駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)訊  能讓龐氏騙局轟然倒下的，往往不是騙局本身，而是更大的龐氏騙局……

　　1.房企全面回籠資金

　　大動(dòng)作！房企全面回籠資金，地方政府嚴(yán)重赤字，房地產(chǎn)的“雷”還要多久才來(lái)下載APP 閱讀本文更深度報(bào)道

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到近期，房企又傳來(lái)大動(dòng)作。碧桂園和綠地都開(kāi)始全面回籠資金。據(jù)澎湃報(bào)道，連續(xù)5個(gè)月登上房企銷(xiāo)售額榜首的碧桂園正在改變擴(kuò)張策略，為緩解融資政策收緊帶來(lái)的壓力，三四線(xiàn)全覆蓋在內(nèi)部已經(jīng)明確叫停，暫不對(duì)外宣揚(yáng)。其試圖犧牲規(guī)模甚至利潤(rùn)，以保證現(xiàn)金流。

　　駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)小編了解到日前綠城也被曝正要求員工“全面”加速資金回籠，要求員工加快銷(xiāo)售，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷(xiāo)、多銷(xiāo)、快銷(xiāo)”的策略；加大應(yīng)收款項(xiàng)催收力度；“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證；對(duì)于不受中國(guó)限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；嚴(yán)格控制付款。

　　盡管碧桂園后續(xù)出來(lái)辟謠、綠地表示手中有500億現(xiàn)金流不怕，然而，房企回籠資金的矩陣正在形成。之于背后原因，還是精明的開(kāi)發(fā)商們看到了政策和監(jiān)管帶來(lái)的不確定性。

　　前幾天，通州K2十里春風(fēng)降價(jià)銷(xiāo)售，早買(mǎi)的業(yè)主圍堵售樓處要求退款的事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。這個(gè)樓盤(pán)在短短10個(gè)多月里從近4萬(wàn)將到2萬(wàn)多，售價(jià)遭腰斬。而背后的事實(shí)是，接近3000套的房源，現(xiàn)只賣(mài)出200多套，不降價(jià)打折根本沒(méi)人買(mǎi)。

　　開(kāi)發(fā)商恍然發(fā)現(xiàn)前幾年的繁榮不過(guò)鏡花水月，房地產(chǎn)擊鼓傳花的游戲也有玩不下去的一天。

　　因降價(jià)銷(xiāo)售而鬧事，這是一個(gè)開(kāi)端，更是一個(gè)縮影。北京（樓盤(pán)）房?jī)r(jià)及環(huán)京確實(shí)出現(xiàn)了小幅下降。在人們感嘆帝都房?jī)r(jià)大降時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻面臨寧愿降價(jià)銷(xiāo)售也不選擇補(bǔ)償，餓肚子的開(kāi)發(fā)商資金回籠需求已遠(yuǎn)超過(guò)息事寧人，在這個(gè)現(xiàn)金為王的時(shí)代，部分房地產(chǎn)的處境可想而知。

　　處在輿論之巔，難免高處不勝寒，近期房企連忙改口風(fēng)，許家印的恒大入主老賈的FF，萬(wàn)科宣稱(chēng)要“拋棄房地產(chǎn)”，碧桂園種地不夠過(guò)癮，還去做了機(jī)器人。首當(dāng)其沖的原因就是站在地產(chǎn)一線(xiàn)的大佬們已提前嗅到了“變革”的氣息，鑒于當(dāng)下的國(guó)家調(diào)控和未來(lái)走勢(shì)，恐慌氣息已經(jīng)在蔓延，地產(chǎn)大佬們開(kāi)始為自己謀后路了。不過(guò)還有一點(diǎn)比較隱晦，明明很在意很在意房地產(chǎn)寡頭的蛋糕，卻要裝作有意無(wú)意要轉(zhuǎn)型，這背后也不排除有聲東擊西的嫌疑，轉(zhuǎn)移當(dāng)下中國(guó)人的注意力，好牟足了勁來(lái)最后一把沖刺，像極了貓主子盯上獵物時(shí)看起來(lái)三心二意的伺機(jī)而動(dòng)。

　　2.地方赤字與土地財(cái)政

　　安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文表示，中國(guó)杠桿表面上是金融問(wèn)題，本質(zhì)上是財(cái)政問(wèn)題。

　　都知道地方債務(wù)龐大無(wú)比，但是地方到底有多缺錢(qián)呢？數(shù)據(jù)顯示，全中國(guó)的地方政府，只有少數(shù)的幾個(gè)省和地區(qū)的財(cái)政是有盈余的（北上廣浙江江蘇天津（樓盤(pán)）福建），其他全部是嚴(yán)重赤字。

　　這里就不得不提地方政府賴(lài)以為生的土地財(cái)政。上半年地方政府賣(mài)地依舊火熱，上海（樓盤(pán)）易居房地產(chǎn)研究院7月3日發(fā)布的《2018上半年40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，該報(bào)告顯示，上半年40個(gè)典型城市土地出讓金為10453億元，與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%，再創(chuàng)歷史新高。2018年上半年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶（樓盤(pán)）、佛山（樓盤(pán)）和蘇州（樓盤(pán)），累計(jì)土地出讓金分別為1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6億元。

　　值得一提的是，目前的土地拍賣(mài)制度本身對(duì)推高房?jī)r(jià)有助推作用。隨著可出讓土地越來(lái)越少，在土地供不應(yīng)求的情況下，拍賣(mài)地價(jià)自然會(huì)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)也會(huì)越來(lái)越高。還有補(bǔ)充手段舊城改造，舊城改造成本更高更加復(fù)雜，滾動(dòng)城市開(kāi)發(fā)房?jī)r(jià)必然再一輪高漲。同時(shí)隨著拿地價(jià)格的水漲船高，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間不斷被壓縮，在未來(lái)或?qū)②吔�觸頂，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商重復(fù)上演“羊毛出在羊身上”的戲碼，房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越高。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的一大體現(xiàn)則是，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡。根據(jù)17年數(shù)據(jù)，全國(guó)32個(gè)省會(huì)城市和直轄市中，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年占GDP60%以上的有5個(gè)，占40%以上的有16個(gè)。而這一數(shù)據(jù)的所占比例還在上升。同時(shí)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)占用金融融資量占比也很大，這就導(dǎo)致，房地產(chǎn)綁架了過(guò)多的金融資源，或者可以說(shuō)金融資源自愿與房地產(chǎn)“私奔”，源頭活水被過(guò)度引流，很少獲得金融資源的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限，然而脫實(shí)向虛畢竟不可持續(xù)。

　　今年以來(lái)，各大城市的人才搶奪戰(zhàn)如火如荼，送房的送戶(hù)口的比比皆是。不過(guò)，除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，難道沒(méi)有其他私心了嗎？有的。業(yè)內(nèi)流傳這樣一句話(huà)：房地產(chǎn)周期長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。房子的價(jià)值歸根結(jié)底是地皮的價(jià)值，地方政府財(cái)政大計(jì)就是賣(mài)地，要賣(mài)地就需要房企的接洽，更需要源源不斷人口的流入接盤(pán)。畢竟我們知道，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)很深，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)游戲的最大獲益者。人口流入可增加房地產(chǎn)需求，另外部分城市的房?jī)r(jià)可能存在上漲過(guò)快、缺乏支撐的風(fēng)險(xiǎn)，亟需人口流入作支撐。

　　低門(mén)檻搶人——戶(hù)籍人口增加（買(mǎi)房）——房?jī)r(jià)微漲——政府限價(jià)——新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛——炒房團(tuán)進(jìn)入——房?jī)r(jià)大漲預(yù)期增強(qiáng)——無(wú)房可售——加劇上漲預(yù)期——更多人買(mǎi)房——房?jī)r(jià)暴漲。最后債務(wù)變成了資產(chǎn)，由這些人來(lái)買(mǎi)單。

　　在各大城市的人才搶奪戰(zhàn)中，地方政府更應(yīng)該打擊隨之而來(lái)的住房投機(jī)行為。不要最后收不住引火燒身。

　　3.房地產(chǎn)的“雷”還要多久才來(lái)

　　從年初到現(xiàn)在，地產(chǎn)股上半年市值蒸發(fā)已超萬(wàn)億。資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股，已經(jīng)開(kāi)始用腳投票了，從今年初到現(xiàn)在，萬(wàn)科市值跌去1700億；招商蛇口、保利地產(chǎn)跌去逾500億；港股中國(guó)恒大、碧桂園、融創(chuàng)也跌去數(shù)百億市值。今日內(nèi)資地產(chǎn)股走勢(shì)持續(xù)疲弱，碧桂園大跌超7%，佳兆業(yè)集團(tuán)、中國(guó)恒大跌幅超5%，融創(chuàng)中國(guó)、雅居樂(lè)、龍光地產(chǎn)跌幅超4%。

　　從年初到現(xiàn)在，地產(chǎn)股上半年市值蒸發(fā)已超萬(wàn)億。資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股，已經(jīng)開(kāi)始用腳投票了，從今年初到現(xiàn)在，萬(wàn)科市值跌去1700億；招商蛇口、保利地產(chǎn)跌去逾500億；港股中國(guó)恒大、碧桂園、融創(chuàng)也跌去數(shù)百億市值。今日內(nèi)資地產(chǎn)股走勢(shì)持續(xù)疲弱，碧桂園大跌超7%，佳兆業(yè)集團(tuán)、中國(guó)恒大跌幅超5%，融創(chuàng)中國(guó)、雅居樂(lè)、龍光地產(chǎn)跌幅超4%。

　　地產(chǎn)股暴跌不是最有看點(diǎn)的，暴跌后恒大碧桂園龍湖等房企紛紛大手筆回購(gòu)股票，迅速回血。除了保護(hù)中小股東利益、拉升股價(jià)外，還有力挽狂瀾提振市場(chǎng)信息的作用。

　　而現(xiàn)實(shí)卻是，房?jī)r(jià)在漲，人們購(gòu)買(mǎi)力卻在下降。

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)陳彥斌日前表示，由于中國(guó)居民收入占GDP比重偏低，所以家庭債務(wù)/GDP的測(cè)算杠桿率方式會(huì)低估中國(guó)家庭部門(mén)債務(wù)問(wèn)題的嚴(yán)重性。以家庭債務(wù)/家庭可支配收入測(cè)算，中國(guó)家庭部門(mén)杠桿率高達(dá)110.9%，已經(jīng)超越美國(guó)。再來(lái)看一項(xiàng)數(shù)據(jù)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，“目前房地產(chǎn)市值430萬(wàn)億，是GDP的5倍，銀行存款的16.5倍。這個(gè)體量太大，風(fēng)險(xiǎn)太大，哪怕只有5%的人拋盤(pán)，中國(guó)外儲(chǔ)就會(huì)一夜耗完，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將隨之崩潰，起碼倒退二十年。”

　　更關(guān)鍵的是，眼下樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，如今的房地產(chǎn)模式不可持續(xù)。

　　深水區(qū)的改革遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止控制數(shù)量和增量的簡(jiǎn)單問(wèn)題。房地產(chǎn)棋局的背后有貨幣政策、地方財(cái)政政策、還有現(xiàn)下敏感的個(gè)稅政策。房地產(chǎn)亟待深層改革，長(zhǎng)效綜合機(jī)制呼之欲出。

　　最近P2P爆雷、股災(zāi)、債券違約，理財(cái)?shù)睦滓粋�(gè)接一個(gè)，猝不及防。有人在這時(shí)候就感嘆了，還是房子最可靠。而眼下的所有事實(shí)都擺明了，房子也不會(huì)永遠(yuǎn)值得信賴(lài)。世界上沒(méi)有什么是永遠(yuǎn)可靠的，房子也一樣。

　　微博近日有名言曰：能讓龐氏騙局轟然倒下的，往往不是騙局本身，而是更大的龐氏騙局……

　　好在監(jiān)管正在全面加碼，房住不炒基調(diào)穩(wěn)實(shí)，發(fā)改委正考慮禁止企業(yè)發(fā)行364天期限的美元債，七部委30城打擊亂象、三四線(xiàn)房?jī)r(jià)死穴棚改貸被收緊，樓市調(diào)控將延續(xù)“因城施策”基調(diào)，各大城市監(jiān)管更加升級(jí)。

　　捂緊錢(qián)包，開(kāi)心就笑，不開(kāi)心就等會(huì)兒再笑。

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