駐馬店房產(chǎn)在線訊  2018年上半年，雖然百強(qiáng)房企總體銷售規(guī)模保持了較高的增長(zhǎng)，但業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^2017年同期及2017年全年有所放緩。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到從2018年1-5月銷售排行榜的數(shù)據(jù)來看，TOP100房企業(yè)績(jī)總規(guī)模達(dá)3.47萬億元，同比增長(zhǎng)33.5%。其中多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)，僅部分房企的業(yè)績(jī)?cè)龇�較低或有所下滑。

　　我們從TOP50房企中部分房企分梯隊(duì)的情況來看：

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到第一梯隊(duì)：6家龍頭房企業(yè)績(jī)規(guī)模占比較高。截止5月末，6家業(yè)績(jī)超千億房企的銷售總規(guī)模達(dá)到了12359.5億元，和第二、三梯隊(duì)房企的業(yè)績(jī)總和相當(dāng)。其中，融創(chuàng)自去年11月以來穩(wěn)居銷售榜第四的位置，1-5月實(shí)現(xiàn)銷售1455.7億元，在第一梯隊(duì)中增幅最高達(dá)81.3%。碧桂園、恒大得益于三四線布局，今年1-5月累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速也分別達(dá)到了37%和38.9%，其中碧桂園截止5月末業(yè)績(jī)規(guī)模已超過3300億元，繼續(xù)占據(jù)榜單首位。而萬科今年以來受貨量供應(yīng)不足影響，近幾個(gè)月的單月銷售規(guī)模都在430億元左右，累計(jì)業(yè)績(jī)僅同比微增4.8%。

　　第二梯隊(duì)：部分房企規(guī)模增長(zhǎng)表現(xiàn)突出。第二梯隊(duì)中，中國(guó)金茂得益于年初的項(xiàng)目整售表現(xiàn)最為突出，截止5月末實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)568億元。

　　第三梯隊(duì)：多數(shù)房企增速超40%，高于行業(yè)平均水平。第三梯隊(duì)房企今年1-5月業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)47.4%，增幅在四個(gè)梯隊(duì)的房企中居首。12家房企中有近10家房企的業(yè)績(jī)?cè)龇�超過了40%，高于行業(yè)平均水平。

　　合理的布局和快周轉(zhuǎn)策略助力了這一梯隊(duì)房企業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。

　　第四梯隊(duì)：業(yè)績(jī)總體保持上升，分化格局加劇。第四梯隊(duì)房企1-5月總體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)40.6%，增幅在四個(gè)梯隊(duì)中排在第二，該梯隊(duì)20家房企中有13家房企業(yè)績(jī)?cè)龇�高�?0%。其中，建發(fā)、新力、奧園等房企業(yè)績(jī)?cè)龇�較高超過150%。而相比之下，首開、萬達(dá)受市場(chǎng)布局和自身戰(zhàn)略影響，銷售規(guī)模分別降低了近29.7%和50.6%。我們預(yù)計(jì)未來隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房企分化格局將會(huì)持續(xù)。

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　　02.季度分布

　　單月業(yè)績(jī)高于去年同期，1月、5月增幅顯著

　　從2018年1-5月TOP100房企單月的業(yè)績(jī)走勢(shì)來看，前兩月受益于年初充裕的貨值以及部分房企的延遲認(rèn)購，百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模分別同比增長(zhǎng)58.4%和31%，增速較高。二季度以來，部分一二線城市在嚴(yán)控預(yù)售價(jià)格的情況下，預(yù)售政策略有松動(dòng)，部分房企的高價(jià)項(xiàng)目集中入市。同時(shí)，熱點(diǎn)二線和三四線城市在調(diào)控政策下持續(xù)高溫，房企銷售業(yè)績(jī)迎來上半年的高峰。

　　其中5月TOP100房企的單月業(yè)績(jī)規(guī)模達(dá)到了8242億元，為今年以來最高月份，較去年同期增長(zhǎng)也超5成。

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　　03業(yè)績(jī)目標(biāo)

　　前五月目標(biāo)完成率普遍較低，下半年需加緊推貨

　　對(duì)于目前已提出全年目標(biāo)的房企，截止5月末目標(biāo)完成率普遍較低。

　　37家房企中僅有8家房企的目標(biāo)完成率高于40%。

　　而對(duì)于其他大部分房企而言，今年1-5月的業(yè)績(jī)完成情況并不理想，這些房企的目標(biāo)完成率都集中分布在28%-38%之間。

　　在前5月TOP100房企平均業(yè)績(jī)?cè)龇?3.5%的情況下，對(duì)于大部分目標(biāo)增長(zhǎng)率超50%的房企而言，今年業(yè)績(jī)不及預(yù)期的可能較大。

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　　04.下半年展望

　　調(diào)控持續(xù)，加速項(xiàng)目入市搶收業(yè)績(jī)

　　展望2018年下半年，我們認(rèn)為TOP100房企仍會(huì)保持規(guī)模分化的格局，各梯隊(duì)集中度也將進(jìn)一步提升。

　　未來在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，標(biāo)桿房企將依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢(shì)，通過高周轉(zhuǎn)和全國(guó)化的布局戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張，達(dá)到規(guī)模新高度。

　　同時(shí)我們預(yù)計(jì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為常態(tài)，部分城市限售、限價(jià)政策調(diào)控持續(xù)的背景下，今年全年的政策、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗。下半年，在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下。三四季度將會(huì)有更多持貨觀望的房企或加大供應(yīng)量、盡可能的多推項(xiàng)目；或選擇以價(jià)換量，通過降低預(yù)售價(jià)格加速項(xiàng)目入市，盡早搶收業(yè)績(jī)以完成全年的銷售目標(biāo)。

　　同時(shí)我們預(yù)計(jì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為常態(tài)，部分城市限售、限價(jià)政策調(diào)控持續(xù)的背景下，今年全年的政策、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗。下半年，在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下。三四季度將會(huì)有更多持貨觀望的房企或加大供應(yīng)量、盡可能的多推項(xiàng)目；或選擇以價(jià)換量，通過降低預(yù)售價(jià)格加速項(xiàng)目入市，盡早搶收業(yè)績(jī)以完成全年的銷售目標(biāo)。

　　企業(yè)拿地

　　搶占三四線聚焦中西部關(guān)注東部二線底部機(jī)會(huì)

　　01.融資收緊減弱土投力度、加劇土地資源集中

　　根據(jù)《2018年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》數(shù)據(jù)，前五月入榜房企拿地總建筑面積約為38549萬平方米，拿地金額14738億元，總貨值44243億元。房企銷售上競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)土地資源的搶奪上也進(jìn)入白熱化。

　　上半年金融收緊趨勢(shì)未變，融資難、資金緊缺是所有房企面臨的最大問題。在投資拿地上反映明顯，不僅制約了房企中長(zhǎng)期的投資力度，更加劇了房企間布局的分化。

　　新增貨值集中度來看，土地資源集中流向規(guī)模房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面持續(xù)發(fā)酵。其中銷售金額TOP10房企1-5月新增貨值在百強(qiáng)房企中占比超5成，行業(yè)資源愈發(fā)集中。而TOP11-20強(qiáng)房企占比也明顯上升，集中度達(dá)17%。

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　　從銷售百強(qiáng)房企前五月拿地銷售比看，各梯隊(duì)房企土地投資強(qiáng)度均未達(dá)2017年的水平。整體來看，前5月銷售百強(qiáng)房企平均拿地銷售比為0.3，相比2017年的0.53仍有一定差距。

　　華潤(rùn)、招商、中南等企業(yè)拿地?zé)崆橐廊桓邼q

　　金融環(huán)境收緊、部分二三線銷售下滑導(dǎo)致房企整體土地投資強(qiáng)度弱于去年。但總體而言，企業(yè)間分化明顯，其中兩類房企值得關(guān)注。

　　第一類企業(yè)土儲(chǔ)相對(duì)較少、補(bǔ)倉態(tài)度較為積極。如，華潤(rùn)、招商、中梁等。由于本身土儲(chǔ)不充裕，為了沖刺規(guī)模，迫使企業(yè)必須更加積極拿地?cái)U(kuò)張。其中華潤(rùn)、旭輝、中梁、祥生前五月拿地銷售比均在0.7以上。

　　第二類房企土儲(chǔ)相對(duì)充裕，前五月拿地節(jié)奏略有放緩。例如泰禾、新城等。今年拿地銷售比均不足0.3。一方面是兩家企業(yè)此前一二線布局較多，因政策收緊和供地減少的雙重影響，整體拿地節(jié)奏有所放緩。另一方面，新城、泰禾土儲(chǔ)相對(duì)充裕，因此當(dāng)前的重心放在現(xiàn)貨銷售上。

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　　03.投資布局上三四線受關(guān)注，中西部熱度高

　　從城市布局能級(jí)來看，三四線城市依舊是各家房企的布局重心，銷售TOP50房企三四線占到了拿地總建面的61%，二線占比則為36%。由于一二線政策調(diào)控嚴(yán)厲，三四線在棚改的支撐下成為房企關(guān)注的重點(diǎn)。區(qū)域來看，中西部占比最大，為36%，遠(yuǎn)高于珠三角和環(huán)渤海，比長(zhǎng)三角占比也高出7個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，上半年房企的投資格局基本以“長(zhǎng)三角三四線和中西部高能級(jí)二線為主”。

　　短期土地投資仍集中三四線

　　持續(xù)關(guān)注東部二線城市底部機(jī)遇

　　一線由于供地緊張、發(fā)展租賃市場(chǎng)等需求，投資難度較大、資金要求高，短期市場(chǎng)仍被規(guī)模房企壟斷。

　　房企在二線城市土地投資仍會(huì)以中西部為主。相對(duì)來看，中西部二線城市政策寬松、市場(chǎng)較為火熱，成為多數(shù)房企戰(zhàn)略布局的要塞。但隨著政府有意打壓市場(chǎng)熱度，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，以及地價(jià)不斷上升，房企在中西部投資會(huì)趨于理性，主要資源將集中在中西部高能級(jí)二線城市中。此外，隨著近一年市場(chǎng)的降溫，東部二線城市土地市場(chǎng)也從高位逐步回落，由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)好、人口需求充足，預(yù)計(jì)下半年房企會(huì)逐步加大對(duì)東部?jī)?yōu)質(zhì)二線城市的投資力度。

　　三四線得益于棚改延續(xù)，各大房企憑借高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)搶收紅利，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍會(huì)激烈。

　　房企首要爭(zhēng)奪區(qū)域集中長(zhǎng)三角和珠三角，尤其是集中在環(huán)核心城市周邊、經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)達(dá)、市場(chǎng)容量相對(duì)較大的城市。

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