駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到距5月16日天津“海河英才”計劃出臺至今已近兩個月，天津樓市經(jīng)歷了從一房難求到市場熱度逐漸褪去的過程。房屋的銷售量從爆發(fā)式高潮趨向平穩(wěn)，銷售價格也漸趨平穩(wěn)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到受訪專家表示，人才引進政策的市場需求釋放是短期的，其政策邊際效果正在逐漸減弱。數(shù)據(jù)顯示，“海河英才”計劃發(fā)布當(dāng)周，天津二手房成交量環(huán)比增加283%，此后逐周下滑，現(xiàn)已基本恢復(fù)到人才政策發(fā)布前的水平。

　　2018年6月5日，天津發(fā)布通知，要求進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。天津市相關(guān)部門強調(diào)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，支持剛性居住需求，加大土地供應(yīng)量，提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，以更好滿足剛性購買者需求。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從6月的市場運行情況來看，此輪樓市成交高潮已經(jīng)終結(jié)，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，新建商品住房供應(yīng)充足，限購限貸政策將投機炒房者逐漸擠出市場，樓市供需保持平衡，在調(diào)控政策持續(xù)影響下，住房價格有望長期穩(wěn)定在合理區(qū)間。

　　邊際效應(yīng)減弱 市場趨于平緩

　　“全日制高校本科畢業(yè)生不超過40周歲、碩士研究生不超過45周歲、博士研究生不受年齡限制，可以直接在天津落戶，不需要其他任何條件�！毕喈�(dāng)于“零門檻”的條件，再加上一個被全國公認(rèn)是“高考天堂”的直轄市身份，以至于“海河英才”計劃發(fā)布首日，天津就吸引了約30萬人申請落戶。

　　時隔近兩個月，人才政策所帶來的熱度已明顯減弱，現(xiàn)在每天前來辦理落戶的申請者寥寥可數(shù)。據(jù)鏈家銷售人員介紹，“海河英才”計劃前一周，單日二手房成交套數(shù)為102套，政策發(fā)布兩天后的單日成交數(shù)激增至732套，而7月4日的成交套數(shù)為54套。雖然，二手房全市銷售均價為27457元/平方米，較之前稍有上漲，但是人才引進政策造成的市場需求釋放無法長期持續(xù)，現(xiàn)在每天成交套數(shù)與“海河英才”計劃發(fā)布前已經(jīng)基本持平。

　　據(jù)了解，進入6月以來，帶看量、成交量均有所下降。購房者多持觀望態(tài)度，選擇空間較大。根據(jù)購 房意向統(tǒng)計，目前購房者主要以剛需型、改善型自住為主。

　　據(jù)統(tǒng)計，6月二手房帶看量環(huán)比下降19.1%，6月前3周，新增客戶量連續(xù)3周以10%水平逐周回落，存量住房的去化周期也在逐漸變長，市場整體態(tài)勢回歸到今年年初水平。

　　受前期購房需求過度透支、房價上漲等因素影響，7月天津二手房延續(xù)了6月下旬的頹勢。雖然二手房市場供應(yīng)充足，但成交套數(shù)減少、成交周期變長。熱點片區(qū)二手房源也不再“一房難求”，單套房源平均交易周期延長了3天左右。

　　據(jù)中原地產(chǎn)銷售人員介紹，“在政策正式發(fā)布前，其實已經(jīng)有消息傳言政府會發(fā)布人才政策吸引人才，所以有些天津的市民開始恐慌性買房，因為他們認(rèn)為大量的人才引進勢必會帶動天津房價的上漲，所以政策發(fā)布前一周就有很多本地市民約看房子。”

　　但在“海河英才”計劃發(fā)布后的96小時內(nèi)，天津政府相繼頒布了4條政策，使得申請人數(shù)得到了一定的控制。加之，天津環(huán)城四區(qū)最近有幾個新的樓盤開售，市場供應(yīng)充足，市民的恐慌心理隨之解除，現(xiàn)階段都采取觀望的保守態(tài)度。

　　沒房沒工作 戶籍將會被打回原籍

　　筆者在走訪天津各區(qū)行政服務(wù)中心時了解到，無房無工作成功落戶到天津的申請者，如果兩年后沒有將戶口落到房子上，戶籍將會被打回原籍。北方人才市場的一位工作人員表示，“人才市場也沒有辦法一直落著你的戶口，天津歷來的政策就是兩年清理一次集體戶口�！边@就意味著，兩年內(nèi)成功落戶的申請者若沒有在天津買房或是找到工作，戶籍將會被打回原籍。

　　截至7月3日，天津市公安局已經(jīng)派發(fā)逾1萬張準(zhǔn)入證給“海河英才”計劃的申請者，其中超過七成都是在天津無房的申請者。并且，這些無房者中，在北京（樓盤）工作的北漂一族又占到了相當(dāng)大的比重。

　　由于北京落戶指標(biāo)的限制，很多在北京工作的外地人都瞄準(zhǔn)了這次機會，同時也是為了后代的教育升學(xué)著想，作為“高考天堂”的天津順理成章地成為了他們的最佳選擇，他們在這次落戶大戰(zhàn)中使盡渾身解數(shù)搶占先機。但就現(xiàn)在的形勢看來，這些申請者若想繼續(xù)領(lǐng)跑，買房是不得不走的下一步，也是真正享受天津落戶紅利的必然選擇。

　　“6月20日前后，有一家五口來看房子，主人王先生在北京工作，是憑資格型人才落戶天津的，孩子明年就到上學(xué)的年紀(jì)了，落完戶就趕緊帶著父母一起過來看房子。他們主要看的都是周圍教育資源比較好的市內(nèi)二手房，因為希望孩子以后能從小學(xué)就有個好的開始�！敝性�地產(chǎn)的工作人員介紹說。很多像王先生這樣的家庭，在成功落戶之后就馬上將買房提上了日程，近期很多的市內(nèi)六區(qū)學(xué)區(qū)片的房子一上午就有兩三撥人約看。

　　天津市人口服務(wù)管理中心的一位副主任表示，“我們確實不歡迎炒房，但不是說我們不歡迎買房，天津同樣是有限購政策的，因此，買一套房落戶在我們看來是人才愿意來天津發(fā)展、為天津作出貢獻(xiàn)的一個表現(xiàn)�！辟I房也算是本次天津人才政策的一個門檻，對于大多數(shù)人來說，買了房子就意味著把家安在了天津，以后的家庭發(fā)展也就大多是圍繞這里了。不敢說適用于所有人，但政策肯定是覆蓋大多數(shù)落戶者的。

　　支持剛需 “小戶型”供應(yīng)充足

　　貝殼研究院二手房成交月度報告顯示，2018年5月，天津二手房成交環(huán)比增加255%，是其檢測的城市中成交量上升最明顯的。但從整體看，天津的房價并沒有像同樣在今年放寬人才政策的西安（樓盤）和重慶（樓盤）那樣攀升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年5月，70個大中城市住宅銷售價格，天津二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上升了1.4%，漲幅排名第7位。其中，90平方米以下二手房住宅價格指數(shù)上漲1.8%。

　　6月5日，天津市人民政府辦公廳下發(fā)了《天津市人民政府辦公廳關(guān)于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，明確了“房住不炒”的定位，嚴(yán)格落實天津市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，加強購買人購房資格審查，對不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購房手續(xù)，堅決遏制投機炒房，對擅自放松購房條件的，將嚴(yán)格進行追責(zé)問責(zé)。

　　易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，6月天津二手房交易量已經(jīng)逐周遞減至“海河英才”計劃發(fā)布前的水平，銷售價格較上月每平方米上漲不足1000元�！叭瞬耪�策剛發(fā)布的那一兩天，確實有幾個靠近北京的樓盤聽說一夜之間漲了兩三千，但都是那一兩天的事兒，后來就沒有那么兇了�！蔽挥谔旖虮狈饺瞬攀袌鲫柟�100喜馬拉雅項目的工作人員說。

　　陽光100喜馬拉雅項目位于天津市南開區(qū)的黃金地段，周邊配套齊全，離天津大學(xué)、南開大學(xué)都不到1公里，附近還有重點小學(xué)。“因為考慮到兩年之內(nèi)不把集體戶口落到房子上就會被返回原籍，很多落戶成功的人都在看房，他們基本看的都是小戶型的房子，也是我們這兒現(xiàn)在賣的最好的�！毕柴R拉雅項目銷售人員說。

　　自明確房地產(chǎn)市場“房住不炒”的定位后，天津購房者組成有了很大的轉(zhuǎn)變，以剛需消費者和改善型消費者為主。再加之“海河英才”計劃的刺激，“新天津人”也加入到剛需消費者的隊伍里。此類消費人群以“小戶型”需求為主，因此各區(qū)新盤和二手房中的“小戶型”受到熱捧�！拔覀冺椖恳还灿�238套，6月初推出的180套都是47平方米和59平方米的小戶型，就是為了契合這些剛需消費者的需要�！毕柴R拉雅項目銷售人員說。

　　不僅是天津市市內(nèi)六區(qū)，連位于天津遠(yuǎn)郊的許多樓盤也在6月相繼推出了大量的“小戶型”。位于天津往南40公里的團泊湖因其水域面積寬闊，且周圍沒有工業(yè)，被稱為天津的“綠肺”。位于團泊湖的東區(qū)隨處可見正在工作的塔吊，據(jù)了解，坐落在這里的就是富力新城。銷售人員說，“現(xiàn)在這個項目有大約40個銷售人員，每個銷售人員至少有七八個客戶，都是奔著小戶型去的。不過不用擔(dān)心，這次開盤我們的房源充足。”

　　背景鏈接

　　“海河英才”計劃公布后，當(dāng)天即有30萬人申請，天津房地產(chǎn)市場迎來巨大利好。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測天津市二手房掛牌數(shù)據(jù)，5月6日之前，二手房的掛牌價一直處于下跌狀態(tài)，天津發(fā)布“海河英才”計劃之后，二手房價格回升。由此可以看出，人才引進計劃的實施對于房價有一定的帶動作用。

　　從降價、漲價房源數(shù)據(jù)來看，計劃頒布前幾天，降價房源量急劇減少，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于漲價房源量。自5月16日“海河英才”計劃公布之后，當(dāng)天天津市的漲價房源量顯著上漲，5月15日漲價房源量僅有113套，5月16日暴漲至208套。此后幾天持續(xù)上漲，在5月20日，漲價房源量高達(dá)1128套。而降價房源量在計劃公布之前基本上保持在1000套以上，計劃公布以后下跌至500套以下。不管是從天津市的二手房的掛牌價還是房源情況來看，計劃的實施在一定的程度上刺激了天津市房地產(chǎn)市場。

　　但是“海河英才”計劃屬于短期利好政策，在政策公布的短期內(nèi)會使得需求突然大增，并不能持續(xù)帶動市場發(fā)展。

　　由于新房價格受到政策指導(dǎo)，所以新房價格不會有較大變化，只是成交量受影響上漲。二手房方面由于去天津落戶購房的人才大部分是為了享受天津優(yōu)質(zhì)的教育資源，落戶購房區(qū)域大多集中在城區(qū)。政策公布后，城區(qū)需求上漲，房價止跌輕微回暖。

　　由于落戶人數(shù)較多，需求短期暴漲，天津房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，為了讓“人才引進”政策真的服務(wù)天津發(fā)展，遏制炒房行為，天津不斷政策加碼，根據(jù)市場變化情況為調(diào)控政策“打補丁”。6月5日，天津市政府印發(fā)《關(guān)于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，表態(tài)毫不動搖地堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，毫不動搖地維護調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，營造規(guī)范有序的市場秩序，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從長期發(fā)展?jié)摿�來看，天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較好。以2014年為分水嶺，第三產(chǎn)業(yè)占比首次超過第二產(chǎn)業(yè)。之后第三產(chǎn)業(yè)保持趨勢上升，截至2017年，天津第三產(chǎn)業(yè)占比為58%，高于成都、武漢（樓盤）等城市。良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于天津在后期通過吸引人才后，快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展。

　　天津人才政策是引導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展的開端，保持政策高壓，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場真正吸引人才而不是炒房客的流入。用人才帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展環(huán)境優(yōu)化。而健康的經(jīng)濟環(huán)境也必將使得房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定。

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