駐馬店房產(chǎn)在線訊  引言：近年來(lái)，地產(chǎn)界的新現(xiàn)象、新玩法層出不窮：不愿意別人說(shuō)自己是發(fā)展商，“別墅專家”干起出租房子，各種資產(chǎn)都變ABS……乍看上去有點(diǎn)匪夷所思，細(xì)想一下其實(shí)是房企在變革期上下求索、尋求突破，為下一次騰飛蓄積能量、豐滿羽翼。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到新時(shí)代下，行業(yè)大勢(shì)有變，房企靠舊模式不能延續(xù)高增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)成為其必經(jīng)之路，參透其中“道”與“術(shù)”才能蝶變新生。Part1 勢(shì)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存房企轉(zhuǎn)型升級(jí)成必然

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)，把握大勢(shì)是企業(yè)成功的終身課題。新時(shí)代下，外部環(huán)境中挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，甚至個(gè)別因素的影響因企而異，可謂“汝之蜜糖,彼之砒霜”。綜合來(lái)看，轉(zhuǎn)型升級(jí)是房企必須進(jìn)行的戰(zhàn)略選擇。

　　挑戰(zhàn)：去杠桿下房企舊模式受限

　　“房住不炒”加劇品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)

　　宏觀層面，經(jīng)濟(jì)金融持續(xù)去杠桿，融資收緊導(dǎo)致房企高杠桿經(jīng)營(yíng)模式難以為繼。2017年以來(lái)，防風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿是整個(gè)經(jīng)濟(jì)和金融工作的重心。金融去杠桿效果不斷向房地產(chǎn)行業(yè)傳導(dǎo)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀行通道的開(kāi)發(fā)貸和委托貸款、公司債和上市再融資、表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃均受到管控限制，行業(yè)資金面由松漸緊。在開(kāi)發(fā)融資收緊的監(jiān)管環(huán)境下，房企原有以債務(wù)融資模式為主的高杠桿經(jīng)營(yíng)模式面臨挑戰(zhàn)。

　　行業(yè)層面，“房住不炒”政策基調(diào)不動(dòng)搖，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)成為房企較量主戰(zhàn)場(chǎng)。2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)，供給側(cè)與需求端同步調(diào)整，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)；2018年多個(gè)城市被約談，房地產(chǎn)調(diào)控的高壓持續(xù)。在投資屬性主導(dǎo)的情況下，房屋品質(zhì)均不是買賣雙方關(guān)注的重點(diǎn)，而在居住屬性凸顯和調(diào)控政策不放松的當(dāng)下，希望賺取房子升值差價(jià)的投機(jī)者逐漸離場(chǎng)，為滿足居住需求的購(gòu)房者會(huì)更加注重房屋的品質(zhì)，因此品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將成為房企爭(zhēng)奪客戶的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　圖：2017年以來(lái)地方主要調(diào)控政策

　　新時(shí)代下房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的道與術(shù)下載APP 閱讀本文更深度報(bào)道

　　機(jī)遇：

　　消費(fèi)升級(jí)利好相關(guān)服務(wù)市場(chǎng)

　　租購(gòu)并舉加速租賃市場(chǎng)崛起

　　宏觀層面，在消費(fèi)升級(jí)大勢(shì)下，房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)市場(chǎng)成為新的藍(lán)海。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)已進(jìn)入消費(fèi)全面升級(jí)時(shí)代，服務(wù)消費(fèi)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展。在消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)下，無(wú)論是高質(zhì)量的居住需求，還是租賃、養(yǎng)老、文旅、教育、物流等服務(wù)領(lǐng)域均具有較大的發(fā)展空間，尤其是規(guī)劃合理、業(yè)態(tài)豐富、配套完善、功能健全的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)仍然供不應(yīng)求。

　　行業(yè)層面，推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)，租賃市場(chǎng)成為重要突破口。2017年以來(lái)，中央和地方加快租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策層出不窮，包括積極探索“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、多種途徑加大住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)、加快培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體、支持住房租賃企業(yè)開(kāi)展REITs試點(diǎn)、搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)等。其中，金融政策對(duì)租賃住房REITs的支持大大加速了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，得到房企的積極響應(yīng)；保利地產(chǎn)(600048,股吧)2018年3月成功發(fā)行國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房REITs，隨后碧桂園、旭輝百億REITs完成首期發(fā)行、恒大百億REITs獲受理。

　　雙面因素：

　　增量市場(chǎng)僅是大企業(yè)的舞臺(tái)

　　成品住宅時(shí)代能者生存

　　1）增量市場(chǎng)：大企業(yè)的蛋糕，小企業(yè)的夢(mèng)魘

　　未來(lái)3-5年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度將加速提升，超30家千億以上規(guī)模企業(yè)將成為增量市場(chǎng)的主要角逐者。根據(jù)美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)空間都將趨于穩(wěn)定，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將演變?yōu)椤傲愫筒┺摹�，房企的卡位�?zhàn)將更為激烈。目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入深化調(diào)整周期，大型房企正在緊抓并購(gòu)機(jī)遇快速做大規(guī)模，中型房企仍有少量彎道超車機(jī)會(huì)，而其他中小型房企生存空間被逐漸壓縮，未來(lái)被迫退出或主動(dòng)轉(zhuǎn)型的機(jī)率更大。未來(lái)大型房企憑借土地、資金、人才、管理等要素資源優(yōu)勢(shì)以及較強(qiáng)的資源整合能力，更容易在行業(yè)洗牌和格局重構(gòu)中實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速提升，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量銳減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將變成規(guī)模巨鱷們的激烈角逐場(chǎng)地，千億以上規(guī)模企業(yè)數(shù)量將超30家，其中，將至少包括3家萬(wàn)億以上企業(yè)、11家3000-10000億企業(yè)、16家1000-3000億企業(yè)。

　　2）成品住宅：有了金剛鉆，才能攬瓷器活

　　政策大力推進(jìn)成品住宅，裝配式建筑將成為房企基本功。2017年4月，住建部在“十三五”規(guī)劃中，明確提出了建筑節(jié)能及綠色建筑發(fā)展目標(biāo)，目標(biāo)要求到2020年，城鎮(zhèn)新開(kāi)工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達(dá)到15%。之后，浙江、四川（樓盤）、河南等地接連發(fā)文全面推進(jìn)落實(shí)成品住宅，部分省份和城市還確定了全面推行節(jié)點(diǎn)，如河南2018年1月1日以后、成都2022年底只賣成品住宅。成品住宅的核心是一體化的設(shè)計(jì)實(shí)施，強(qiáng)調(diào)內(nèi)裝設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)同步完成，對(duì)應(yīng)的是裝配式建筑。成品住宅的推行對(duì)于有多年成品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企而言，更多的是機(jī)遇；對(duì)于較少涉足此領(lǐng)域的房企而言，則面臨開(kāi)發(fā)難度加大、融資需求增加的壓力，當(dāng)然也有提高利潤(rùn)空間的好處。

　　Part2 道沒(méi)有最優(yōu)只有合適須運(yùn)營(yíng)能力保駕護(hù)航

　　房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的可選項(xiàng)有很多，但萬(wàn)變不離其宗，其關(guān)鍵之“道”在于量體裁衣尋求最適合的路徑，做好運(yùn)營(yíng)能力儲(chǔ)備。不同規(guī)模的房企擁有的能力和能夠調(diào)動(dòng)的資源千差萬(wàn)別，適合的轉(zhuǎn)型升級(jí)的路徑必然不同；但無(wú)論規(guī)模大小，要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，必須有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力做后盾。

　　戰(zhàn)略方向：從國(guó)外發(fā)展來(lái)看，房企通過(guò)

　　綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商、轉(zhuǎn)型為REITs上市、專業(yè)化服務(wù)運(yùn)營(yíng)商等模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，業(yè)務(wù)重心將從前端開(kāi)發(fā)向后端服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移。美、日等國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)周期波動(dòng)洗禮，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)變過(guò)程中經(jīng)受住了市場(chǎng)的錘煉，發(fā)展路徑值得參考：

　　轉(zhuǎn)型綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。聚合優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)、資源和運(yùn)營(yíng)能力，均衡發(fā)展新房開(kāi)發(fā)銷售與運(yùn)營(yíng)服務(wù)，同時(shí)成立基金和REITs，實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)模式下的輕打法。如日本三井不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、新房開(kāi)發(fā)銷售、經(jīng)紀(jì)管理和住宅定制業(yè)務(wù)收入占比分別為28.7%、31.5%、20.4%和14.5%，擁有3支REITs和2支私募基金，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)3.47萬(wàn)億日元。

　　轉(zhuǎn)型專業(yè)運(yùn)營(yíng)商。逐步收縮或退出開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)，但基于開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)處，以開(kāi)發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)為鏈接關(guān)聯(lián)住宅租賃領(lǐng)域，轉(zhuǎn)型為住宅租賃運(yùn)營(yíng)商，如美國(guó)Forest City、The Michaels Organization和日本Daito、Leopalace21。

　　轉(zhuǎn)為REITs上市。選擇自身在商業(yè)零售、住宅租賃、寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)、物流或養(yǎng)老中擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，扎實(shí)鍛造專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，緊抓本國(guó)政府推進(jìn)REITs支持房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，以REITs上市，獲得大量資金支持，用于物業(yè)開(kāi)發(fā)和收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；瘮U(kuò)張，如美國(guó)SPG、KIM、PSA、BXP、EQR、AVB和HCP均由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)。

　　國(guó)內(nèi)不同規(guī)模的企業(yè)在業(yè)務(wù)選擇上呈現(xiàn)差異化。百?gòu)?qiáng)房企中，前10企業(yè)憑借自身的資源優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力，房地產(chǎn)相關(guān)轉(zhuǎn)型方向大而全，60%以上的企業(yè)積極搶占特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域；11-30企業(yè)中超50%的企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等；31-50、51-100企業(yè)則受自身規(guī)�；蛸Y源的限制，多元化布局相對(duì)單一，且較多關(guān)注發(fā)展相對(duì)成熟的社區(qū)服務(wù)及“新風(fēng)口”特色小鎮(zhèn)等領(lǐng)域。

　　借鑒國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為中國(guó)不同規(guī)模房企的發(fā)展路徑將呈現(xiàn)出以下分化趨勢(shì)：大型房企轉(zhuǎn)型綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，雙市場(chǎng)通殺，同時(shí)深化金融資本模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合。中型房企在繼續(xù)提升新房開(kāi)發(fā)銷售規(guī)模的同時(shí)，依據(jù)自身資源積累和核心優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)提升房地產(chǎn)某一細(xì)分領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)能力，充分利用資產(chǎn)證券化盤活存量資產(chǎn)。小型房企受規(guī)模、實(shí)力等因素的限制，將逐漸退出新房開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)，圍繞存量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，提供物業(yè)服務(wù)等。

　　能力儲(chǔ)備：

　　運(yùn)營(yíng)能力成轉(zhuǎn)型升級(jí)關(guān)鍵

　　新時(shí)代下，“不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要”成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的基本出發(fā)點(diǎn)。2017年，房企紛紛提出“美好生活”戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)從開(kāi)發(fā)到服務(wù)、從房子到生活的理念升級(jí)。過(guò)去的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主要拼規(guī)模和速度，但未來(lái)的服務(wù)型市場(chǎng)拼的是運(yùn)營(yíng)，房企必須擺脫粗放型開(kāi)發(fā)模式的慣性，潛心打造和強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，方能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　運(yùn)營(yíng)能力是房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心技能。房企圍繞美好生活提供產(chǎn)品和服務(wù)，無(wú)論住宅開(kāi)發(fā)還是其他各個(gè)業(yè)態(tài)，都對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力提出了較高要求。住宅雖然可以直接銷售，但是后期長(zhǎng)達(dá)幾十年的物業(yè)服務(wù)仍需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)；商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)均需要強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，否則將無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)。新派公寓由于出色的運(yùn)營(yíng)能力，僅憑CBD一家店就成功發(fā)行國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，足見(jiàn)即使規(guī)模不大但擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)仍然能夠獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可；而曾經(jīng)輝煌過(guò)的地標(biāo)型商場(chǎng)，也可能因?yàn)闆](méi)有及時(shí)根據(jù)消費(fèi)趨勢(shì)改變業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)策略而逐漸沒(méi)落，如2018年初關(guān)閉的北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店。

　　Part3 術(shù)升級(jí)核心業(yè)務(wù)拓展多元業(yè)務(wù)向資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)型

　　在洞悉環(huán)境大勢(shì)和把握升級(jí)之道的基礎(chǔ)上，房企應(yīng)制定具體的戰(zhàn)術(shù)，包括升級(jí)住宅和商業(yè)地產(chǎn)，有選擇地布局并深耕長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等多元業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)從開(kāi)發(fā)商向資產(chǎn)管理商的進(jìn)階。

　　核心業(yè)務(wù)升級(jí)

　　1）住宅開(kāi)發(fā)

　　新時(shí)代下，“房住不炒”的定位凸顯了房子的居住屬性，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是產(chǎn)品與服務(wù)的時(shí)代，如何滿足人們美好居住需要成為每個(gè)房企的重要課題。同時(shí)在高質(zhì)量發(fā)展要求下，成品住宅作為房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的重要一步，裝配式建筑成為房企必須跨過(guò)的一道門檻。

　　豐富完善產(chǎn)品服務(wù)體系，強(qiáng)化“標(biāo)簽”體現(xiàn)差異化。近年來(lái)，客戶從對(duì)于住宅的基本功能需求過(guò)渡到以居住為場(chǎng)景的多元化需求，房企應(yīng)聚焦客戶需求完善產(chǎn)品服務(wù)體系，提升產(chǎn)品附加值；同時(shí)可通過(guò)強(qiáng)化綠色、科技、健康等鮮明產(chǎn)品戰(zhàn)略，借助差異化定位提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

　　順應(yīng)大勢(shì)加碼改善型產(chǎn)品，持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和迭代。抓住二胎放開(kāi)政策、居住消費(fèi)升級(jí)等帶來(lái)改善型需求的爆發(fā)，房企應(yīng)加大改善類住宅產(chǎn)品比例，并豐富滿足改善型需求的高端產(chǎn)品系。

　　成品住宅時(shí)代即將來(lái)臨，裝配式建筑成為發(fā)展趨勢(shì)。房企推進(jìn)裝配式建筑應(yīng)用主要包括兩種模式：一種是自主研發(fā)，通過(guò)自行研發(fā)裝配式建筑標(biāo)準(zhǔn)和體系，房企能夠掌握核心的設(shè)計(jì)、工法等成果，并與核心業(yè)務(wù)的發(fā)展重心和節(jié)奏相協(xié)調(diào)，如萬(wàn)科的“住宅產(chǎn)業(yè)化”和碧桂園的SSGF 工業(yè)化建造體系；另一種是合作研發(fā)，房企通過(guò)與專業(yè)裝配企業(yè)合作可以降低研發(fā)的成本，同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)建筑工藝的創(chuàng)新和戰(zhàn)略擴(kuò)張，如保利地產(chǎn)牽手遠(yuǎn)大住工。

　　成品住宅時(shí)代即將來(lái)臨，裝配式建筑成為發(fā)展趨勢(shì)。房企推進(jìn)裝配式建筑應(yīng)用主要包括兩種模式：一種是自主研發(fā)，通過(guò)自行研發(fā)裝配式建筑標(biāo)準(zhǔn)和體系，房企能夠掌握核心的設(shè)計(jì)、工法等成果，并與核心業(yè)務(wù)的發(fā)展重心和節(jié)奏相協(xié)調(diào)，如萬(wàn)科的“住宅產(chǎn)業(yè)化”和碧桂園的SSGF 工業(yè)化建造體系；另一種是合作研發(fā)，房企通過(guò)與專業(yè)裝配企業(yè)合作可以降低研發(fā)的成本，同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)建筑工藝的創(chuàng)新和戰(zhàn)略擴(kuò)張，如保利地產(chǎn)牽手遠(yuǎn)大住工。

　　2）商業(yè)地產(chǎn)

　　在新時(shí)代高質(zhì)量發(fā)展階段，消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)、新技術(shù)主導(dǎo)下消費(fèi)行為的變遷正在重新定義商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)提出更高要求。

　　圍繞消費(fèi)新時(shí)代需求結(jié)構(gòu)變化，優(yōu)化城市布局與業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。緊跟消費(fèi)需求的梯度性轉(zhuǎn)移，挖掘一線城市存量改造機(jī)會(huì)，加大二三四五(002195,股吧)線城市布局；圍繞消費(fèi)需求變化升級(jí)產(chǎn)品線，加大社區(qū)商業(yè)布局力度，掘金萬(wàn)億級(jí)社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)；圍繞滿足美好生活需要，構(gòu)建實(shí)體商業(yè)場(chǎng)景化體驗(yàn)下的新業(yè)態(tài)、新內(nèi)容，以業(yè)態(tài)組合更新打破招商同質(zhì)化帶來(lái)的模板式市場(chǎng)。

　　擁抱人工智能、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)，商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)迭代。結(jié)合新零售思維強(qiáng)化與互聯(lián)網(wǎng)跨界整合，落地新物種、搭建孵化平臺(tái)，滿足新一代消費(fèi)觀念與方式的雙重升級(jí)，重塑新實(shí)體經(jīng)濟(jì)商業(yè)格局；打造智慧商業(yè)生態(tài)閉環(huán)，通過(guò)對(duì)人貨場(chǎng)和消費(fèi)數(shù)據(jù)的大數(shù)據(jù)整合、平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，讓數(shù)據(jù)資產(chǎn)真正成為商業(yè)變現(xiàn)的富礦。

　　輕重并舉、強(qiáng)化合作，提高市場(chǎng)份額。在商業(yè)地產(chǎn)整體存量過(guò)剩的時(shí)代，資產(chǎn)增值紅利減退，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)從初期的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)走向資本和運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，圍繞存量資產(chǎn)的合作、運(yùn)營(yíng)、租賃、金融化等“阿基米德式”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，將引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的新格局。房企可輸出開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理模式，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)價(jià)值并獲得收益，實(shí)現(xiàn)雙贏。

　　多元業(yè)務(wù)拓展

　　在鞏固和升級(jí)核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，房企應(yīng)因企制宜選定多元業(yè)務(wù)，并通過(guò)內(nèi)部獨(dú)立運(yùn)作或整合外部資源方式進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。

　　拓展方向上，不同規(guī)模房企應(yīng)“各行其道”，并深耕選定的業(yè)務(wù)方向。從各類業(yè)務(wù)的成熟度和政策支持力度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)成熟，具有可借鑒的盈利模式，有華夏幸福(600340,股吧)、華僑城、彩生活等成功企業(yè)范例，且政策支持力度較大；而長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)仍處于摸索階段，現(xiàn)階段尚未實(shí)現(xiàn)盈利，但有國(guó)家層面的針對(duì)性政策和多項(xiàng)配套政策支持；房企拓展教育和家裝獲得的政策支持力度較小，但前者有成功范例并有多家房企教育板塊上市，家裝業(yè)務(wù)還在摸索階段。結(jié)合上文分析，我們認(rèn)為大型房企資金實(shí)力和資源整合能力較強(qiáng)，可進(jìn)行多業(yè)務(wù)線布局，根據(jù)自身戰(zhàn)略確定業(yè)務(wù)組合，不受業(yè)務(wù)成熟度的限制；中型房企還處在規(guī)模沖刺階段，拓展新業(yè)務(wù)時(shí)不宜多線作戰(zhàn)，可在政策支持力度較大的業(yè)務(wù)中選取1-2類業(yè)務(wù)，集中精力深耕形成運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；小型企業(yè)應(yīng)適時(shí)退出增量業(yè)務(wù)，并聚焦某一類業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型服務(wù)商。

　　拓展模式上，房企可選擇內(nèi)部獨(dú)立運(yùn)作或整合外部資源兩種模式。內(nèi)部獨(dú)立運(yùn)作模式下，房企能夠全面掌控業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)度和質(zhì)量，前期孵化階段業(yè)務(wù)推進(jìn)速度有限，但一旦形成標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作體系能夠迅速規(guī)�；�，適合布局較早或具有相關(guān)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房企；整合外部資源模式下，房企能夠借助合作方短期內(nèi)獲取運(yùn)營(yíng)能力并快速擴(kuò)張，但要關(guān)注合作的不確定性、并購(gòu)的后期業(yè)務(wù)融合問(wèn)題，適合新入局的房企。以長(zhǎng)租公寓為例，萬(wàn)科、龍湖均是通過(guò)內(nèi)部獨(dú)立運(yùn)營(yíng)建立了泊寓和冠寓品牌和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，并逐步形成規(guī)模；保利地產(chǎn)、中南建設(shè)(000961,股吧)分別與優(yōu)客逸家、小寓科技合作，由后者提供公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)。此外，房企還可以通過(guò)并購(gòu)方式整合外部資源實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展，如萬(wàn)科通過(guò)收購(gòu)印力集團(tuán)和普洛斯大大增強(qiáng)商業(yè)和物流板塊的實(shí)力，但這通常適合規(guī)模較大且具有業(yè)務(wù)整合能力的房企。

　　模式創(chuàng)新

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的時(shí)代接近尾聲，運(yùn)營(yíng)時(shí)代，資產(chǎn)管理商成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要轉(zhuǎn)型方向。房企可借助私募基金、REITs等全生命周期的資本通道，全程參與不動(dòng)產(chǎn)獲取/開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、退出等全鏈條，形成“投-融-管-退”管理閉環(huán)，凱德模式和REITs模式是國(guó)內(nèi)房企未來(lái)向資管轉(zhuǎn)型的兩條路徑。

　　模式一：凱德模式

　　凱德模式可概括為“PE+ REIT”模式，首先凱德發(fā)起私募基金購(gòu)買或開(kāi)發(fā)物業(yè)，隨后由管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)增值，待到物業(yè)增值且有良好租金回報(bào)以提供穩(wěn)定現(xiàn)金流后，私募基金將物業(yè)出售給新加坡上市的REITs。在此模式下，凱德集投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和基金管理人于一身，資管收入來(lái)源多樣，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)巨額增值收益和基金管理費(fèi)收益為主。

　　模式二：REITs模式

　　目前中國(guó)版REITs呼之欲出，房企應(yīng)及早儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)收益性不動(dòng)產(chǎn)，并培育專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，爭(zhēng)取在某個(gè)或幾個(gè)細(xì)分運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域拔得頭籌，待時(shí)機(jī)成熟可轉(zhuǎn)型為以REITs運(yùn)作為主的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。上世紀(jì)90年代，美國(guó)開(kāi)發(fā)商緊抓國(guó)家大力推進(jìn)REITs機(jī)遇，大力發(fā)展REITs并上市，獲得大量資金支持，用于物業(yè)開(kāi)發(fā)和收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；瘮U(kuò)張，成為商業(yè)零售、住宅、辦公樓、酒店及娛樂(lè)、醫(yī)療保健等細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，如SPG、KIM、PSA、BXP、EQR、AVB和HCP。目前，國(guó)內(nèi)租金收益比較穩(wěn)定的資產(chǎn)類型主要為辦公樓、商場(chǎng)、酒店等商用地產(chǎn)，而長(zhǎng)租公寓作為政策發(fā)力點(diǎn)或?qū)⒙氏瘸蔀镽EITs的先鋒。具有專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的房企可以憑借細(xì)分領(lǐng)域的較強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，利用REITs突破資金限制，實(shí)現(xiàn)盈利的最大化。

　　結(jié)語(yǔ)

　　房企轉(zhuǎn)型升級(jí)并非一句口號(hào)，而是必須身體力行的企業(yè)戰(zhàn)略；房企轉(zhuǎn)型升級(jí)也并非一日之功，而是需要不斷試錯(cuò)的長(zhǎng)期過(guò)程。因此房企要把握轉(zhuǎn)型升級(jí)的勢(shì)、道、術(shù)，按照選定的方向敢于嘗試勇于突破贏得未來(lái)。

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