駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2018年上半年，北京（樓盤）住房租賃市場仍遵循往年的淡旺季規(guī)律按部就班的運行著，但在人口形勢、政策形勢、行業(yè)形勢等因素的影響下，市場在交易量、交易價格以及戶型結(jié)構(gòu)、租客年齡結(jié)構(gòu)上也出現(xiàn)了一定的變化。

　　1、半年交易量罕見下降

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到據(jù)我愛我家集團研究院統(tǒng)計，2018年上半年，北京住房租賃市場交易量環(huán)比2017年下半年下降4.8%，同比2017年上半年上升10.8%。雖然環(huán)比降幅不大，但這是2014年上半年以來北京住房交易量半年數(shù)據(jù)的首次下降，歷史上也較為罕見。

　　整體交易量雖然下滑，但通過我愛我家集團長租公寓品牌“相寓”達成的租賃交易量環(huán)比2017年下半年小幅上漲了0.4%，同比2017年上半年增加了20.7%。普通租賃業(yè)務(wù)則環(huán)比2017年下半年下降19.6%，同比2017年上半年下降14.2%。由此可見，北京2018年上半年，北京的長租公寓交易量仍在繼續(xù)增長，減少的只是居間的、不附帶更多后續(xù)服務(wù)的普通租賃業(yè)務(wù)。

　　2、半年租金價格環(huán)比上漲7.3%

　　我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示，2017年上半年北京住房租賃的月租金均價為4649元/套，環(huán)比2017年下半年上漲7.3%，同比2017年上半年上漲3.8%。

　　從歷史數(shù)據(jù)來看，北京的平均租金水平整體上是不斷提升的，從2014年下半年到2016年上半年，北京的半年租金環(huán)比漲幅分別為0.9%、4.7%、7.2%、5.1%。以此衡量，2017年北京租金的下滑屬于特殊情況，2018年重回上行軌道反而符合歷史規(guī)律。

　　3、暑期旺季致6月量價齊升

　　據(jù)我愛我家集團研究院統(tǒng)計，2018年6月北京住房租賃交易量環(huán)比5月增長了1%，同比2017年6月增長了3.1%。月租金均價為4764元/套，環(huán)比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%。

　　6月、7月歷來是北京的暑期租賃旺季，畢業(yè)留京大學生帶來的巨大需求基本上肯定能帶來租賃交易量的增長和租金價格的上漲。因此，2018年6月的量價齊漲與過往的6月市場形勢一致，符合北京住房租賃市場的歷史規(guī)律。

　　4、兩居占比仍過半 三居占比持續(xù)擴大

　　2018上半年，北京的住房租賃交易中，一居室占比為33.6%，環(huán)比2017年下半年增加1.2個百分點；兩居室占比為50.7%，環(huán)比減少2.2個百分點；三居室占比為14.2%，環(huán)比增加0.9個百分點；三居以上戶型占比則為1.4%，保持不變。

　　整體來看，北京的住房租賃始終保持著兩居室占據(jù)一半，一居室占三成至四成，三居室占一成有余，三居以上不到2%的基本格局，結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。但在具體的占比上，上半年三居室14.2%的占比較以往有明顯提升，是2014年以來的半年最高占比，這在一定程度上說明租賃大戶型的租客正在增多。

　　5、80后、90后占比此消彼長

　　年齡結(jié)構(gòu)方面，2018年上半年北京的住房租賃人群中，70后占比為18.1%，環(huán)比2017年下半年減少1.8個百分點；80占比為40.2%，與2017年下半年持平；90后占比為30.2%，環(huán)比增加2.7個百分點；其它人群占11.5%，環(huán)比減少0.8個百分點。各年齡段僅有90后占比在增長。

　　2014年上半年時，北京的租賃人群中80后占到了55.1%，90后僅占12.2%。此后， 80后占比逐步縮減， 截止目前已累計減少15個百分點，僅余四成；90后的占比則逐步擴大，截止目前已累計擴大18個百分點，達到三成。二者共同構(gòu)成了北京的主力租賃人群，但90后正在逐步取代80后的地位。

　　6、租期以一年為主 長租期比例在提升

　　我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示， 2018年上半年，北京住房租賃交易的79%都是1年租期，這與過往多年1年租期占全部交易八成左右的比例基本持平。除此之外，租期為3個月、半年、2年、3年的租賃交易量分別占2.0%、2.5%、7.5%、3.6%，其它租期的占比均不超過2%。

　　上半年租期在1年以上的交易的總體比例為13.4%，這一數(shù)據(jù)與2016年下半年的13.5%持平。整體而言，如今北京租期在1年以上的租賃交易量較過往有明顯的提高，愿意長租的租客，提供長租的機構(gòu)和業(yè)主在增加。

　　我愛我家集團研究院院長胡景暉分析表示，2018年上半年北京住房租賃市場雖是量降價漲，但其波動幅度并不大，月度上則延續(xù)著過往的淡旺季規(guī)律，市場整體表現(xiàn)較為正常，并沒有大的異動。

　　首先，北京常住人口出現(xiàn)了下降，租賃交易量下滑并不意外。

　　目前，北京已明確要求將常住人口規(guī)�？刂圃�2300萬人以內(nèi)，后期也要穩(wěn)定在這一水平。因此，2017年北京各區(qū)都對人口進行了疏解清理，到2017年末，全市常住人口2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，為2000年以來首次出現(xiàn)負增長；常住外來人口則為794.3萬，2016年、2017年已經(jīng)兩連降。所以，由于人口的增長勢頭不再，2018年上半年北京的住房租賃交易量也受到了影響。

　　不過，目前北京的常住人口為2170萬人，規(guī)劃要求則是控制在2300萬內(nèi)。所以北京的人口增長還是存在一定空間的，未來的租賃交易量還有繼續(xù)增長的機會。

　　其次，北京的租金上漲更多的還是源自于市場本身的發(fā)展規(guī)律。

　　第一，租金價格與人們的收入水平、國家的物價水平相關(guān)，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，收入水平的提高，北京的租金水平本身每年都有一定的上漲，2013年以前，北京每年的租金上漲都超過10%，之后幾年漲幅雖收窄到了個位數(shù)，但租金上漲的趨勢還是不變的。

　　上半年北京租賃交易量微降 租金均價上漲7.3%

　　第二，春節(jié)后及暑期畢業(yè)季歷來都是北京的租賃旺季，租金上漲是必然，加上兩個旺季之間相隔時間較短，所以上半年租金的整體上漲并不意外。

　　第三，由于人口清理和人口外移，2017年北京的租賃人群整體上是在向更為便宜的遠郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移的，這導致了2017年平均租金價格的下滑。所以，市場相對穩(wěn)定的2018年在租金上的上漲頗為正常。

　　第四，隨著人們的收入水平提高，隨著租賃人群向90后的轉(zhuǎn)移，收入的允許和對個性自由的追求讓租客對租住品質(zhì)的要求不斷提高，他們愿意為租房付出的、可以為租房付出的租金本就是在增加的。上半年長租公寓交易量增長、90后占比超過三成、三居室占比達到新高的數(shù)據(jù)就是佐證。

　　第五，在“租購并舉”戰(zhàn)略的規(guī)劃下，全國的住房租賃行業(yè)欣欣向榮，長租公寓品牌猶如雨后春筍，相寓等規(guī)�；瘷C構(gòu)快速發(fā)展，整個住房租賃市場的硬件配套、軟件服務(wù)等各個方面都在不斷提升，其租金自然相應(yīng)增長，。

　　當然，一些特殊事件（如火災(zāi)）會在短時間里影響供需、影響租金價格，但這種影響不會長久，租金價格最終還是會由市場來定，由供求關(guān)系來定。因此，下半年北京的租賃市場將延續(xù)淡旺季的變化規(guī)律，市場會于7、8月處在高點，并隨后下行，整體租金價格則會在波動中逐年上升。

　　胡景暉表示，雖然租金的上行是必然的，但波動的幅度還是需要與收入水平的增長、與租客的支付能力相符，過大幅度的上漲是不被市場和政策所允許的。

　　如今，租賃市場已經(jīng)成為國家房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租金水平也進入了國家政策的關(guān)注視野。不過，與房價不同的是，租金價格對供求關(guān)系非常敏感，調(diào)控租金只需在供給上有所動作便會有相應(yīng)的效果，北京明確提出2018年供應(yīng)200公頃的集體土地租賃住房用地就是這樣的政策。相信在市場與政策的共同作用下，未來北京的住房租賃市場仍將健康平穩(wěn)的發(fā)展。

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