駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到近日，有關(guān)棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策調(diào)整的消息受到高度關(guān)注，受其影響，房地產(chǎn)類股票價(jià)格出現(xiàn)較大跌幅，一些三四線城市樓盤分布較多的地產(chǎn)商的股價(jià)2天的累計(jì)跌幅超過10%。筆者認(rèn)為，棚改貨幣化的政策目的早已經(jīng)完成，該政策應(yīng)該逐步退出。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存。2014年前后房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，棚改的實(shí)物安置改為貨幣化安置可以起到刺激市場需求的作用。從2015年后的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)看，無論是成交量還是成交價(jià)格，都呈現(xiàn)上漲的趨勢，房地產(chǎn)的強(qiáng)勢為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定起到了重要的作用。

　　但房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)去庫存政策只能是短期的權(quán)宜之計(jì)，不宜長期使用。從當(dāng)前的形勢看，部分城市的房價(jià)漲幅過大，房地產(chǎn)去庫存政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該逐步退出。

　　對于房地產(chǎn)市場而言，它既有一般消費(fèi)品的特點(diǎn)，還有資本投資品的特點(diǎn)。資本投資品市場的特點(diǎn)是不存在一般均衡，市場沒有均衡點(diǎn)，當(dāng)然也不存均衡價(jià)格。“追漲殺跌”是投資市場的波動特征，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌的趨勢一旦形成，就會自我強(qiáng)化，直到有外力干預(yù)形成新的趨勢。

　　在整體金融緊縮的背景下，唯有樓市一枝獨(dú)秀，進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市是“最好的投資渠道”的理念，不僅助長了居民盲目加杠桿的沖動，也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市盲目擴(kuò)張，給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視的。從金融的角度看，棚改的貨幣化是讓支付能力低的居民獲得了按揭貸款的機(jī)會，很多居民的按揭首付正是來源于棚改的貨幣化安置。正因?yàn)槿绱耍�居民的按揭貸款快速增加，在2016年的有些月度，新增加的貸款中按揭貸款占據(jù)了80%以上，2017年度新增貸款中居民貸款占53%，超過了企業(yè)貸款。

　　在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠桿的快速上升透支了未來的需求。三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。根據(jù)去庫存政策，三四線城市的首付比例只有20%，有些城市還有一次性財(cái)政補(bǔ)貼，如果剔除財(cái)政補(bǔ)貼，首付比例不到20%。在這些城市的購房者中有不少是農(nóng)村居民和工礦企業(yè)的職工，他們的收入水平較低且不穩(wěn)定，貸款的償還能力存在一定不確定性。

　　隨著房價(jià)的上漲，開發(fā)商購置土地的積極性增加，新增土地儲備面積大于商品房銷售面積，庫存不僅沒有減少，反而增加。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年商品房銷售總量是16.9億平方米，而全國土地共成交17.3億平方米，可見，新增加的土地面積大于銷售的面積，庫存是增加。

　　從地方財(cái)政的角度看，當(dāng)前的由棚改貨幣化安置帶來的壓力必然轉(zhuǎn)嫁給未來的土地市場，在財(cái)政的壓力下土地出讓必然會增加，因此，房地產(chǎn)去庫存在短期內(nèi)可能是有效的，但中長期的結(jié)果可能與政策初衷是背道而馳的。

　　不僅庫存增加，更要關(guān)注高價(jià)土地存在的風(fēng)險(xiǎn)。2017年高總價(jià)、高溢價(jià)土地成交429宗，成交金額為12331億元。從高價(jià)土地各線城市分布來看，一線城市成交高價(jià)地74宗，總成交金額3159億元，較2016年增長48.7%；二線城市成交234宗，較2016年大幅減少61宗；三四線城市成交高價(jià)地121宗，較2016年增加79宗，成交面積2971萬平方米，較2016年增長219.1%。

　　尤其是三四線城市的高價(jià)土地最值得關(guān)注。在因城施策的政策下，2017年房地產(chǎn)去庫存的政策重點(diǎn)是三四線城市，不少三四線城市的房價(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，受此影響，刺激了這些城市的土地市場繁榮，2017年三四線城市的土地出讓面積增加了兩倍多。這有可能導(dǎo)致土地資源的錯(cuò)配，因?yàn)槿丝谑窍蛑行秃痛蟪鞘辛鲃拥模�三四線城市的人口是流出的，土地的大量增加不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　因此，筆者認(rèn)為，對于房價(jià)漲幅居前的三四線城市，應(yīng)該停止土地拆遷的貨幣化補(bǔ)償政策，減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。對于住房市場平穩(wěn)的城市，可以采取逐步退出房地產(chǎn)去庫存政策的方式。

 更多相關(guān)房產(chǎn)信息請點(diǎn)擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房價(jià)

駐馬店樓盤

駐馬店房產(chǎn)