駐馬店房產(chǎn)在線訊  山雨欲來風(fēng)滿樓，來自四面八方的暗流正在匯聚成一場大風(fēng)暴向地產(chǎn)行業(yè)襲來。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到7月4日，碧桂園透露正在減少不操盤、做財(cái)務(wù)投資的項(xiàng)目，兩天前，綠城已對內(nèi)發(fā)布了《關(guān)于全面加強(qiáng)內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》，用“傾盡一切努力、調(diào)動一切資源”的嚴(yán)厲措辭要求公司上下全面加速回籠資金。與此同時(shí)，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)一邊忙著澄清“以18%的年利率向員工高息借款”的傳聞，另一邊大股東繼續(xù)質(zhì)押公司股份至99.24%的比例。

　　之前的一周，地產(chǎn)行業(yè)剛遭遇了今年以來最精準(zhǔn)的一波政策打擊，棚改政策調(diào)整、房企海外債新政、30城開展市場亂象治理行動，多重利空疊加，地產(chǎn)股遭遇資本市場的恐慌性拋售，A股地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)超過5000億元。在股價(jià)暴跌過后，上述房企種種搶收、備糧的舉動，更是印證了資本市場的擔(dān)憂。

　　“大中小環(huán)境都不利好，房地產(chǎn)是全國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，我們沒有辦法擺脫大環(huán)境�！币患仪笆畯�(qiáng)房企的高管王聲（化名）對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

　　缺錢、搶收、收縮

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到沒有懸念，碧桂園今年上半年以4124.9億元的銷售額再度蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍。相比銷售業(yè)績，業(yè)內(nèi)更關(guān)注這家龍頭企業(yè)在下半年會采取什么措施應(yīng)對復(fù)雜多變的行業(yè)環(huán)境。

　　7月3日，一則關(guān)于“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰(zhàn)略”的傳聞流出，指碧桂園數(shù)個(gè)區(qū)域的多個(gè)合作項(xiàng)目已經(jīng)或者進(jìn)行退出，退出的項(xiàng)目均是非操盤項(xiàng)目，原因是這些項(xiàng)目達(dá)不到碧桂園的考核標(biāo)準(zhǔn)。7月4日，碧桂園的相關(guān)人士對外回應(yīng)稱，公司內(nèi)部會議強(qiáng)調(diào)的是追求權(quán)益銷售額，因?yàn)槿ツ旰献黜?xiàng)目太多，公司權(quán)益占比越來越低。為了提高權(quán)益銷售額，碧桂園未來將減少不操盤、做財(cái)務(wù)投資的項(xiàng)目，不做表面看起來銷售額很大、實(shí)際權(quán)益很小的項(xiàng)目，增加可以操盤、有主導(dǎo)權(quán)的項(xiàng)目。

　　在地產(chǎn)行業(yè)一片風(fēng)聲鶴唳的背景下，碧桂園的內(nèi)部會議內(nèi)容被誤讀可以理解。因?yàn)樵诒坦饒@之前，綠城已經(jīng)有所動作。7月2日，綠城中國在內(nèi)部發(fā)布了《關(guān)于全面加強(qiáng)內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》，著重強(qiáng)調(diào)全力加快銷售去化、全面加速回籠資金、控制支付節(jié)奏。綠城隨后解釋稱，關(guān)于公司內(nèi)源性現(xiàn)金流的管控安排是每半年度進(jìn)行的常規(guī)管理動作。

　　泰禾也在輿論旋渦之中。6月底，來自業(yè)內(nèi)的消息指，泰禾正以18%的年利率向員工進(jìn)行高息融資，相關(guān)產(chǎn)品100萬元起購。7月2日，泰禾在互動平臺中澄清，集團(tuán)沒有向員工借款或發(fā)售融資產(chǎn)品，也沒有相關(guān)計(jì)劃。公司現(xiàn)有資金能夠滿足償還到期借款和經(jīng)營發(fā)展需要。但就在同一天，泰禾也發(fā)布了一份公告，透露控股股東泰禾投資集團(tuán)有限公司于6月29日再質(zhì)押公司股份757萬股，占所持股份比例1.24%，所質(zhì)押股份將用于融資。截至7月2日，泰禾投資累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)約為6.05億股，占所持股份的比例高達(dá)99.24%，占泰禾集團(tuán)總股本48.60%。

　　光大證券(601788,股吧)在一份報(bào)告中指出，“過高的質(zhì)押比例會使控股股東處于控制權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)中，因此當(dāng)財(cái)務(wù)狀況健康時(shí)，控股股東大概率不會選用此種明顯激進(jìn)的質(zhì)押比例。換句話說，如果控股股東的質(zhì)押比例過高，則很有可能是因?yàn)槠涓F盡了其余的融資方式，我們對其后期的再融資表示擔(dān)憂。”在該機(jī)構(gòu)列出的質(zhì)押比例過高的發(fā)行人列表中，泰禾集團(tuán)赫然在列。

　　被傳資金緊張要向員工高息借款的公司不止泰禾一家，某個(gè)正處于快速發(fā)展階段的前30強(qiáng)房企也被曝向員工及合作伙伴兜售融資產(chǎn)品，年息達(dá)15%，期限可長至2~3年，同樣是100萬元起購。

　　在這些充斥著“缺錢”“搶收”“收縮”等敏感字眼的消息中，業(yè)界似乎又看到了幾年一個(gè)周期的地產(chǎn)宿命。

　　股價(jià)暴跌和洗牌

　　資本市場對地產(chǎn)公司的前景擔(dān)憂已反映在一瀉千里的股價(jià)上。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，今年以來，滬指的跌幅接近14%，深成指跌了15%，而整個(gè)地產(chǎn)板塊明顯跑輸大市，跌幅高達(dá)22.6%，全板塊市值蒸發(fā)超過5000億元，行業(yè)的估值創(chuàng)出十年來新低。龍頭股跌得頗為慘烈，僅僅6月25日至7月4日這8個(gè)交易日，萬科A的跌幅就接近20%。保利地產(chǎn)(600048,股吧)跌得更深，已經(jīng)超過25%。

　　“簡直就是無差別打擊。從基本面看，這樣的下跌并沒有理由。公司今年和明年的利潤實(shí)現(xiàn)都是非常確定的事項(xiàng)，但在大環(huán)境的沖擊下，股價(jià)照樣潰不成軍�！弊鳛閲�企，王聲所在的公司對股價(jià)波動的承受能力高于很多民營企業(yè)，“企業(yè)當(dāng)然希望市值穩(wěn)定，但是這兩年因?yàn)楸O(jiān)管的問題，A股地產(chǎn)公司基本沒有直接融資功能，公司也很困惑，市值維護(hù)是不是還那么重要？”雖然表現(xiàn)得很淡然，但這家公司還是專門就股價(jià)問題進(jìn)行了研究，“現(xiàn)在是2800點(diǎn)左右，其實(shí)如果跟3000點(diǎn)時(shí)的股價(jià)作比較來看，你會發(fā)現(xiàn)，很多公司的股價(jià)還是有20%以上的漲幅的�！�

　　一家A股上市公司的管理層許波（化名）也是這種看法，“這一輪應(yīng)該是補(bǔ)跌，去年很多地產(chǎn)股漲了超過50%，目前也還是歷史的相對高位，后市繼續(xù)跌也是有可能的。我們公司現(xiàn)在跌到6~7倍的市盈率，我認(rèn)為是比較合理的水平了�！�

　　王聲和許波都認(rèn)為，雖然誘因不少，但棚改政策的收緊才是地產(chǎn)股全線殺跌的主要推手。在許波看來，此前的棚改政策催生了大量手持現(xiàn)金和房票的小城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民，他們?yōu)槿�四五線城市的去庫存和部分開發(fā)商的業(yè)績作出了巨大貢獻(xiàn)。政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，勢必也將給這些開發(fā)商的銷售帶來很大的不確定性�！罢�策調(diào)整對三四線城市的過熱肯定有抑制作用，我們公司棚改項(xiàng)目做得不多，但這也提醒了我們在未來的投資中，要更重視城市的基本面，回避那些產(chǎn)業(yè)單一、存在貨幣泡沫的城市。”王聲還提到了一個(gè)有意思的觀點(diǎn)，他們在研究股價(jià)表現(xiàn)的過程中發(fā)現(xiàn)，過去樓市和股市存在著一定的接替邏輯，但今年，棚改帶動三四線城市房價(jià)不斷走高，導(dǎo)致一二線城市樓市流出的資金沒有進(jìn)入股市，反而涌入了三四線城市的樓市�！敖犹孢壿嫳桓淖兞耍�很多投資者都說，買你家的股票還不如直接買你們的房子，在某種程度上，資金流向的改變也是地產(chǎn)股持續(xù)走低的一個(gè)因素。”

　　就目前的環(huán)境來說，沒有幾家房企有勇氣表示出對后市的十足信心。“中性看法吧，行業(yè)已經(jīng)到了峰值時(shí)代，大家的預(yù)期都需要降低，市場好不到哪里去。適當(dāng)?shù)幕卣{(diào)還是有好處的�！蓖趼暠硎荆�大公司對房價(jià)、地價(jià)的敏感性很高，今年以來，已經(jīng)很少看到大公司去搶一二線城市的地王，或者推高三四線城市的地價(jià)了。

　　“地產(chǎn)股的估值越來越便宜，但是基本面確實(shí)有可能變差，短期中期都不會太理想。”國泰君安分析師劉斐凡現(xiàn)在對地產(chǎn)板塊的看法已經(jīng)偏謹(jǐn)慎了，他認(rèn)為短期內(nèi)，地產(chǎn)公司會處于一個(gè)比較難受的階段，內(nèi)外交困，“外看貿(mào)易戰(zhàn)和人民幣貶值，內(nèi)看去杠桿的進(jìn)程�！�

　　但作為經(jīng)歷過上一個(gè)周期的機(jī)構(gòu)分析師，他相信這只是新一輪的洗牌�！耙粋�(gè)行業(yè)不可能總是那么好，總有高潮和低谷�？高^去后，又會有好公司冒出來。上一輪洗牌不是洗出了恒碧融么？這一輪就拭目以待吧�！�

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