駐馬店房產(chǎn)在線訊  2018年6月，土地市場(chǎng)并未在年中出現(xiàn)成交“翹尾”，上半年土地市場(chǎng)平穩(wěn)收官。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到一二線城市成交占比在5月份落入低位之后，6月份市場(chǎng)份額如期回升，受此影響，溢價(jià)率指標(biāo)也在6月份出現(xiàn)了回落，重回2018年以來(lái)的低位運(yùn)行狀態(tài)。

　　市場(chǎng)走勢(shì)

　　供應(yīng)增加成交持平，土地均價(jià)環(huán)比上漲

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到6月份土地市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)回升，全國(guó)336城經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)建筑面積升至21999萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲18%，與上月漲幅相當(dāng)，供應(yīng)幅數(shù)為3015幅，環(huán)比僅增加1%，本月供應(yīng)地塊的平均體量相對(duì)較大，整體來(lái)看第二季度的土地供應(yīng)持續(xù)上漲，各月同比也主要表現(xiàn)為上漲，為下半年的土地市場(chǎng)成交發(fā)力奠定良好基礎(chǔ)。

　　2018年6月份，土地市場(chǎng)表現(xiàn)為量平價(jià)升，成交建面環(huán)比幾乎持平，上半年土地市場(chǎng)“大小月”的走勢(shì)終止，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)的成交規(guī)模還將繼續(xù)回升。6月份CRIC監(jiān)測(cè)的336城經(jīng)營(yíng)性土地成交共3001幅，幅數(shù)方面同環(huán)比分別上漲了11%和8%；成交建筑面積19639萬(wàn)平方米，環(huán)比幾乎持平，同比漲幅達(dá)到10%。

　　從同比來(lái)看，2018年上半年各月的土地成交建面同比均上漲，主要得益于三四線城市的持續(xù)放量支撐整體成交規(guī)模。

　　雖然成交建面環(huán)比維持穩(wěn)定，但一線和二線城市的成交面積環(huán)比大幅回升，三四線城市成交建面環(huán)比下降，各能級(jí)城市的成交占比也有所調(diào)整，加之一線和三四線城市的土地成交均價(jià)上升，整體土地均價(jià)也環(huán)比上漲，帶動(dòng)成交規(guī)模環(huán)比大幅提升。

　　本月土地成交總體來(lái)看一線城市回穩(wěn)，二線城市由于成交地塊分布郊縣化持續(xù)嚴(yán)重，導(dǎo)致成交總價(jià)和單價(jià)環(huán)比回落，溢價(jià)率也大幅下跌，三四線城市成交面積有所收縮，但土地均價(jià)上漲至高位，各能級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)差異較為顯著。按目前一二線市場(chǎng)管控力度不減的趨勢(shì)，需求還將持續(xù)外溢至三四線城市，未來(lái)三四線城市的土地市場(chǎng)規(guī)模難以大幅減少。

　　溢價(jià)率高位回落，投資拿地重歸理性

　　溢價(jià)率方面，6月份整體溢價(jià)率為22.2%，環(huán)比大幅下降14.9個(gè)百分點(diǎn)，上月土地成交平均溢價(jià)率大幅上升，但僅僅過(guò)去一個(gè)月，溢價(jià)率重新回到今年以來(lái)低位運(yùn)行的常態(tài)。從各能級(jí)來(lái)看，本月一線城市的土地成交溢價(jià)率上升9.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11.1%，主要由于北京（樓盤）、廣州（樓盤）均有含宅地塊以49%、45%的高溢價(jià)成交。

　　二線城市和三四線城市本月成交溢價(jià)率都有所回落，環(huán)比分別下降15.9和11.6個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)合成交均價(jià)的變動(dòng)來(lái)看，二線城市均價(jià)下滑，溢價(jià)率也相應(yīng)下滑，三四線城市的均價(jià)回升，但溢價(jià)率下降，主要是由于煙臺(tái)（樓盤）、無(wú)錫（樓盤）、湖州（樓盤）等本來(lái)土地起拍價(jià)就偏高的三四線城市本月成交量較多，但多數(shù)為低溢價(jià)成交導(dǎo)致。無(wú)錫濱湖區(qū)本月成交兩宗地，樓板價(jià)分別為1.1萬(wàn)元/平方米和1.4萬(wàn)元/平方米，相比同板塊內(nèi)去年10月成交的純住宅地塊1.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)有所下降，投資拿地理性回歸。

　　重點(diǎn)地塊

　　榜單門檻提升，三四線城市高總價(jià)地塊增多

　　從6月份重點(diǎn)地塊的成交情況來(lái)看，土地?zé)岫戎匦屡噬�，總價(jià)及單價(jià)榜單的入榜門檻均有所抬升，且與以往高總價(jià)地塊幾乎全部來(lái)自一二線城市不同，本月有有3宗地塊來(lái)自三線城市，分別來(lái)自義烏、佛山和東莞（樓盤），都是來(lái)自長(zhǎng)、珠三角的熱點(diǎn)三四線城市，受到周邊重點(diǎn)城市紅利輻射、自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力也較為雄厚。

　　綠地以41.83億元競(jìng)得義烏老城區(qū)中心純住宅地塊，碧桂園更是以385%的超高溢價(jià)競(jìng)得一宗位于佛山（樓盤）順德區(qū)的商住地塊，該地塊主要打造地鐵上蓋商業(yè)，為佛山標(biāo)志性TOD模式地塊之一，萬(wàn)科競(jìng)得東莞南城街道一宗商住地，總價(jià)25.48億元，同時(shí)還有“自持面積20%+自持5年”的要求，被稱為東莞史上條件最嚴(yán)苛地塊。

　　巧合的是，本月總價(jià)與單價(jià)榜首也均由同一宗地塊摘得：北京順義區(qū)008號(hào)地塊以68.54億元由中鐵置業(yè)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)49%，環(huán)比上月最高總價(jià)下調(diào)了36%，地塊樓板價(jià)為44981元/平方米，環(huán)比上月下降19%；總價(jià)門檻地塊為華宇+華僑城+旭輝聯(lián)合體底價(jià)競(jìng)得的重慶（樓盤）兩江新區(qū)的一組地塊，成交總價(jià)24.5億，門檻值環(huán)比抬升了13%。

　　土地月報(bào)｜上半年成交平穩(wěn)收官，下半年三四線仍是重點(diǎn)

　　單價(jià)榜單方面，榜單整體上調(diào)較為顯著，但其中有多幅零溢價(jià)地塊上榜，主要是由于這些地塊來(lái)自熱點(diǎn)城市的核心地段，本身價(jià)值起點(diǎn)較高，門檻地塊為義烏市老城區(qū)中心的絕版地塊，整體配套條件優(yōu)秀，由綠地以41.83億元總價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)15810元/平方米，為近5年以來(lái)義烏總價(jià)最高地塊。

　　杭州（樓盤）作為長(zhǎng)三角重點(diǎn)二線城市中，近期土地市場(chǎng)熱度相對(duì)持續(xù)較高的城市，其中蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊市北單元一直是炙手可熱的區(qū)域，6月15日出讓的蕭政儲(chǔ)出(2018)18號(hào)地塊吸引了多家房企前來(lái)競(jìng)價(jià)，最終被濱江以27.48億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為41.79%，這是2018年以來(lái)蕭山區(qū)成交的第9宗純住宅地塊。據(jù)規(guī)劃來(lái)看，該地塊附近是濱江和奧體等板塊，能夠承接濱江和主城的雙向外溢需求，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。

　　總結(jié)

　　6月，地方政府調(diào)控重點(diǎn)更多的放在了商品房市場(chǎng)方面，發(fā)布土地類政策頻次有所降低。月初湖北、深圳（樓盤）相繼發(fā)布了供地結(jié)構(gòu)改革的相關(guān)文件，深圳更是明確指出要加強(qiáng)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地，在新增建設(shè)用地中占比應(yīng)當(dāng)不低于60%。6月11日四川（樓盤）省出臺(tái)通知，要求加強(qiáng)融資管理，制止違規(guī)的以地融資。月末，石家莊（樓盤）繼續(xù)推進(jìn)商業(yè)用地去庫(kù)存，允許符合條件的區(qū)域更改商服用地性質(zhì)。

　　2018年上半年，一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的供應(yīng)持續(xù)縮緊，但在三四線城市的土地供應(yīng)持續(xù)發(fā)力推動(dòng)下，土地市場(chǎng)整體的成交規(guī)模同比依舊顯著上漲。結(jié)合各城市公布的2018年供地指標(biāo)來(lái)看，雖因“分城施策”導(dǎo)致供地增減不一，但整體來(lái)看下半年土地成交規(guī)模還將上升。同時(shí)慮及租賃用地、人才用地等保障類地塊的占比會(huì)持續(xù)增加，熱點(diǎn)城市的商品住宅用地資源會(huì)更加緊張，城市核心區(qū)域地塊成為更加稀缺的資源，預(yù)計(jì)下半年一二線城市的土地出讓重心將繼續(xù)向周邊縣級(jí)市或郊縣轉(zhuǎn)移，租賃用地也會(huì)在土地市場(chǎng)中處于更重要的地位。

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