駐馬店房產(chǎn)在線訊  　“關(guān)于購(gòu)房進(jìn)入哪個(gè)環(huán)節(jié)視為新政實(shí)施前的有效時(shí)間，應(yīng)該是購(gòu)房者已經(jīng)認(rèn)籌并且錄入認(rèn)籌系統(tǒng)，就應(yīng)該是已經(jīng)獲得購(gòu)房資格和權(quán)利�！�駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到6月28日，長(zhǎng)沙市住建委房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處工作人員的辦公桌上，市民杜先生遞交的一份《市民呼吁》安靜地放在角落里。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在長(zhǎng)沙市住建委房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處辦公室里人頭攢動(dòng)，眾多焦急咨詢購(gòu)房資格問(wèn)題的市民希望能得到是否還有購(gòu)房資格的明確答復(fù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)咨詢的人大多為剛通過(guò)人才新政把戶口遷到長(zhǎng)沙的年輕人，他們正面臨著購(gòu)房資格從有到無(wú)的窘境。

　　3天前的6月25日，長(zhǎng)沙市政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出了“長(zhǎng)沙‘反炒房’攻堅(jiān)戰(zhàn)的九大措施”，精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒房、囤地惜建、捂盤(pán)惜售等亂象，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　一場(chǎng)激烈的利益博弈正在暗中較勁�！吨袊�(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者走訪長(zhǎng)沙市樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓盤(pán)正在捂盤(pán)“裝睡”，中交中央公園、中建梅溪湖中心、中冶中央公園、中央美郡和北辰三角洲等多個(gè)項(xiàng)目均已實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂并具備銷售條件，但部分房源至今未推向市場(chǎng)，捂盤(pán)惜售最長(zhǎng)超過(guò)3年。

　　長(zhǎng)沙市住建委宣傳教育處一位負(fù)責(zé)人告訴記者，為進(jìn)一步打擊少數(shù)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、不良中介哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)亂象，長(zhǎng)沙市住建委將聯(lián)合多個(gè)職能部門(mén)加大對(duì)捂盤(pán)惜售企業(yè)查處力度，嚴(yán)厲整治囤地惜建和銷售炒作等行為，從限購(gòu)、限售、限戶、金融、稅收等方面提出一攬子解決辦法，堅(jiān)決打勝“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)

　　對(duì)于《通知》出臺(tái)的背景，長(zhǎng)沙市住建委表示，去年以來(lái)，長(zhǎng)沙市先后出臺(tái)了“3·18”“5·20”“9·23”三輪調(diào)控政策以及住宅用地“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策，全力保障剛性購(gòu)房需求，重拳打擊各類違法違規(guī)行為，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持了平穩(wěn)健康。但仍存在著少數(shù)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、不良中介哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，造成真正的剛需者排隊(duì)難、中簽難、買房難，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　記者從多個(gè)消息源求證獲悉，長(zhǎng)沙市此番出臺(tái)政策嚴(yán)打炒房和捂盤(pán)惜售等行為和湖南省委主要領(lǐng)導(dǎo)作出重要批示直接相關(guān)。長(zhǎng)沙市政府相關(guān)部門(mén)一位不愿具名的負(fù)責(zé)人告訴記者，今年5月30日，湖南省委主要領(lǐng)導(dǎo)作出批示，針對(duì)長(zhǎng)沙樓市現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行了科學(xué)精準(zhǔn)判斷，并提出了明確的整頓要求。

　　隨后，長(zhǎng)沙市委、市政府高度重視，先后召開(kāi)了市長(zhǎng)辦公會(huì)議、房地產(chǎn)市場(chǎng)整治專項(xiàng)會(huì)議、房地產(chǎn)企業(yè)集中約談會(huì)等，制定了系列方案重點(diǎn)增加市場(chǎng)供應(yīng)、整治市場(chǎng)亂象。

　　輿論風(fēng)向也開(kāi)始迅速轉(zhuǎn)變。從6月19日開(kāi)始，《湖南日?qǐng)?bào)》在頭版顯著位置連發(fā)4條評(píng)論文章，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)“高燒”不退、炒房成風(fēng)的問(wèn)題和背后的癥結(jié)進(jìn)行了剖析，并提出了促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的具體建議。

　　評(píng)論指出，現(xiàn)階段長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)高企，并不是供需矛盾，而是炒房投機(jī)行為作祟，促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，就必須對(duì)炒房投機(jī)行為出重拳，決不能讓長(zhǎng)沙成為投機(jī)者的樂(lè)園。

　　長(zhǎng)沙市住建委宣傳教育處工作人員也在向本報(bào)記者提供的書(shū)面材料中表示，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是“炒房”與“反炒房”的斗爭(zhēng)，重點(diǎn)是打擊囤地捂盤(pán)、投機(jī)炒房、違規(guī)銷售和哄抬房?jī)r(jià)的市場(chǎng)亂象，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康。

　　6月25日，長(zhǎng)沙市委市政府召開(kāi)專題會(huì)議明確提出將嚴(yán)厲打擊捂盤(pán)惜售、囤地惜建、銷售炒作等行為，同時(shí)將從限購(gòu)、限售、限戶、金融、稅收等方面提出一攬子解決辦法，通過(guò)防止落戶炒房、堵塞炒房漏洞、增加交易成本等措施堅(jiān)決打勝“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　事實(shí)也是如此。長(zhǎng)沙市住建委宣傳教育處工作人員提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月1日至27日，長(zhǎng)沙限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新建商品住房預(yù)售許可面積133.06萬(wàn)平方米，共計(jì)11633套，僅6月份第3周（6月19日至22日），長(zhǎng)沙全市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售面積就達(dá)62.77萬(wàn)平方米、5080套，環(huán)比增長(zhǎng)252%。

　　不過(guò)，新政關(guān)于市外遷入的戶籍家庭設(shè)定的“落戶滿一年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅（或社會(huì)保險(xiǎn)），在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)一套商品住房”的門(mén)檻也將眾多通過(guò)人才新政落戶買房的年輕人擋在了門(mén)外，這也引發(fā)了眾多人的焦慮。

　　根據(jù)2017年8月21日“長(zhǎng)沙人才新政22條”規(guī)定，大專以上學(xué)歷、長(zhǎng)沙工作且有一個(gè)月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無(wú)需社保，遷了戶口就可在長(zhǎng)沙購(gòu)房?jī)商住?/span>

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，人才政策變相降低了限購(gòu)門(mén)檻，將人才吸引來(lái)之后，推向本來(lái)就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這明顯帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。大部分城市沒(méi)有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡(jiǎn)單的吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

　　《湖南日?qǐng)?bào)》在6月19日刊發(fā)的評(píng)論中也直陳：一個(gè)地方要想真正留住人才，必須保持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。一座被房?jī)r(jià)綁架的城市，四處“搶人”又有何用？萬(wàn)千優(yōu)秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留�。�

　　對(duì)于重新設(shè)限的初衷，長(zhǎng)沙市住建委宣傳教育處工作人員告訴記者，人才新政是一把“雙刃劍”，在吸引人才的同時(shí)也出現(xiàn)了部分人落戶買房后隨即把戶口遷走的問(wèn)題�！皳�(jù)我們公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)，買房后把戶口遷走人也不在長(zhǎng)沙的比例并不低，只是具體數(shù)據(jù)我們還不方便對(duì)外披露。”上述工作人員表示，對(duì)人才落戶購(gòu)房重新設(shè)限也是為了把有限的房源留給本地剛需和真正想在長(zhǎng)沙創(chuàng)業(yè)、工作和生活的人。

　　限價(jià)下的捂盤(pán)惜建博弈

　　6月22日，長(zhǎng)沙市住建委對(duì)外披露消息稱，目前該委對(duì)已監(jiān)制價(jià)格未申報(bào)預(yù)售許可的47個(gè)項(xiàng)目、18491套、254萬(wàn)平方米新建商品住房已建立臺(tái)賬，并實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，督促其立即入市銷售；對(duì)45家拖延入市、媒體曝光的房企以及位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了集中約談并重點(diǎn)督辦，預(yù)計(jì)具備預(yù)售條件的項(xiàng)目將集中在6月至7月入市。

　　涉嫌拖延入市、捂盤(pán)惜售的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商不乏全國(guó)知名央企。例如，長(zhǎng)沙中住兆嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的中交中央公園、湖南中建信合梅溪湖置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的中建梅溪湖中心、長(zhǎng)沙中冶麓谷景園置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的中冶中央公園以及長(zhǎng)沙吉順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的中央美郡等4個(gè)樓盤(pán)因捂盤(pán)惜售被約談，并被列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。

　　據(jù)了解，上述4個(gè)樓盤(pán)共有3047套商品住房主體已封頂，但仍未按規(guī)定申領(lǐng)預(yù)售證。其中，中交中央公園目前有1464套主體已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行工程裝修；中央美郡、中建梅溪湖中心和中冶中央公園分別有294套、691套和598套已主體封頂。

　　在中建梅溪湖中心項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，記者看到目前已有多棟樓房已結(jié)構(gòu)封頂，但營(yíng)銷中心格外冷清。現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示，目前沒(méi)有任何可售房源，具體銷售時(shí)間和價(jià)格也未知。

　　和中建梅溪湖中心類似，中冶中央公園14~17號(hào)樓同樣已成為準(zhǔn)現(xiàn)房，但至今尚未領(lǐng)取預(yù)售證并開(kāi)盤(pán)銷售。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，上述4棟樓盤(pán)共有598套住房，目前正在申請(qǐng)預(yù)售證階段，預(yù)計(jì)近期拿到預(yù)售證就可以推向市場(chǎng)，“都是毛坯銷售，預(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)超過(guò)10000元/平方米”。

　　位于咸嘉湖西路與望岳路交匯處的中央美郡同樣存在“裝睡”的情況。記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，目前項(xiàng)目7、8號(hào)樓所處地塊尚未開(kāi)發(fā)，而4、5 號(hào)樓均已實(shí)現(xiàn)封頂，但至今尚未推向市場(chǎng)。

　　在一處不起眼的門(mén)面房里，記者找到了項(xiàng)目臨時(shí)銷售中心，現(xiàn)場(chǎng)工作人員僅表示目前在申領(lǐng)預(yù)售證，具體價(jià)格和開(kāi)盤(pán)時(shí)間需要等審批結(jié)果。銷售中心也沒(méi)有任何戶型圖等資料，工作人員稱，“不需要印，開(kāi)盤(pán)肯定秒光�！�

　　對(duì)于拖延上市的原因，中交中央公園的一位置業(yè)顧問(wèn)也表示“很無(wú)奈”：樓盤(pán)2016年住宅就賣過(guò)7000多元/平方米的價(jià)格，現(xiàn)在想拿預(yù)售，但政府限價(jià)6000多元/平方米，比周邊項(xiàng)目低了一半，“拖了這么久，公司其實(shí)也挺著急，也想快點(diǎn)賣房回籠資金，但價(jià)格實(shí)在太低了�！�

　　此外，位于瀏陽(yáng)河與湘江交匯處的北辰三角洲C2區(qū)和C3區(qū)尚有1558套施工進(jìn)度達(dá)到申請(qǐng)預(yù)售許可證條件的房源尚未推向市場(chǎng)。在項(xiàng)目營(yíng)銷中心，據(jù)一位董姓置業(yè)主管介紹，預(yù)計(jì)近期會(huì)推出C2區(qū)的2號(hào)、3號(hào)和9號(hào)樓的936套房源。

　　“預(yù)售證還在辦理中，根據(jù)之前審批的情況，估計(jì)備案價(jià)格不會(huì)超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米，最早明年4月份就可以交房�！鄙鲜鲋脴I(yè)主管表示。

　　6月25日出臺(tái)的“長(zhǎng)沙‘反炒房’攻堅(jiān)戰(zhàn)的九大措施”對(duì)在建樓盤(pán)入市節(jié)點(diǎn)提出了明確要求，達(dá)到預(yù)售條件的在30日內(nèi)申辦預(yù)售許可，已辦理價(jià)格監(jiān)制的在20日內(nèi)辦理預(yù)售許可，已辦理預(yù)售許可的在10日內(nèi)一次性對(duì)外公開(kāi)銷售。同時(shí)，加大對(duì)捂盤(pán)惜售企業(yè)查處力度，情節(jié)嚴(yán)重、影響惡劣的，一律納入“黑名單”管理。

　　“價(jià)格洼地”下的樓市怪象

　　根據(jù)本報(bào)記者獨(dú)家獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年3月，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)共有住房2.76億平方米、217.57萬(wàn)套，根據(jù)內(nèi)六區(qū)總?cè)丝跍y(cè)算（戶籍人口347.19萬(wàn)、流動(dòng)人口290.73萬(wàn)），戶均住宅面積125.62平方米、人均住宅面積43.27平方米、戶均住宅套數(shù)為1套；而根據(jù)戶籍人口測(cè)算，則分別高達(dá)224.9平方米、79.54平方米和1.78套。2016年抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年住宅空置率為27.21%。

　　根據(jù)長(zhǎng)沙市住建委提供的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙全市目前已取得預(yù)售證未銷售的商品住宅有464.31萬(wàn)平方米；已辦施工許可但未辦預(yù)售許可的商品住宅有1308.18萬(wàn)平方米；已辦理施工許可但未辦預(yù)售許可的商品住宅有1308.18萬(wàn)平方米，可滿足全市9個(gè)月新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)。

　　那為什么長(zhǎng)沙樓市供需依舊緊張，甚至出現(xiàn)十幾人搶購(gòu)一套商品房的現(xiàn)象？例如，2018年5月，北辰三角洲C3區(qū)推出5棟、6棟共631套房源，吸引了5151人參加搖號(hào)，中簽率僅為12.3%。

　　對(duì)此，長(zhǎng)沙市住建委表示，我市“價(jià)格洼地”特征明顯，容易吸引投機(jī)投資需求，控制投機(jī)投資難度大。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)放緩施工進(jìn)度、不服從價(jià)格監(jiān)制反復(fù)詢價(jià)、達(dá)到預(yù)售條件不入手銷售等方式捂盤(pán)惜售，通過(guò)多花樣營(yíng)銷、組織遠(yuǎn)超房源數(shù)量的客戶認(rèn)購(gòu)等方式炒熱項(xiàng)目，營(yíng)造市場(chǎng)供應(yīng)緊張氣氛。

　　另一方面，部分中介機(jī)構(gòu)和“黑中介”通過(guò)發(fā)布二手房源虛假價(jià)格信息，哄抬二手房市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致一二手房房?jī)r(jià)倒掛明顯，“買到即賺到”的心理預(yù)期也加劇了新建商品住房搶房熱潮。

　　以北辰三角洲為例，據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷中心一位董姓置業(yè)顧問(wèn)介紹，目前小區(qū)二手房掛牌價(jià)達(dá)每平方米1.5萬(wàn)~1.6萬(wàn)元，而今年5月份推出的房源銷售單價(jià)僅為1.1萬(wàn)元/平方米左右，也就是說(shuō)搶到一套120平方米左右的商品房可以輕松賺取近60萬(wàn)元的差價(jià)。

　　據(jù)長(zhǎng)沙市住建委宣傳教育處負(fù)責(zé)人介紹，長(zhǎng)沙市委市政府在近日召開(kāi)的辦公會(huì)議上指出，將采取有效措施打擊炒作行為，“讓搖號(hào)成為例外，讓不搖號(hào)成為常態(tài)”。

　　長(zhǎng)沙市住建委坦言，目前保持均價(jià)控制目標(biāo)壓力較大。據(jù)了解，長(zhǎng)沙市一直按照2016年10月住房均價(jià)6435元/平方米作為目標(biāo)控制房?jī)r(jià)，但這個(gè)價(jià)格不能客觀真實(shí)反映長(zhǎng)沙市商品住房的市場(chǎng)情況。

　　“2016年10月長(zhǎng)沙市處于加快去庫(kù)存階段，市場(chǎng)成交包含了大量非市場(chǎng)定價(jià)、棚改團(tuán)購(gòu)、郊縣房交會(huì)促銷等低價(jià)房源，成交均價(jià)環(huán)比下跌，但房?jī)r(jià)環(huán)比月度指數(shù)漲幅最高，當(dāng)月的均價(jià)與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格有較大差距�！�6月27日，長(zhǎng)沙市住建委在一份匯報(bào)文件中指出，由于房?jī)r(jià)基數(shù)低，對(duì)指數(shù)敏感度高，每月均價(jià)控制目標(biāo)基本上由網(wǎng)簽高低對(duì)沖來(lái)保持，存在高價(jià)房源網(wǎng)簽難、高地價(jià)項(xiàng)目入市難等問(wèn)題。

　　長(zhǎng)沙市住建委在上述匯報(bào)文件中表示，無(wú)法提供不限房?jī)r(jià)的土地，規(guī)劃的優(yōu)質(zhì)高端地塊遲遲不能面向市場(chǎng)供應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)得不到有效提升；同時(shí)供應(yīng)方式傳導(dǎo)到購(gòu)房市場(chǎng)，高端住房需求、改善型住房需求以及剛性需求均擠在一個(gè)購(gòu)房通道中，出現(xiàn)了剛需購(gòu)房難度增大、差異化購(gòu)房需求得不到滿足的局面。

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