駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到6月25日，一則 “國家開發(fā)銀行（以下簡稱“國開行”）將棚戶區(qū)改造（以下簡稱“棚改”）貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息傳出，引發(fā)市場激烈反應(yīng)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到當(dāng)日晚間，國開行新聞辦公室回應(yīng)稱，今年以來，國家開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。

　　值得注意的是，該回應(yīng)并未直接回應(yīng)市場疑問。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：棚改的數(shù)量將減少是2018年的政策要求，貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

　　花旗集團(tuán)(Citigroup)分析師Oscar Choi在6月28日的電話會(huì)議中亦表示棚改一刀切的情況不可能出現(xiàn)：“舊項(xiàng)目按進(jìn)度進(jìn)行，新項(xiàng)目從嚴(yán)，所以事實(shí)上并沒有特別大的改變，沒有必要過度解讀�！彼�認(rèn)為棚改現(xiàn)在有所收縮實(shí)屬正常：“第一，按趨勢是必須遞減的；第二，15月份PSL（抵押補(bǔ)充貸款）新增數(shù)量達(dá)4371億元，增長速度過快，所以必須收一收�！�

　　“傳聞所言將棚改項(xiàng)目審批權(quán)收回至國開行總行，有一定的依據(jù)。無論是從量、價(jià)格，還是優(yōu)化、效率等方面，對(duì)市場的集中性控制，都要比分散型控制好得多。”山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　“我個(gè)人判斷項(xiàng)目審批權(quán)已經(jīng)收回，棚改項(xiàng)目作為國家計(jì)劃還會(huì)進(jìn)行，歷史項(xiàng)目不可能一刀切，但不會(huì)再有那么大比例的貨幣化補(bǔ)償，或者說補(bǔ)償會(huì)逐步退出�！弊》看髷�(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室發(fā)起人、中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華告訴時(shí)代周報(bào)記者，對(duì)市場的調(diào)整是一個(gè)緩慢的過程，并不會(huì)太激烈，要考慮到市場的承受能力。

　　貨幣化安置利弊

　　所謂“棚改”，即棚戶區(qū)改造，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。

　　自2005年棚改實(shí)施以來，按照棚改安置模式可劃分為兩個(gè)階段：第一階段為20052014年，棚改安置模式以實(shí)物安置和貨幣安置模式并重，以實(shí)物安置為主。第二階段為2015年至今，自2015年6月國務(wù)院提出積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置，棚改安置模式重心逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化安置。

　　其中，實(shí)物化安置，即政府通過新建安置房或購買存量房給棚戶區(qū)原住戶居住。貨幣化安置，是指地方政府通過向國開行貸款等方式獲得棚改項(xiàng)目資金，拆除一部分居住條件差的存量住房，再將現(xiàn)金補(bǔ)償給拆遷家庭，由拆遷家庭自主購買商品住房。

　　棚改貨幣化安置在房地產(chǎn)去庫存的過程中起到很大的推動(dòng)作用，被認(rèn)為是三四線城市去庫存的主要方式。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，全國70個(gè)重點(diǎn)城市2014年底新建商品住宅庫存達(dá)到峰值，自2015年初開始庫存逐步下降，這其中棚改貨幣化起到了重要作用。2015年棚改貨幣化安置率近30%，2016年達(dá)到50%，棚改貨幣化安置面積分別為1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當(dāng)年商品住宅銷售面積的13.6%和18.2%。2017年，預(yù)計(jì)棚改貨幣化比例在50%，棚改貨幣化安置或?qū)⑾�化全國商品房庫存面積2.6億平方米，占全國商品房銷售面積的18%。

　　但同時(shí)，棚改貨幣化安置也被詬病為三四線城市房價(jià)上漲的主要推手。

　　鄒琳華分析認(rèn)為，這個(gè)結(jié)論只在特定條件下成立。棚改貨幣化安置政策的核心無疑是貨幣化，但貨幣化同時(shí)也意味著最大的選擇自由�！叭�四線城市對(duì)購房少有限制，住房總價(jià)相對(duì)較低，部分城市還有購房獎(jiǎng)勵(lì)政策；地域相鄰的三四線城市，棚改項(xiàng)目大量同步推進(jìn)。于是，在貨幣化棚改的第一階段，在當(dāng)?shù)刭彿砍蔀橹髁鳌Ｓ捎谌�四線城市及縣城市場容量狹小，庫存絕對(duì)量不大，短期內(nèi)大量拆遷家庭拿著遠(yuǎn)高于市場價(jià)的補(bǔ)償款涌入市場購房，造成房價(jià)大幅上揚(yáng)�！�

　　“貨幣性安置的好處就是比較靈活，大家可以自由選擇，但也存在一定缺陷，在房價(jià)過快增長的過程中，貨幣安置變成推動(dòng)價(jià)格上漲的一種效應(yīng)。”李鐵崗強(qiáng)調(diào)，貨幣化安置本身并沒有錯(cuò)，棚改的初衷是改善困難家庭住房條件的民生活動(dòng)，但在執(zhí)行貨幣化安置的過程中，加入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，過度補(bǔ)償，致使成本不公平地轉(zhuǎn)移給了后面商品房的購買者。

　　在鄒琳華看來，在當(dāng)前條件下限制貨幣化安置比例很有必要，“按目前的供求狀況來看，供應(yīng)跟不上需求，所以應(yīng)該以實(shí)物安置為主�！比绻�棚改貨幣化安置政策仍繼續(xù)按原有節(jié)奏推進(jìn)，一二線城市房價(jià)可能大漲。鄒琳華認(rèn)為：“當(dāng)前三四線城市乃至縣城的房價(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一波大漲，房價(jià)絕對(duì)水平很高。在城市化大背景下，三四線城市人口外流嚴(yán)重，總體并無很強(qiáng)的投資前景。在當(dāng)前的房價(jià)水平下追高，收益有限而風(fēng)險(xiǎn)較大。如果繼續(xù)以棚改貨幣化的形式給當(dāng)?shù)丶彝ヌ峁┵彿楷F(xiàn)金，更多的人將選擇去一二線城市購房，投資需求將向外溢出�！�

　　但李鐵崗則認(rèn)為，如果把民生領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的活動(dòng)分離開，按照正常的成本和價(jià)格來做貨幣化安置，就不會(huì)有問題�！皬慕�(jīng)濟(jì)效率的角度而言，貨幣化補(bǔ)償實(shí)際上比實(shí)物化補(bǔ)償效率要高。我倒不是主張必須再回到實(shí)物化補(bǔ)償?shù)臓顟B(tài)，而是要去認(rèn)真地研究一種制度政策，就是怎么使貨幣化補(bǔ)償更為公平，這是核心。”

　　國開行上收貸款審批權(quán)

　　棚改未來

　　2017年5月，國務(wù)院提出棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃，計(jì)劃在20182020年棚改新開工1500萬套。2017年年底，又提出2018年計(jì)劃新開工棚改580萬套，比預(yù)計(jì)又多了80萬套。

　　據(jù)國開行提供的數(shù)據(jù)，截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力地支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。

　　棚改項(xiàng)目未來將如何發(fā)展？

　　據(jù)易居研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽分析，2018年政府工作報(bào)告指出今年棚改開工580萬套，低于2016年和2017年目標(biāo)，隨著各地去庫存壓力的減輕，預(yù)計(jì)未來兩年棚改開工數(shù)量將繼續(xù)走低。

　　“棚改開工數(shù)量和貨幣化棚改數(shù)量是兩個(gè)概念，但棚改是一個(gè)剛性任務(wù)，有五年計(jì)劃，到2020年結(jié)束，目前來講沒有變化。但如果資金收緊，可能地方政府的積極性就不大了，逐步也會(huì)緩下來�！编u琳華也認(rèn)為：“從市場平穩(wěn)的角度看，這是一個(gè)逐步收縮的過程，新項(xiàng)目會(huì)逐步受到限制，歷史項(xiàng)目會(huì)照常進(jìn)行�！�

　　如若將棚改項(xiàng)目審批權(quán)收回至國開行總行，未來以實(shí)物安置為主，“房子供應(yīng)的資金量會(huì)減少，對(duì)拆遷戶過度補(bǔ)貼的現(xiàn)象將起到一定的抑制作用，對(duì)房產(chǎn)的補(bǔ)償可能會(huì)慢慢接近其真正的市場價(jià)值，回歸正常軌道�！崩铊F崗表示，此外，整體審批將更加嚴(yán)格，未來棚改房總量的供給會(huì)減少。

　　“從歷史使命而言，到2020年，棚改會(huì)退出歷史舞臺(tái)，所以是必須要遞減的，規(guī)模會(huì)逐步收縮�！監(jiān)scar Choi強(qiáng)調(diào)，即便今年貨幣化的比例跌到45%，還是會(huì)為整體市場貢獻(xiàn)2億多平方米的需求，占總需求的14%左右。

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