駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)訊  2016年初的一天，十八線(xiàn)的老舅在電話(huà)里說(shuō)，“村里搞棚戶(hù)區(qū)改造，搬到鎮(zhèn)上住了，離莊稼地太遠(yuǎn)了，你表哥叫我別種了�！�

　　我盯著熔斷的上證K線(xiàn)，強(qiáng)作開(kāi)心地跟老舅說(shuō)，“那很好��！”

　　駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)小編了解到就這樣，在黃土地上自我?jiàn)^斗了大半輩子的老舅，最后還是靠歷史進(jìn)程的推動(dòng)進(jìn)了城。像老舅這樣的人越來(lái)越多，與此同時(shí)，一群對(duì)中國(guó)歷史進(jìn)程的先知先覺(jué)的人聞風(fēng)而動(dòng)，加速了歷史進(jìn)程。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到沒(méi)多久，三四線(xiàn)房?jī)r(jià)接過(guò)一線(xiàn)城市上漲的交接棒，開(kāi)啟了轟轟烈烈的上漲之旅。直到昨天，傳出“棚改，全國(guó)一刀切，全部暫停�！彪S后國(guó)開(kāi)行出來(lái)澄清，“棚改項(xiàng)目的審批權(quán)全部先上收，新項(xiàng)目基本暫停審批，但已經(jīng)在放款的存量項(xiàng)目還是照常。目前各項(xiàng)工作正在有序開(kāi)展�！币魳�(lè)聲已經(jīng)有些微弱，似乎要停了。今日，二級(jí)市場(chǎng)就投票了。

　　棚戶(hù)區(qū)改造歷史進(jìn)程

　　所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程，自帶民生屬性。棚戶(hù)區(qū)建筑密度大，又臟亂差，棚戶(hù)區(qū)居民有安居，追求美好生活的需求，但低收入又難以支持改善生活，這就是人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，故而有了“棚改”。

　　棚改主要有實(shí)物安置和貨幣化安置。實(shí)物安置下，住戶(hù)不通過(guò)市場(chǎng)置換，而是直接分配住房，不影響商品房?jī)r(jià)格。貨幣化安置都會(huì)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易，影響商品房?jī)r(jià)格，主要有三種方式：（1）貨幣補(bǔ)償：按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)償；（2）政府組織購(gòu)買(mǎi)：政府搭建平臺(tái)，房企讓利，居民自主選擇購(gòu)買(mǎi)房屋；（3）政府購(gòu)買(mǎi)安置：政府集中購(gòu)買(mǎi)安置房用于棚戶(hù)區(qū)改造安置。

　　2005-2012年，棚戶(hù)區(qū)在遼寧省試點(diǎn)，2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，外需不振，轉(zhuǎn)而擴(kuò)大內(nèi)需，提出加快棚改工程，開(kāi)始向全國(guó)推廣，2005-2012年全國(guó)棚改約1330萬(wàn)戶(hù)。

　　2013年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造的意見(jiàn)》，棚戶(hù)區(qū)改造工程加速，為給棚改保駕護(hù)航，央媽創(chuàng)設(shè)了抵押補(bǔ)充貸款（PSL），為棚改提供長(zhǎng)期資金支持。

　　這幾年，在四萬(wàn)億灌溉下，中國(guó)除了盛產(chǎn)瓷器、茶葉和襯衫，還盛產(chǎn)鬼城，內(nèi)蒙古鄂爾多斯（樓盤(pán)）、內(nèi)蒙古呼和浩特（樓盤(pán)）清水河、河南鄭州（樓盤(pán)）鄭東新區(qū)、遼寧營(yíng)口（樓盤(pán)）、惠州（樓盤(pán)）大亞灣等，一座座空城拔地而起，在這些水泥磚塊森林里，人是稀有動(dòng)物。

　　房地產(chǎn)庫(kù)存高企，又不能像牛奶倒掉那樣把房子炸了。但是這難不倒我們，國(guó)務(wù)院發(fā)文，提高棚改貨幣化安置比例，現(xiàn)在被稱(chēng)為“漲價(jià)去庫(kù)存”。

　　大致的路徑是這樣：央行通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）把錢(qián)給國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行，地方政府再把錢(qián)給棚改區(qū)居民，換來(lái)棚改土地。棚改居民沒(méi)地方住，跑去買(mǎi)商品房，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存減少，再把賣(mài)房的錢(qián)拿去拍地，地方政府拿到土地出讓的錢(qián)還掉國(guó)開(kāi)行和農(nóng)發(fā)行的貸款，形成一個(gè)閉環(huán)。

　　這個(gè)循環(huán)就像一個(gè)超級(jí)發(fā)動(dòng)機(jī)，即使安裝在五菱車(chē)上，也能在秋明山上輕松彎道超越有著神力的GTR。在三四線(xiàn)這堆固定資產(chǎn)上，沒(méi)有因?yàn)闀r(shí)間的流逝而折舊，反而煥發(fā)了青春活力，房?jī)r(jià)噌噌噌往上漲，那些空城里的磚塊，從“牛夫人”變成了“小甜甜”，魔幻現(xiàn)實(shí)的一幕再次上演，三四千塊時(shí)沒(méi)人買(mǎi)，七千一萬(wàn)你買(mǎi)不到。

　　棚改這條大腿

　　在我看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)非三駕馬車(chē)，而是靠?jī)蓷l腿走路，一條是出口，依靠低成本優(yōu)勢(shì)制造，另一條是投資。

　　這幾年全球經(jīng)濟(jì)整體還在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)霧霾中，低成本優(yōu)勢(shì)也在慢慢消失，外需其實(shí)差強(qiáng)人意。至于投資，就是房地產(chǎn)投資，這幾年棚改就是房地產(chǎn)的強(qiáng)心劑�？偨Y(jié)而言，棚改是支撐過(guò)去三年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最粗的那條腿。

　　而棚改貨幣化則是支撐三四線(xiàn)房?jī)r(jià)的那條大腿。

　　根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，棚改貨幣化90%在三四線(xiàn)城市，也是庫(kù)存過(guò)剩重災(zāi)區(qū)。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2018年100城棚改也主要集中在內(nèi)陸地區(qū)，比如，華北片區(qū)的山東，華東片區(qū)以滬、寧為中心的周邊和安徽，以及中西部片區(qū)河南，長(zhǎng)江中游地區(qū)湖北、江西、湖南， 成渝城市群內(nèi)四川（樓盤(pán)）和黔中地區(qū)貴州（樓盤(pán)）的三四線(xiàn)，甚至五線(xiàn)城市。

　　2013-2015 年，全國(guó)范圍內(nèi)棚改開(kāi)工 1395 萬(wàn)套，2015、2016 和 2017 年分別完成開(kāi)工601、606 萬(wàn)套和 609 萬(wàn)套。

　　2015年之前，棚改貨幣化安置房占當(dāng)年住宅銷(xiāo)售比重在2%-3%，2015年之后，棚改貨幣化比例由不到10%直接躍遷至30%，貨幣化安置房占當(dāng)年住宅銷(xiāo)售約14%，2016 年貨幣化安置比例提升至 48.5%，占貨幣化安置房占當(dāng)年住宅銷(xiāo)售 18%。

　　2017 年全年商品房住宅銷(xiāo)售面積同比增速為 5.27%，累計(jì)新增房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售 14.48 億平方米，預(yù)計(jì)棚改貨幣化率達(dá) 60%，按每套90平米計(jì)算，棚改貨幣化貢獻(xiàn)了約 3.28億平方米，約占 17 年新增住宅銷(xiāo)售的 22.6%，去年賣(mài)的新房超過(guò)五分之一是貨幣化安置消耗的。

　　狂歡落幕？

　　貨幣化棚改是因民生、擴(kuò)內(nèi)需而誕生，后來(lái)其核心使命變成了去庫(kù)存。在這兩年的刺激下，三四線(xiàn)的房?jī)r(jià)暴漲，庫(kù)存創(chuàng)下近幾年的新低。近日，上海（樓盤(pán)）易居房地產(chǎn)發(fā)布了《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2018年4月底，全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模回落到了6年前的水平，同時(shí)，三四線(xiàn)城市去化周期創(chuàng)9年來(lái)新低。

　　100城庫(kù)存從2015年高點(diǎn)持續(xù)下跌，舉全國(guó)之力，去庫(kù)存戰(zhàn)役取得了勝利。

　　三四線(xiàn)樓市再無(wú)未來(lái)

　　達(dá)到去庫(kù)存的目標(biāo)后，貨幣化力度放緩是順理成章的事了。

　　就像小說(shuō)的設(shè)定，神器的效果越大，就越不容易控制。棚改的發(fā)動(dòng)機(jī)一啟動(dòng)也很容易產(chǎn)生慣性失速。如果在去庫(kù)存取得成功之際，還加大貨幣化比例，在利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商上足馬力拿地，屆時(shí)庫(kù)存又死灰復(fù)燃，勝利的果實(shí)就會(huì)被竊取。去年10月在《三四線(xiàn)失去棚改馬達(dá)后，內(nèi)房還能走多遠(yuǎn)？》里就有闡述。

　　要保住去庫(kù)存的勝利果實(shí)挑戰(zhàn)很大，但保住了，那工具箱里又多了一個(gè)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)級(jí)別的神器。

　　從棚改規(guī)�？�，棚改高潮期已經(jīng)過(guò)了，未來(lái)三年是棚改的攻堅(jiān)階段，2015-2017年棚改規(guī)模在600 萬(wàn)套左右，而未來(lái)三年全國(guó)計(jì)劃完成 1500萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)改造，力度就要比過(guò)去三年弱。

　　而2018年全國(guó)政府工作報(bào)告表述也有了細(xì)微變化。2017年的政府工作報(bào)告提出，因地制宜提高貨幣化安置比例。2018年，政府工作報(bào)告的就沒(méi)有此提法了。

　　這次上收棚改項(xiàng)目的審批權(quán)，也是遵循保住去庫(kù)存勝利果實(shí)的邏輯線(xiàn)。

　　PSL是棚改貨幣化資金的主要來(lái)源，占棚改資金約80%，上半年增長(zhǎng)就有些快。截至5月24日，2018年新增抵押補(bǔ)充貸款（PSL）投放4371億元，累計(jì)同比增加48.32%，抵押補(bǔ)充貸款余額為30978億元，同比增長(zhǎng)32%。從前面五個(gè)月PSL增量看，增速明顯加快。上收棚改項(xiàng)目的審批權(quán)，可以增加調(diào)控可控性。

　　三四線(xiàn)樓市再無(wú)未來(lái)

　　而且還要解決地方棚改的債務(wù)問(wèn)題，而上收審批權(quán)動(dòng)作也符合去杠桿的時(shí)代背景。

　　根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)采訪(fǎng)相關(guān)人士指出，棚改貸款一般是3年期限，從2017年開(kāi)始有很多項(xiàng)目需要政府償還本金了。而根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，地方政府的棚改融資不屬于政府一、二、三類(lèi)債務(wù)，不在地方債置換范疇，而屬于其他類(lèi)�？赡芟嚓P(guān)部門(mén)在調(diào)研后，將地方政府的棚改項(xiàng)目融資視為隱性債務(wù)，需要控制其總量。

　　那么，此次棚改變化有何影響？

　　現(xiàn)在美國(guó)人開(kāi)始磨刀霍霍，出口形勢(shì)要比以前嚴(yán)峻了，只能抱緊棚改這個(gè)大腿。未來(lái)三年1500萬(wàn)套應(yīng)該是要完成的，但是又不能過(guò)度貨幣化安置，那么只能采取實(shí)物安置了，還是會(huì)形成房地產(chǎn)投資，但是安置過(guò)程不經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易，不會(huì)形成商品房需求。三四線(xiàn)房?jī)r(jià)抱著的貨幣化安置的大腿在慢慢變瘦。但是，三四線(xiàn)房?jī)r(jià)沒(méi)有了支撐，開(kāi)發(fā)商拿地動(dòng)力就會(huì)減弱，地方財(cái)政出地出讓金償還棚改債務(wù)就會(huì)有壓力。所以，這個(gè)過(guò)渡階段將是關(guān)鍵所在。

　　但是，可以確定的是，留給三四線(xiàn)開(kāi)發(fā)商的時(shí)間不多了，高周轉(zhuǎn)要更極致了，這是一個(gè)諾貝爾物理學(xué)獎(jiǎng)級(jí)別的神器。

　　結(jié)語(yǔ)

　　過(guò)去去杠桿總是反復(fù)，棚改去庫(kù)存轉(zhuǎn)移杠桿后，基本沒(méi)有空間騰挪了，現(xiàn)在時(shí)代的主題是堅(jiān)持去杠桿，先忍痛收縮，確保內(nèi)部不出大問(wèn)題，再持久戰(zhàn)，這次收回棚改審批權(quán)，也是在這個(gè)框架內(nèi)。

　　棚改本自帶民生屬性，老舅這種老實(shí)人就搭上了時(shí)代的順風(fēng)車(chē)，而那些長(zhǎng)袖善舞想搭便車(chē)，炒三四線(xiàn)房?jī)r(jià)割一把韭菜，將自己置身在人民群眾的汪洋大海反面的，那就是站到這個(gè)時(shí)代對(duì)立面。

　　時(shí)代就是我們命運(yùn)的底色。相信的，命運(yùn)牽著走；不信的，命運(yùn)拖著走。

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