七部委出重手，炒房江湖五大流派要被團(tuán)滅？

2018-07-01 來源：和訊名家

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到6月28日中午，住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委，近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動。

　　重點(diǎn)打擊四個(gè)方面：

　　打擊操縱房價(jià)房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價(jià)、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙；

　　打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費(fèi)、陰陽合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房的房地產(chǎn)“黑中介”；

　　打擊從事違規(guī)銷售、變相加價(jià)、一房多賣、霸王條款、價(jià)格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

　　打擊發(fā)布不實(shí)房源和價(jià)格信息、進(jìn)行不實(shí)承諾等欺騙、誤導(dǎo)購房人的虛假房地產(chǎn)廣告。

　　看完這個(gè)通知，貓哥建議大伙兒默念三遍“房住不炒”，很多人看到公安部在列，也是心有戚戚然。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到以2017年“317”為標(biāo)志，過去一年半各地房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺超過五百個(gè)，雖然京滬等地房價(jià)受控，但蔓延全國的房價(jià)上漲之勢不可抑制，雖有城市搶人、去庫存、棚改等因素，但無孔不入的黑中介、炒房團(tuán)“功勞”頗大，受益頗豐。

　　“炒房團(tuán)”這詞，最早因2000年的溫州炒房團(tuán)揚(yáng)名，縱橫神州多個(gè)城市屢屢得手，之后效仿者眾多，日益發(fā)揚(yáng)光大，很難量化他們在房價(jià)上漲中到底“貢獻(xiàn)”了多少力量，有人受益有人受害。

　　炒房團(tuán)的核心理念：“炒房有理，賺錢光榮，剩下老老實(shí)實(shí)工作的人，都是SB Loser�！被诖�，他們的操作有一些特點(diǎn)，比如：

　　利用合法或非法手段加杠桿；

　　利用各種手段，制造散布各種信息，不惜一切代價(jià)拉高操縱房價(jià)；

　　短線交易，五年的趨勢一年走完，套利走人，我走之后哪管洪水滔天……

　　所以，你以為買三五套房就算炒房了？其實(shí)你頂多算個(gè)房產(chǎn)價(jià)值投資的重度擁躉，或者炒房團(tuán)眼中的接盤俠而已，而江湖中炒房的派系林立，既有房地產(chǎn)商這些名門正派，也有黑中介這樣的街頭勢力，各種路數(shù)的炒房團(tuán)更是層出不窮。這次七部委出重手，他們的好日子到頭了嗎？

　　今天貓哥來說說這事。

　　房地產(chǎn)商作為名門正派，最有炒房動力。

　　拿地、建設(shè)、銷售一條龍下來，他們希望自己的產(chǎn)品能賣貴點(diǎn)也正常，炒作手段不一而足：

　　1）炒地皮

　　有些公司希望高效運(yùn)轉(zhuǎn)，比如萬達(dá)，全國基本一個(gè)圖紙，一個(gè)新廣場從開工到建成只用半年時(shí)間，靠效率掙錢。

　　但有些公司靠時(shí)間掙錢，典型比如李超人，一度旗下公司跟各地合作，拿地很多但很多不開工，一晃十年過去，一分沒投入但地價(jià)漲了十倍，套現(xiàn)走人，財(cái)技了得，地方政府還沒辦法，吃相難看但是合理合法，不過這種玩法現(xiàn)在沒法復(fù)制了。

　　2）炒地王

　　前幾年地王不斷，也是類似的套路，地產(chǎn)商樂意看到這種局面，“地王”是個(gè)可以充分想象的詞匯，代表實(shí)力、品質(zhì)和高售價(jià)，往往帶動所在區(qū)域的一波大漲，實(shí)現(xiàn)地價(jià)的二次增值。

　　3）捂盤惜售、制造假象、哄抬房價(jià)

　　地產(chǎn)銷售公司肯定要精通心理學(xué)，所以在銷售環(huán)節(jié)設(shè)置了很多點(diǎn)，讓你相信房價(jià)一定漲。比如讀秒搶房、雇人排隊(duì)制造假象，散布各種恐慌消息，目的就是讓你接受價(jià)格，盡快決策。

　　捂盤惜售則更高明，一方面收縮供應(yīng)，制造供不應(yīng)求的效果，另一方面可以坐等房價(jià)上漲帶來的超額收益，像北京房價(jià)漲得快的時(shí)候，貓哥去看過很多項(xiàng)目，不少都是一個(gè)單元一個(gè)單元的賣，有的地產(chǎn)商干脆不賣期房，只賣現(xiàn)房，變相漲價(jià)。效果也很杠杠的，貓哥在的一個(gè)小區(qū)，一號樓和四號樓房子每平米價(jià)格差了2萬，一套房價(jià)格差了300萬，只因?yàn)橥碣u了一年。

　　4）隨著各種監(jiān)管措施出爐，這些粗暴有效的手段逐步失效，房地產(chǎn)商推高樓價(jià)的手段越來越瑣碎：

　　因?yàn)橄迌r(jià)那就另外加收車位費(fèi)，一個(gè)車位賣上七八十萬，或者改收茶水費(fèi)幾十萬，新潮一點(diǎn)的收電商渠道費(fèi)用幾萬幾十萬，否則根本買不了房。有的為了變相漲價(jià)，捆綁精裝修，總房價(jià)分拆為房價(jià)+裝修款……

　　只要跟買房相關(guān)，中國人的創(chuàng)新精神是無窮的。

　　黑中介是另一波極有動力推高房價(jià)的人。

　　這是中國對著裝要求最嚴(yán)格的一個(gè)行業(yè)，雖然有著每年超過70%的員工流動率，但不論哪個(gè)公司，西裝襯衫領(lǐng)帶都是標(biāo)配。這個(gè)門派處江湖之遠(yuǎn)，他們每天跟客戶打交道，騎著電動車穿梭于各個(gè)小區(qū)，對房價(jià)房租的走勢一清二楚，因?yàn)橐拷灰讉蚪鹩懯杖�，所以他們用各種套路提高交易金額。

　　1）你心動的，基本都是假的

　　各種平臺你去看二手房，基本都能看到一個(gè)低于市場價(jià)的房源，而且條件還很好，抱歉，99%都是假的，余下的1%也輪不到你。

　　這在行業(yè)里叫做模特房，專門用來獲取用戶信息，當(dāng)你一問，基本的回答都是，“這套房剛剛賣掉”、“大哥你留個(gè)電話吧，有房子我再推薦你”、“這個(gè)小區(qū)還有個(gè)同戶型的，我?guī)纯础薄?/span>

　　2）為賺更多中介費(fèi)，慫恿賣家標(biāo)高價(jià)

　　他們會巧舌如簧地勸用戶把價(jià)格標(biāo)得高一些。“昨天你們小區(qū)一套房剛賣了500萬，你要賣就掛550萬，就算被人砍價(jià)，最后至少也能530萬成交，輕輕松松多掙30萬�！边@么做確實(shí)為你好，但也能賺到更多的傭金，一旦成交，這片區(qū)域的房價(jià)也將錨定這個(gè)價(jià)格，不少二手房的價(jià)格就是這么出來的。

　　3）中介能這么干，因?yàn)樗麜米约旱男畔?yōu)勢，有些中介會跟買賣雙方簽署不同的合同，約定額外的服務(wù)費(fèi)，吃了上家吃下家。還有一些中介機(jī)構(gòu)還利用市場壟斷地位，聯(lián)手提高中介費(fèi)。

　　過去天津市曾發(fā)生過，我愛我家、中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等三家房地產(chǎn)中介統(tǒng)一將二手房交易服務(wù)費(fèi)從總房款的2%上調(diào)至3%。后來，天津市發(fā)改委認(rèn)定三家公司違反反壟斷法相關(guān)規(guī)定。

　　貓哥樓下的中介小哥也吹說，別提什么宇宙中心，他們幾家吃個(gè)飯喝個(gè)酒，約定提價(jià)就立馬提了，愛租不租。

　　這些中介吃定了客戶，你要不為了工作要不為了教育，該租的漲價(jià)也得租啊。

　　4）還有一些中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常傳播政策謠言，鼓動購房者“迅速出手”。聲稱將出臺新政策，鼓動大家趕緊買房過戶，搞得人心惶惶。

　　不過坦白說，中介作為服務(wù)機(jī)構(gòu)，靠信息優(yōu)勢和用戶優(yōu)勢掙拼縫的錢，危害性比較局限，而接下來出場的炒房團(tuán)則完全不同。

　　炒房團(tuán)分幾類：

　　1.0版本靠資金；

　　2.0版本靠資金+研究；

　　3.0版本靠資金+研究+粉絲。

　　殺傷力越來越大。

　　1.0版本的炒房團(tuán)完全拼資金實(shí)力。典型就是溫州炒房團(tuán)。

　　有著“中國猶太人”之稱的溫州人，到2000年左右逐步有了財(cái)富積累，開始攜巨款四處尋找投資機(jī)會。

　　溫州人炒房，最初是從自家門口開始。

　　1998年到2001年，溫州房價(jià)每平米價(jià)格從2000元飆升到7000元以上。

　　2001年8月18日，第一個(gè)溫州購房團(tuán)浩浩蕩蕩開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現(xiàn)金砸向上海樓市。同時(shí)，另一支購房團(tuán)前往杭州。

　　隨后幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產(chǎn)—向北跨越長江，轉(zhuǎn)戰(zhàn)青島、濟(jì)南、北京、哈爾濱、大連、沈陽；向西，則溯長江而上，攻克南京、武漢、重慶、成都；向南，則是奔赴海濱城市廈門、�？凇⑷齺啞捶繄F(tuán)也從單一的大小老板，壯大到一般的工薪階層。其中北京、上海兩地集中了1000億元，所到之處，房價(jià)一路狂飆。

　　到了2012年，溫州民間借貸風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，互保拖垮了眾多家庭，加上房地產(chǎn)調(diào)控升級，溫州炒房團(tuán)從江湖中銷聲匿跡。

　　不過示范效應(yīng)是顯著的，溫州之后，炒房逐漸成了一個(gè)行當(dāng)，通常都有帶頭大哥，組織若干有實(shí)力的資方，四處出擊。

　　不過2.0版本的炒房團(tuán)在研究和技巧方面都大大加強(qiáng)。

　　《中國證券報(bào)》曾經(jīng)講過一個(gè)生動的炒房案例，手法技巧已經(jīng)非常嫻熟，貓哥節(jié)選轉(zhuǎn)述一下：

　　2016年6月，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準(zhǔn)備“大干一場”時(shí)，當(dāng)時(shí)市區(qū)房價(jià)每平米約為6000—8000元，短短9個(gè)月過去，新樓盤開盤價(jià)鮮有低于每平米1.5萬元的，個(gè)別湖景、江景、學(xué)區(qū)房，甚至在2.5—2.8萬元之間。

　　怎么操作的呢？到漳州安營扎寨后，魏廣華首先相中當(dāng)?shù)孛Ｕ闹輰?shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房——冠城國際，彼時(shí)該小區(qū)均價(jià)約為1萬元。這是個(gè)典型的“學(xué)區(qū)房”二手盤，小區(qū)內(nèi)“流通盤”不到50套，介于60—80平米之間，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下“流通盤”，這就相當(dāng)于控制住了該盤近乎全部的流通市場。

　　隨后，魏廣華其他9個(gè)兄弟在其他樓盤如法炮制，陸陸續(xù)續(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居，這在當(dāng)時(shí)，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。

　　接下來，他們找到在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，開始一天一天地刷新手中房產(chǎn)的掛牌價(jià)格，在售的房東也會跟風(fēng)抬價(jià)，甚至撤單觀望，這樣市面上的流通盤就不會擴(kuò)大。

　　之后開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑，為“廈漳同城化”、學(xué)區(qū)房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初，“廈門地鐵將修到漳州市區(qū)”的消息已傳遍漳州的大街小巷，也成為房價(jià)瘋漲的催化劑，這個(gè)偏居福建東南一隅的四線農(nóng)業(yè)城市，在市區(qū)人均收入約3000塊錢的情況下，市區(qū)房價(jià)卻以近乎“一天一價(jià)”的態(tài)勢，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進(jìn)發(fā)……

　　炒房團(tuán)的3.0版本依靠的是“資金+研究+粉絲”，他們有實(shí)踐有理論，個(gè)別人已經(jīng)封神。

　　幾年前貓哥參加過一個(gè)講座，主講人歐成效。聽講的人來自于全國各地，而且都是專門坐飛機(jī)過來的，只為了要見歐成效。當(dāng)晚講座結(jié)束，很多聽眾紛紛離席，買最近的航班飛往深圳，因?yàn)闅W成效說，深圳房價(jià)要漲……

　　第二天貓哥聽說，已經(jīng)有好多人在深圳買了房。

　　這就是偶像的力量，歐成效，大概是全世界唯一一個(gè)因?yàn)槌捶慷环馍竦娜�，江湖�?xí)慣稱“歐神”。他的主要陣地“水庫論壇”也是中國一大批炒房者最常去的地方，很多成員為之瘋狂，他們相信，通過炒房，只用幾年時(shí)間就可以從零資產(chǎn)變成千萬身家。

　　歐成效是上海本地人，98年大學(xué)畢業(yè)在一家外企工作。

　　2002年4月，歐成效當(dāng)時(shí)的女友在名都新城以3500元每平方的價(jià)格訂了一套房后，打算放棄購買，讓歐成效幫忙辦理手續(xù)，他由此發(fā)現(xiàn)了套利機(jī)會，花了兩個(gè)多月的時(shí)間到處看房，以每平方5700元的單價(jià)在南外灘買了一套房，總價(jià)60幾萬，三年之后的2005年，賣了175萬”。

　　這是歐成效的第一筆交易，從此開始了“炒房”生涯。十幾年時(shí)間身價(jià)不菲，不久他剛剛離婚，代價(jià)是這樣的：

　　與前輩不同，歐成效建立了自己的炒房理論和方法論。

　　虎嗅網(wǎng)的伯通曾撰文分析了歐的核心理論：

　　所有的出發(fā)點(diǎn)，都是為了“構(gòu)建以房貸為中心的資產(chǎn)組合包”；

　　買房不只是購買商品，更是盡全力提高負(fù)債，負(fù)債率越高，越有機(jī)會跑贏全社會大盤；

　　如何榨干自己、提高負(fù)債，就是區(qū)別人生不同際遇的重要變量。

　　道理都懂，但做到不易，而在歐成效的《樓市秘籍》速成篇，則提供了翔實(shí)的方法論，他把全職炒房化解為67個(gè)步驟。其中有三個(gè)重要環(huán)節(jié)：

　　利用多張信用卡循環(huán)套取完成原始積累；

　　利用養(yǎng)流水和高評方法，循環(huán)獲取低成本資金；

　　利用多張身份證和假離婚等方式，破解限購障礙。

　　說白了就是：信用卡套現(xiàn)、假流水騙貸、代持術(shù)屯房。

　　他的粉絲也把這些路子付諸實(shí)踐，這就是“黃曉婷事件”。