駐馬店房產(chǎn)在線訊  從中長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資低增長將成為“常態(tài)”，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)在下降，貢獻(xiàn)方式將發(fā)生轉(zhuǎn)變。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到房地產(chǎn)政策亟須轉(zhuǎn)變思路，順應(yīng)市場變化規(guī)律，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2018年年初以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)超預(yù)期。前5個(gè)月，開發(fā)投資同比增長10.2%，為近三年來的較高水平。但從投資構(gòu)成來看，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的高增長主要受近兩年地價(jià)較快上漲因素推動(dòng)，市場實(shí)際投資景氣并未呈現(xiàn)回升態(tài)勢。而且，從中長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資低增長將成為“常態(tài)”，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)在下降，貢獻(xiàn)方式將發(fā)生轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)政策亟須轉(zhuǎn)變思路，順應(yīng)市場變化規(guī)律，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速“名高實(shí)低”

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到當(dāng)前10.2%的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為名義增速，其實(shí)際增速需扣除價(jià)格因素的影響。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，最主要的價(jià)格影響因素來自于土地價(jià)格。從房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成來看，建筑安裝工程投資、設(shè)備工器具購置投資、土地購置費(fèi)和扣除土地購置費(fèi)以外的其他費(fèi)用分別約占開發(fā)投資完成額的75%、1.4%、18%、5.6%，建安投資和土地購置費(fèi)是占比最高的兩項(xiàng)。其中占比接近20%的土地購置費(fèi)并不構(gòu)成資本形成項(xiàng)，也就是說，從國民經(jīng)濟(jì)核算的角度來說并不能對(duì)經(jīng)濟(jì)增長形成拉動(dòng)。

　　2018年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成中的土地購置費(fèi)同比增加69.3%，拉動(dòng)投資增長12.4個(gè)百分點(diǎn)；扣除土地購置費(fèi)后的實(shí)際開發(fā)投資增速為-2.2%，比2017年低5個(gè)百分點(diǎn)，比2016年低7.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中占主體的建安投資出現(xiàn)近十多年來的首度負(fù)增長。這表明房地產(chǎn)市場實(shí)際投資景氣并未回升。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的名義高增長主要受近兩年地價(jià)持續(xù)較快上漲的影響。2016年和2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)格分別上漲24.1%和29%，漲幅創(chuàng)近十年的最高水平。地價(jià)的快速上漲是導(dǎo)致2017年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增速與實(shí)際增速之間差距加大的重要因素。

　　依靠加大房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的做法難以為繼

　　按照國民經(jīng)濟(jì)核算方法的計(jì)算結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率的最高值出現(xiàn)在2013年，為23.3%，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的峰值相吻合。2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率出現(xiàn)階梯式下降，2017年該貢獻(xiàn)率僅為3.4%。這與日韓房地產(chǎn)開發(fā)投資增速及其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率的階段性變化特征基本一致，其在住宅建設(shè)峰值出現(xiàn)后，住宅投資年均實(shí)際增速由之前的10%以上降至1.5%左右，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率由之前的10%左右降至2.5%左右。這表明我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)的下降將是趨勢性的，意味著未來房地產(chǎn)開發(fā)投資低增長將成為“常態(tài)”，依靠加大房地產(chǎn)開發(fā)投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的做法難以為繼。

　　從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下臺(tái)階，但房地產(chǎn)業(yè)增加值在國民經(jīng)濟(jì)中占比依然保持增加態(tài)勢，表明其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)方式在發(fā)生變化。而且，從當(dāng)前和未來房地產(chǎn)供求格局的變化來看，我國房地產(chǎn)市場正從增量建設(shè)為主逐步進(jìn)入存量時(shí)代，房屋新建量高增長的階段基本結(jié)束。這也要求房地產(chǎn)政策相應(yīng)作出調(diào)整，從之前的關(guān)注增量建設(shè)向存量管理為主轉(zhuǎn)變。

　　推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)方式轉(zhuǎn)變的政策建議

　　建議順應(yīng)市場變化規(guī)律，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　一是將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向服務(wù)管理。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，提升企業(yè)的社區(qū)服務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營能力,引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行以改造升級(jí)和管理提升為核心的存量房有機(jī)更新；創(chuàng)新房地產(chǎn)投融資模式和投融資工具，支持房地產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的發(fā)展；大力發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)，形成一批品牌化和連鎖化的物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)已有住宅小區(qū)的質(zhì)量提升。

　　二是推進(jìn)住房三級(jí)市場協(xié)同發(fā)展，有效釋放住房潛在需求。國際經(jīng)驗(yàn)顯示，隨著收入水平的提高，居住需求將上升為最終需求結(jié)構(gòu)中的首位需求，是拉動(dòng)內(nèi)需的重要力量。從我國未來住房需求結(jié)構(gòu)特點(diǎn)來看，完善相關(guān)稅收和管理政策，推進(jìn)新建住房、二手住房、租賃住房三級(jí)市場協(xié)同發(fā)展，著力解決新市民住房問題，是促進(jìn)住房潛在需求有效釋放的重要基礎(chǔ)。

　　三是加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，為市場平穩(wěn)運(yùn)行提供制度保障。推進(jìn)各部門和各地區(qū)之間的信息資源共享，將定期開展住房普查工作制度化，為市場調(diào)控和有效管理提供決策基礎(chǔ)；落實(shí)人地掛鉤的土地供應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)住房供給與需求的空間匹配；規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，推進(jìn)與住房制度匹配的教育制度改革，將租購并舉的住房制度落實(shí)和細(xì)化；按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，有序推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，減少住房資源的過度占有和閑置，提高住房資源配置和利用效率。

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