中又以國開行和農(nóng)發(fā)行為主，抵押補充貸款（PSL）則是政策性銀行發(fā)放棚改貸款的主要途徑。

　　華爾街見聞“看政策”欄目評論稱，“從本質(zhì)上而言，PSL就是作為基礎(chǔ)貨幣的創(chuàng)新投放機制而出現(xiàn)的，而且是對傳統(tǒng)基礎(chǔ)貨幣投放機制（例如降準(zhǔn)）的替代，在本輪降準(zhǔn)之后，PSL作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降了，收緊PSL亦是大勢所趨，將會對棚改貨幣化產(chǎn)生影響，金融機構(gòu)今后對此類項目的操作，也將會越來越謹(jǐn)慎�！�

　　事實上，今年三四線城市棚改對房地產(chǎn)市場的邊際貢獻下降也是在市場預(yù)期之內(nèi)的。

　　中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎表示，2018年棚改將淡出焦點，在于棚改總量減少（609萬套到580萬套），以及棚改貨幣化比重的下降（從60%的高點回落），而且我們在去年提出，在區(qū)域去庫存任務(wù)階段性完成后，棚改貨幣化的意義也將減弱，這點并未超出市場預(yù)期。

　　陳慎強調(diào)，棚改作為民生大計仍將一以貫之，即使總量收縮，也將平穩(wěn)有序地進行。

　　04.對三四線房價有何影響？

　　這一輪三四線城市房價上漲，貨幣化棚改可謂“功不可沒”。

　　在貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”，是助推中國三、四線城市房價上漲的重要因素。

　　那么，棚改變局將會對三四線城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響？

　　申萬宏源(000166,股吧)宏觀李一民指出，在PSL明顯收嚴(yán)后的2-3個月開始，會顯現(xiàn)出對房地產(chǎn)投資的壓力，對三四線城市銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資會形成壓力。

　　華創(chuàng)地產(chǎn)袁豪團隊則表示，他們調(diào)研的三四線城市的樓盤的拆遷戶占比從2017年的20%左右下降至2018年的10%左右，棚改貨幣化安置比例的下降也并沒有快速讓這些城市的銷量下跌，成交表現(xiàn)依然活躍，主要原因在棚改貨幣化去庫存之后的城市需求激活。

　　中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎也認(rèn)為，棚改貨幣化的啟動帶來三四線城市庫存結(jié)構(gòu)難得的緩解，我們統(tǒng)計全國重點80大城市的庫存較歷史高點下降了近30%。其實除了棚改需求，更需要關(guān)注的是各線城市市場的內(nèi)生需求也迸發(fā)，三四線城市調(diào)研顯示80%需求是來自于本地改善性需求和周邊縣鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化，低庫存疊加流動性的持續(xù)改善，更多城市需求對于棚改的依賴度是有所降低的。

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