駐馬店房產(chǎn)在線訊  春節(jié)以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)交易量回升、市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到這與不少城市的新房市場(chǎng)形成了對(duì)比，一二手房?jī)r(jià)倒掛也成為了普遍現(xiàn)象。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到但在政策的干預(yù)下，二手房市場(chǎng)的回溫幅度有限，恢復(fù)正常交易水平后，市場(chǎng)難有繼續(xù)上升的空間，即使央行再次降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，在定向的情況下，全國(guó)二手房市場(chǎng)也不會(huì)受到大的影響。

　　1.5月重點(diǎn)城市量增價(jià)穩(wěn) 全國(guó)市場(chǎng)整體回溫

　�。�1）北京（樓盤）：交易量創(chuàng)14月新高 價(jià)格止跌回升

　　2018年5月北京二手住宅成交18096套，環(huán)比增長(zhǎng)32.3%，同比增長(zhǎng)67.5%，延續(xù)2017年四季度以來(lái)的持續(xù)上升趨勢(shì)，創(chuàng)下了“317新政”之后的單月新高。以往，北京每月二手住宅成交量基本在1.5萬(wàn)套到2萬(wàn)套之間，2017年一度下滑到6、7千套，相比之下，今年二季度北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)回到了一個(gè)相對(duì)正常的狀態(tài)。

　　房?jī)r(jià)上，隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖、交易的活躍，4月、5月北京二手房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌回升，但漲幅較小，兩月漲幅均在1%以內(nèi)。自去年“317新政”以來(lái)，北京二手房平均價(jià)格已累計(jì)下滑近20%左右。

　�。�2）南京（樓盤）：春節(jié)后交易量連續(xù)連續(xù)增長(zhǎng)

　　5月南京二手住宅共成交7699套，環(huán)比增長(zhǎng)18.7%，自2月開(kāi)始四月連漲。雖然同比2017年5月11000多套的高點(diǎn)仍下降了30.5%,但今年春節(jié)過(guò)后的回升趨勢(shì)較為明顯。此外，5月南京的二手房?jī)r(jià)也環(huán)比微升4.1%，目前達(dá)到了2.9萬(wàn)/㎡。

　　（3）杭州（樓盤）：節(jié)后市場(chǎng)走出低谷

　　5月杭州二手住宅成交量為8625套，環(huán)比增長(zhǎng)4.3%，同比增長(zhǎng)1.4%，同環(huán)波動(dòng)幅均不大。2017年3月成交1.5萬(wàn)套后，杭州二手房交易逐步回落，去年年底降至單月5000余套。與之相比，今年的市場(chǎng)明顯已經(jīng)走出低谷，開(kāi)始升溫。5月杭州二手房?jī)r(jià)在2.7萬(wàn)余元每平米，近幾個(gè)月保持平穩(wěn)，環(huán)比波動(dòng)幅度都在0.5%%以內(nèi)。

　　（4）上海（樓盤）：交易量再破1.6萬(wàn)套 房?jī)r(jià)穩(wěn)定

　　2018年5月，上海二手住宅共成交16203套，環(huán)比增長(zhǎng)19.5%，同比增長(zhǎng)10.7%。2017年3月成交近2萬(wàn)套之后，上海二手房交易量逐步下滑，去年三、四季度的月成交量基本保持在1.1萬(wàn)套左右。但今年3月的交易量超1.7萬(wàn)套，4月的交易量超1.3萬(wàn)套，市場(chǎng)在春節(jié)后的回溫較為明顯。房?jī)r(jià)上，目前上海二手房均價(jià)在仍然保持在4萬(wàn)/㎡左右，近一年的走勢(shì)較為平穩(wěn)。

　�。�5）深圳（樓盤）：交易量走勢(shì)平穩(wěn)

　　2018年5月深圳二手住宅共成交6683套，環(huán)比增長(zhǎng)13.3%，與2017年5月的6500余套基本持平。整體上看，2017年至今深圳二手房交易量走勢(shì)平穩(wěn)，單月大多維持在5000-7000套上下，波動(dòng)幅度正常。

　�。�6）蘇州（樓盤）：連續(xù)增長(zhǎng) 5月交易量創(chuàng)新高

　　5月蘇州二手房成交7596套，環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比增長(zhǎng)58.2%。除去十一、春節(jié)等長(zhǎng)假所在月份，去年四季度以來(lái)蘇州二手房交易量連續(xù)上漲，5月創(chuàng)下了去年以來(lái)的最高值，成交均價(jià)今年基本維持在2萬(wàn)/㎡左右，各月波動(dòng)幅度在1%以內(nèi)，較為平穩(wěn)。

　�。�7）無(wú)錫（樓盤）：量增價(jià)漲 市場(chǎng)復(fù)蘇

　　5月無(wú)錫二手住宅成交6241套，近四個(gè)月連續(xù)上漲，雖然還未回到2017年3-6月7000套至9000套的交易水準(zhǔn)，但市場(chǎng)復(fù)蘇明顯，二手房?jī)r(jià)也在5月環(huán)比上漲5.8%，達(dá)到9000元/㎡。                   

　�。�8）鄭州（樓盤）：3、4、5月量?jī)r(jià)平穩(wěn)

　　5月鄭州二手住宅成交3318套，環(huán)比增長(zhǎng)10.5，同比下降19%。整體來(lái)看，3、4、5月的交易量均保持在3000多套，波動(dòng)不大，但與去年單月4000套以上的交易量相比仍有差距。成交價(jià)格今年以來(lái)有漲有跌，4月環(huán)比3月下跌3%，5月又環(huán)比上漲了4.3%，目前整體均價(jià)保持在13000元/㎡左右，走勢(shì)較為平穩(wěn)。

　�。�9）其它城市

　　青島（樓盤）5月網(wǎng)簽4800多套，較于3、4月8000套左右的交易量有明顯下滑，平均房?jī)r(jià)在2.5萬(wàn)/㎡左右，環(huán)比4月下跌10.3%，量?jī)r(jià)齊跌。

　　南昌（樓盤）5月網(wǎng)簽3400多套，今年前五月連續(xù)上漲，成交均價(jià)穩(wěn)定在13000元/㎡左右。

　　長(zhǎng)沙（樓盤）5月成交4000多套，自2月以來(lái)連續(xù)增長(zhǎng)，成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，保持在9000元/平米左右。

　　南寧5月成交2500多套，環(huán)比4月增長(zhǎng)超56.9%，回溫跡象明顯。成交均價(jià)目前維持在1萬(wàn)-1.1萬(wàn)/平米之間。

　　廣州（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、重慶（樓盤）、西安（樓盤）、太原（樓盤）、天津（樓盤）等城市目前缺乏數(shù)據(jù)。但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，5月70大中城市中有61個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)都環(huán)比上漲，這是2017年3月上漲64城以來(lái)最多的。由此可見(jiàn)，目前全國(guó)二手房市場(chǎng)整體趨勢(shì)是向上的。

　　2.剛需穩(wěn)定市場(chǎng) 降準(zhǔn)難有影響

　　從北京、南京、杭州、上海、蘇州這幾個(gè)數(shù)據(jù)比較齊全、體量比較大的二手房市場(chǎng)來(lái)看，今年3月以來(lái)全國(guó)的二手房市場(chǎng)確實(shí)有一定的升溫。北京、南京、蘇州、杭州、上海5月共成交5.8萬(wàn)多套二手房，環(huán)比4月增長(zhǎng)約17%，并回到了去年同期水平。而在去年3月市場(chǎng)最好的時(shí)候，這5個(gè)城市的二手房合計(jì)成交了7.6萬(wàn)多套。去年北京“317”新政開(kāi)始，北京及其它多城的調(diào)控不斷升級(jí)，市場(chǎng)應(yīng)聲回落，時(shí)至今日，市場(chǎng)終于緩了過(guò)來(lái)。

　　但回暖的市場(chǎng)并未出現(xiàn)過(guò)熱。

　　5月北京二手房成交量創(chuàng)下14個(gè)月新高，每日的網(wǎng)簽量和簽單量卻都在下滑，觸頂企穩(wěn)跡象明顯。從貸款和支付方式來(lái)看，5月北京二手房交易使用最多的是公積金貸款，占比接近30%，相比之下，全款支付占比24%，商貸占比20%，支付結(jié)構(gòu)與去年“317”新政之前商貸占50%以上比例的結(jié)構(gòu)相去甚遠(yuǎn)，相比之下，公積金貸款和組合貸款的占比越來(lái)越高，目前已經(jīng)成為北京二手房市場(chǎng)上最重要的支付方式。而 5月份北京交易量最大的戶型還是60平米的一居室小戶型和90平米以下的戶型，且所占比例較4月更大，可見(jiàn)，目前北京的二手房市場(chǎng)的需求主力是剛需和改善型需求，

　　同樣，南京、杭州的市場(chǎng)主力需求也是剛需。5月南京60-90平米、100-200萬(wàn)的房源成交量是最高的。杭州4、5月份以60-90平米的剛需或剛改客戶為主，占比40%左右，5月份杭州商貸客戶仍然最多，占47%左右，但全款比例已經(jīng)在明顯增加，上漲近5個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，5月全國(guó)二手房市場(chǎng)雖然升溫，但需求以剛需為主，杠杠風(fēng)險(xiǎn)也低，市場(chǎng)整體是較為健康的。

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析表示，去年北京“317新政”出臺(tái)后，許多城市先后跟進(jìn)，這對(duì)各城的市場(chǎng)需求形成了很大的壓制，這其中既有投機(jī)需求，也有自住需求。經(jīng)過(guò)一年多的緩沖，投機(jī)需求已被徹底抑制，但自住需求卻在現(xiàn)實(shí)的要求下開(kāi)始重新入市，尤其是北京這樣的房?jī)r(jià)下跌的城市。整體而言，春節(jié)之后全國(guó)二手房市場(chǎng)的升溫更多的是調(diào)控致使剛需受到壓制之后恢復(fù)正常的過(guò)程。

　　但這種恢復(fù)是健康的，未來(lái)的市場(chǎng)也是趨向平穩(wěn)的。從宏觀層面來(lái)講，未來(lái)全國(guó)的二手房體量會(huì)越來(lái)越大，二手房市場(chǎng)也是中國(guó)未來(lái)樓市的必然發(fā)展方向，但在國(guó)家政策的調(diào)控之下，在諸如限貸、利率調(diào)整等政策的限制之下，投機(jī)會(huì)繼續(xù)深受遏制，自住則成為了需求主流，他們的購(gòu)房更加理性，經(jīng)濟(jì)上也會(huì)量力而行，由他們所帶動(dòng)的市場(chǎng)會(huì)更加平穩(wěn)健康，不會(huì)有太大的波動(dòng)。

　　胡景暉認(rèn)為，如果北京、上海的二手房交易繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到月成交2萬(wàn)多套，市場(chǎng)就會(huì)過(guò)熱，引來(lái)進(jìn)一步加碼的可能性極大。事實(shí)上，5月北京二手房的單日網(wǎng)簽量、交易量都已經(jīng)已經(jīng)開(kāi)始下滑，市場(chǎng)已經(jīng)觸頂企穩(wěn)。當(dāng)然，以北京約800萬(wàn)的存量房、每年2%的換手率而言，每個(gè)月1.5-1.6萬(wàn)套二手房交易量是比較正常的。目前北京、上海都是回到了比較正常的區(qū)間，再上漲的話空間有限，下降則不利于市場(chǎng)的正常流通和存量資源的有效利用，也無(wú)法滿足市場(chǎng)的剛需需求的。

　　6月24日，央行正式宣布定向降準(zhǔn)，自2018年7月5日起下調(diào)國(guó)有大型銀行等金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)釋放7000億元流動(dòng)資金。與以往不同的而是，本次降準(zhǔn)所釋放的流動(dòng)資金將用于支持企業(yè)市場(chǎng)化法治化“債轉(zhuǎn)股”和小微企業(yè)融資，流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道則被堵住，在投機(jī)需求被政策徹底壓制而外部資金無(wú)法流入的情況下，此次降準(zhǔn)對(duì)全國(guó)樓市不會(huì)造成太大影響。

　　3.一二手房?jī)r(jià)格倒掛 未來(lái)市場(chǎng)可以區(qū)隔

　　近幾月，由于全國(guó)二手房市場(chǎng)升溫，新房市場(chǎng)則繼續(xù)被政策嚴(yán)厲管控，所以許多城市都出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格倒掛的問(wèn)題。

　　對(duì)此，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉認(rèn)為，一二手房?jī)r(jià)格倒掛需要從城市、區(qū)域、樓盤的具體情況來(lái)看。例如，北京二手房目前的均價(jià)在5-6萬(wàn)/㎡左右，新房均價(jià)則只有4萬(wàn)/㎡左右，一二手房?jī)r(jià)格早已明顯倒掛，但這主要是因?yàn)楸本┮呀?jīng)步入二手房時(shí)代，新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所以價(jià)格自然較市中心的二手房更低。而南京、上海這些城市在同一區(qū)域、同一地段出現(xiàn)價(jià)格倒掛，主要是政策調(diào)控所致，因?yàn)檎�府�?duì)新房的調(diào)控更直接，力度更大，而二手房?jī)r(jià)格更多是買賣雙方在市場(chǎng)交易中形成的，政策的的影響相對(duì)更小，所以市場(chǎng)容易出現(xiàn)一二手倒掛。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，一二手房?jī)r(jià)的倒掛并非不可接受的問(wèn)題。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)在政府干預(yù)之下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市場(chǎng)是可以有兩個(gè)方向的，一是政府控制之下的保障房市場(chǎng)，另一個(gè)則是純粹的商品房市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)各有各的價(jià)格機(jī)制，保障房市場(chǎng)按保障價(jià)格前行，純商品房市場(chǎng)則由市場(chǎng)定價(jià)，雙方互不干涉。至于二手房市場(chǎng)，由于業(yè)主多為個(gè)人，交易價(jià)格更多的還是會(huì)由市場(chǎng)決定，政策調(diào)控需要更多的從稅收方面展開(kāi)，包括一些限售政策。

　　所以，新房和二手房之間的價(jià)格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內(nèi)價(jià)差對(duì)個(gè)人的投資決策可會(huì)產(chǎn)生影響，因?yàn)橐欢�手房�(jī)r(jià)倒掛會(huì)讓個(gè)人在購(gòu)買新房時(shí)有轉(zhuǎn)手倒賣賺差價(jià)的動(dòng)機(jī)，但在限售政策以及正在醞釀的房地產(chǎn)稅等政策的調(diào)控下，兩個(gè)市場(chǎng)是可以區(qū)隔發(fā)展的，并不是需要完全統(tǒng)一。

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