駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到這幾天，有傳聞棚改政策可能會(huì)被全面叫停！三四線城市房?jī)r(jià)之所以能不斷暴漲，正是因?yàn)橛信锔恼�策的支持，這么說(shuō)來(lái)，三四線城市房?jī)r(jià)的狂歡到頭了？

　　棚改或被全面叫停

　　這幾天，市場(chǎng)傳聞?wù)f是棚改可能會(huì)被全面叫停，好像國(guó)開行還收回了棚改項(xiàng)目地方審批權(quán)。

　　然后國(guó)開行緊急回應(yīng)稱：

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年以來(lái)，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)棚改政策，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。據(jù)國(guó)開行提供的數(shù)據(jù)，截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬(wàn)套新開工項(xiàng)目建設(shè)。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。

　　這個(gè)回應(yīng)應(yīng)該算是中規(guī)中矩，貌似說(shuō)了跟沒(méi)說(shuō)一樣。但資本市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)卻比較大，地產(chǎn)股已經(jīng)連續(xù)數(shù)日暴跌。

　　三四線房?jī)r(jià)暴漲之源

　　對(duì)于三四線城市房?jī)r(jià)，這是重磅的利空！

　　這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)最讓人意外的是，在嚴(yán)密調(diào)控之下，三四五線城市房?jī)r(jià)居然大漲，為何庫(kù)存壓頂、人口凈流出的小城房?jī)r(jià)如此瘋癲，背后的答案就是：棚改貨幣化！

　　棚改是如何推高房?jī)r(jià)的：先是國(guó)家“印錢”給地方，然后政府拿了錢，做棚戶區(qū)改造，一口氣補(bǔ)償你一大筆拆遷款，把你房子拆了！

　　你一夜暴富，拿著錢到處去買房，制造樓市上漲預(yù)期，老百姓(603883,股吧)恐慌買入，地方政府高價(jià)賣地收稅；然后又去拆“城中村”，又一群人一夜暴富，又去買房，政府又大高價(jià)賣地...！

　　看起來(lái)，這是一個(gè)絕妙的商業(yè)模式，地方政府賺了錢，開發(fā)商去了庫(kù)存，買房者房?jī)r(jià)升值，國(guó)家的錢在各方那里過(guò)了一遍手，最后又回到國(guó)家手里，但所有人都受益了，神奇不神奇？

　　棚改大收縮

　　現(xiàn)在很多信號(hào)都在說(shuō)明，可能棚改或許不會(huì)取消，但棚改貸款一定會(huì)收縮，棚改貨幣化也會(huì)收緊，三四線城市的房?jī)r(jià)真的危險(xiǎn)了。

　　第一個(gè)信號(hào)是，棚改貸款（PSL）已經(jīng)實(shí)質(zhì)性收縮。

　　今年前三個(gè)月，PSL增量是3038億元，相比去年同期幾乎翻倍。這正是今年年初三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的根源所在。

　　然而，結(jié)合國(guó)開行提供的5月末數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，四五月份的PSL增量?jī)H有1330億元，即使加上6月份的預(yù)估增量，恐怕也只有2000億元左右。這一數(shù)字不僅遠(yuǎn)低于一季度，而且與去年同期相比，同比增速幾乎為0。

　　顯然，PSL貸款一旦收縮，棚改就失去根本的資金來(lái)源。

　　第二個(gè)信號(hào)，國(guó)開行項(xiàng)目審批權(quán)已經(jīng)上收。

　　根據(jù)華爾街見(jiàn)聞報(bào)道，國(guó)開行棚改項(xiàng)目審批權(quán)上收，不是始于最近，而是從年初就開始執(zhí)行。其執(zhí)行口徑是，新增項(xiàng)目謹(jǐn)慎受理，存量項(xiàng)目仍舊執(zhí)行，但也要視具體情況來(lái)區(qū)分。

　　這句話的意思是，已經(jīng)進(jìn)行的棚改項(xiàng)目不會(huì)受到影響，但新增項(xiàng)目卻要從嚴(yán)從緊。這意味著，大部分三四線城市的棚改項(xiàng)目都將面臨嚴(yán)控。

　　第三個(gè)信號(hào)是，多地明確表示，將減少貨幣化安置的比例，取消對(duì)于貨幣化安置的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。

　　山東首次取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)，不再鼓勵(lì)貨幣化補(bǔ)貼；

　　湖南則提出，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的市縣，要及時(shí)取消棚戶區(qū)改造貨幣安置優(yōu)惠政策。

　　廣東則提出，控制棚改成本，實(shí)現(xiàn)收支平衡，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　第四個(gè)信號(hào)是，全國(guó)百城庫(kù)存已經(jīng)跌回6年前，去庫(kù)存已經(jīng)完成任務(wù)。

　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，百城住宅庫(kù)存總量為42708萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平。

　　無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，樓市庫(kù)存都不再成為問(wèn)題。支撐去庫(kù)存的種種政策，也沒(méi)有理由再繼續(xù)維持。

　　種種信號(hào)說(shuō)明，支撐棚改的PSL貸款正在收縮，貨幣化安置將會(huì)失去源頭之水，三四線的樓市真的危險(xiǎn)了！

　　棚改搞得風(fēng)生水起，那為何突然要收緊？

　　這里的原因有三，一是三四線去庫(kù)存接近尾聲，沒(méi)必要再推行；二是房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，引起了高層的反思，再推行下去，恐怕房?jī)r(jià)要失控。三是最重要的，地方政府沒(méi)余糧了。

　　我們各級(jí)地方政府，制定預(yù)算都非常闊綽，有多少錢花多少錢，從來(lái)不考慮還的問(wèn)題；棚改貨幣化的錢來(lái)自哪兒？地方政府借的！本來(lái)，地方政府拆遷賣地，還錢沒(méi)啥太大壓力！

　　但今年政策風(fēng)口變了，央媽收緊了錢袋，銀保監(jiān)會(huì)全力杠桿，在嚴(yán)管控下，地方政府財(cái)政吃緊，PPP又各種暴雷，地方債務(wù)違約不斷...在大量負(fù)債高壓下，地方房地產(chǎn)貨幣化盛宴，已經(jīng)難以為繼！

　　最可怕的是，貨幣化拆遷從2015年開始，貸款周期主要是三年；這意味著，從今年開始，地方政府開始要大規(guī)模向國(guó)開行還錢，明年是償還高峰期，一直持續(xù)到后年。

　　國(guó)開行這個(gè)“爸爸”，往年對(duì)地方政府寵愛(ài)有加，各種錢隨便花，但現(xiàn)在開始催債了，還準(zhǔn)備斷了棚改的資金，地方政府這下懵逼了！

　　出來(lái)混，總是要還的，有人總想當(dāng)風(fēng)口上的豬，但一不小心，發(fā)現(xiàn)上樓的梯被抽走了，站得越高，摔得越狠；如果國(guó)開行這次來(lái)真的，很多三四五線城市房?jī)r(jià)將徹底裸游！

　　三四線的狂歡快到頭了？

　　這么說(shuō)可能為時(shí)尚早，但是從目前的情況我們可以得出三個(gè)結(jié)論：

　　第一，棚改不會(huì)被一刀切叫停。

　　2020年就是棚改收官之年，如今全國(guó)棚改項(xiàng)目已經(jīng)完成大半，未來(lái)的存量已經(jīng)沒(méi)有多少剩余，棚改顯然沒(méi)有半途而廢的道理。

　　必須承認(rèn)，棚改是民生工程。問(wèn)題不在于棚改，而在于過(guò)多的貨幣化棚改，在于將普通房子搪塞其中的大拆大建。

　　第二，棚改貨幣化安置將會(huì)逐步退出。

　　實(shí)物安置，拆多少補(bǔ)多少，不會(huì)新增資金來(lái)源，反而由于土地集約化利用，市場(chǎng)上的住房供給有增無(wú)減，房?jī)r(jià)最終會(huì)被供求關(guān)系平衡下來(lái)。

　　與此對(duì)比，貨幣化補(bǔ)貼，則是利用拆建之間的時(shí)間差，給拆遷戶發(fā)放大量的真金白銀，去追逐市場(chǎng)上本來(lái)有限的庫(kù)存，進(jìn)而攪熱樓市，引發(fā)全民性搶房。

　　所以，棚改貨幣化安置的負(fù)面效應(yīng)正在一一呈現(xiàn)，弱化貨幣安置，順理成章。

　　第三，棚改完成之日，就是三四線房?jī)r(jià)爆雷之時(shí)。

　　棚改貸款大收縮，已經(jīng)給三四線城市警示了風(fēng)險(xiǎn)。等到棚改完成之際，那么風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)一一釋放。屆時(shí)，基本面一塌糊涂的三四線城市，房?jī)r(jià)怎么漲的，很有可能怎么跌回去。

　　還是借用那句話，出來(lái)混總是要還的！三四線城市的房哥房姐們，你們慌嗎？

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