駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到6月27日，國家發(fā)改委有關(guān)負責人在答記者問中指出，將規(guī)范企業(yè)舉債有關(guān)資質(zhì)要求和資金投向，加強外債風險預(yù)警，出臺違規(guī)行為懲戒措施，完善市場約束機制。這一“限制房企外債資金投資房地產(chǎn)項目”的明確信號，無論是對于房企自身風險的防范，還是對我國系統(tǒng)金融風險的減壓，均可謂意義重大。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到實質(zhì)上，對房企融資的收緊，早在2016年第四季度，我國即已全面啟動，其時，“去庫存”政策已經(jīng)誘發(fā)了一二線城市房價的大漲，而面對房價大漲的超級利好，我國房企財務(wù)“加杠桿”的動力十足，均瘋狂融資在各大城市拿地。為抑制房企融資的瘋狂，2016年10月，銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟金融形勢分析會，要求“嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風險，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營”。

　　這是抑制房企融資的第一波。與此同時，上交所、深交所先后發(fā)文，明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的標準。其中，上交所特別強調(diào)對在房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，在重點調(diào)控的熱點城市存在競拍地王、哄抬地價等行為的房企禁止發(fā)債，同時規(guī)定，房企公司債券募集資金不得用于購置土地。同年11月，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

　　對房企境內(nèi)融資的收緊，在進入2017年之后，并沒有絲毫放松，先是四大行（中、農(nóng)、工、建）“禁止"配資拿地"等地產(chǎn)夾層融資，新增開發(fā)貸趨緊，拒絕給"五證不全"開發(fā)商提供貸款，暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段”，然后是證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件，對16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產(chǎn)品不予備案，再就是銀監(jiān)會先后發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效的指導(dǎo)意見》《關(guān)于銀行業(yè)風險防控工作的指導(dǎo)意見》，嚴禁違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，將房企貸款、發(fā)行債券等融資渠道納入監(jiān)測范圍，并將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點。

　　一波更甚一波的緊箍咒，房企的境內(nèi)融資確實是抑制住了，但是，最終的效果卻并不明顯—因為，截至2017年末，我國房企的融資規(guī)模不減反增，近半上市房企的負債率高達80%左右，創(chuàng)下歷年之最。

　　為什么？在境內(nèi)融資受到嚴格限制之下，最近兩年，絕大多數(shù)房企將融資之手伸向境外，依賴境外大規(guī)模融資豪賭國內(nèi)房價的預(yù)期。但對于房企自身來說，這至少帶來了兩重不確定風險，一是相當部分負債率高于80%的房企，只要未來房價出現(xiàn)20%左右的回調(diào)（房價回調(diào)，地價也將同幅度回調(diào)），那么，理論上，這些資產(chǎn)規(guī)模上萬億元的上市房企，是極有可能破產(chǎn)的。二是這些依賴境外大規(guī)模融資的房企，一旦人民幣匯率發(fā)生較大幅度的下行，其償債成本也將要同比例上升。

　　基于此，當下國家發(fā)改委明確“房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約”，這是合理的，也是極其有必要的—要知道，2017年年報顯示，國內(nèi)前12大上市房企的總負債已經(jīng)高達8萬億元左右，并且，其中近半的負債率已經(jīng)高達80%左右。而這12大上市房企的市場集中度僅僅15%，以此類推，我國當下房企的整體負債可能已經(jīng)接近50萬億元。從這個角度看，抑制住房企的融資沖動，無論是境內(nèi)融資，還是境外融資，均不僅有利于房企自身的財務(wù)安全，有利于我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控，而且更有利于我國整體的金融安全穩(wěn)定性。

　　房地產(chǎn)調(diào)控是國計民生的大事，永遠沒有回頭路。

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