駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到7月12日下午3時(shí)，住建部在吹風(fēng)會(huì)上表示，要因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到住建部明確表示，對(duì)于商品住房庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　要進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

　　1.棚改貨幣化安置不會(huì)停！比例相對(duì)下降大概率

　　本次住建部的吹風(fēng)會(huì)，杠桿游戲認(rèn)為有兩個(gè)重點(diǎn)。

　　一是，棚改貨幣化安置絕對(duì)不會(huì)一刀切，當(dāng)然相對(duì)收緊是明顯的。上文住建部的表態(tài)已經(jīng)說(shuō)得很清楚了。為什么不會(huì)停？要去庫(kù)存。

　　從這個(gè)表態(tài)中可以看出，當(dāng)初為什么全國(guó)大張旗鼓搞貨幣化安置，就是要把所謂的庫(kù)存房子賣(mài)出去。只有房子賣(mài)得更好，房地產(chǎn)相關(guān)的一切產(chǎn)業(yè)日子才更好過(guò)，就業(yè)才更有保證，金融風(fēng)險(xiǎn)才最低，經(jīng)濟(jì)也才更穩(wěn)定。

　　住建部把深意說(shuō)這么清楚了。你說(shuō)棚改貨幣化安置怎么可能說(shuō)停就停！當(dāng)下，經(jīng)濟(jì)壓力雖然不算很大，但和2017年比還是有。而且面臨中美之間和匯率的一些壓力，你說(shuō)房?jī)r(jià)要穩(wěn)不住，怎么得了。

　　或許，杠桿游戲是太看重房?jī)r(jià)對(duì)決策部門(mén)的意義。正如我之前文章所言，股市可以跌，房?jī)r(jià)不能爆。

　　二是，今年棚改完成進(jìn)度非常不錯(cuò)。住建部透露，前六月棚戶(hù)區(qū)改造已開(kāi)工363萬(wàn)套，占目標(biāo)任務(wù)的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時(shí)，依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。

　　這說(shuō)明，就算貨幣化安置相對(duì)下降，或者說(shuō)之前的貨幣化高歌猛進(jìn)不再，但總量還是擺在這里。就算比例不變，甚至略有下降，你不能說(shuō)棚改推進(jìn)就不力了，更不能說(shuō)棚改戶(hù)就一定手上沒(méi)錢(qián)了。

　　當(dāng)然，不能否認(rèn)的是，確確實(shí)實(shí)，住建部的吹風(fēng)表態(tài)也說(shuō)得很清楚，棚改要服從調(diào)控大局。房?jī)r(jià)上漲壓力大的地方，那就得控一控。

　　這就涉及到另外一個(gè)很有趣的問(wèn)題了，哪里的房?jī)r(jià)漲得更厲害，壓力更大，哪兒的房?jī)r(jià)漲得可以讓人接受？且看下文二三部分的分析。

　　綜上，杠桿游戲認(rèn)為，首先棚改不會(huì)停，未來(lái)3年的計(jì)劃基本如期完成；棚改貨幣化安置也不會(huì)停，但比例穩(wěn)定，甚至相對(duì)下降可能是大概率。

　　2.棚改資金以前主要依靠抵押補(bǔ)充貸款PSL，未來(lái)肯定相對(duì)收緊，目的是讓地方債務(wù)顯性化、透明化。地方政府的低成本PSL杠桿賣(mài)地游戲，一定程度受到影響

　　之前很多觀點(diǎn)都說(shuō)，地方棚改從國(guó)開(kāi)行等獲得抵押補(bǔ)充貸款PSL會(huì)收緊。這當(dāng)然是事實(shí)，但之于當(dāng)下，或者從今年的數(shù)據(jù)看，其實(shí)還并不是。

　　央行PSL余額顯示，截至2018年5月末PSL余額達(dá)3.1萬(wàn)億；累計(jì)增速方面，同比增長(zhǎng)為33%，這比房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)猛多了；2018年前5月PSL余額新增4371億，比2017年同期的2947億實(shí)際大很多。

　　如此，你能說(shuō)PSL真的放緩了嗎？未來(lái)是，以及當(dāng)下的觀望肯定已經(jīng)發(fā)生。原因是，地方債務(wù)要求顯性化、透明化。

　　就此杠桿游戲有必要解釋一下，什么是PSL？簡(jiǎn)單說(shuō)就是地方搞棚改，要錢(qián)啊，商業(yè)銀行或者傳統(tǒng)金融方式，不是不可以，但成本高啊。這對(duì)于推進(jìn)體量龐大的棚改肯定不利。

　　何況地方政府也希望棚改拆遷出的土地，賣(mài)個(gè)好價(jià)格。如果資金成本本身就高了，你說(shuō)賺錢(qián)是不是沒(méi)那么多？

　　于是，央行通過(guò)PSL向國(guó)開(kāi)行等發(fā)放貸款，國(guó)開(kāi)行等再把錢(qián)專(zhuān)項(xiàng)放給地方。

　　地方政府拿到這個(gè)低息資金后，迅速補(bǔ)償給棚改戶(hù)。棚改居民拿這個(gè)錢(qián)去消費(fèi)也好，買(mǎi)房子也好，總之有了錢(qián)利好經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、就業(yè)……

　　同時(shí)，有了這個(gè)專(zhuān)項(xiàng)PSL貸款，迅速完成了拆遷，土地平出來(lái)，馬上就可以賣(mài)。這不就把錢(qián)賺回來(lái)，然后可以還給國(guó)開(kāi)行等。忘記了說(shuō)，一般棚改區(qū)都是各城市的老城區(qū)，其實(shí)周邊配套不錯(cuò)，但老城區(qū)往往沒(méi)地了，這一棚改不就有地了。

　　是不是完美的閉環(huán)，利好拆遷戶(hù)，利好房地產(chǎn)銷(xiāo)售，利好房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和相關(guān)行業(yè)，也利好地方政府，一下子靠低成本的資金杠桿游戲撬高地價(jià)、賣(mài)更多好地。

　　但是有一個(gè)問(wèn)題，PSL貸款，對(duì)于地方政府的賬本來(lái)說(shuō)，到底算什么？嚴(yán)格說(shuō)肯定是地方債務(wù)，但通過(guò)一些平臺(tái)公司的操作，似乎又不好說(shuō)是地方債。重點(diǎn)還有，這些錢(qián)，以及賣(mài)地的錢(qián)怎么流向，其實(shí)并不好監(jiān)管。

　　一句話，地方政府低成本拿到了錢(qián)，其實(shí)就是增加了債務(wù)。至于賣(mài)地收入是不是馬上還回去，國(guó)開(kāi)行也好，住建部也好，都管不了太多。因?yàn)�，PSL專(zhuān)項(xiàng)貸款，基本都是中長(zhǎng)期3、5年。

　　地方債最大的風(fēng)險(xiǎn)就是不透明，地方到底欠了多少錢(qián)，說(shuō)不清�，F(xiàn)在各種壓力逼近，所以我們才要拆彈，要搞清楚地方債務(wù)是多少，并控制住。

　　因此，才有了此前的PSL貸款收緊消息。相對(duì)來(lái)說(shuō)，這么便宜的資金被收緊，地方低成本資金的來(lái)源肯定受到一定影響。

　　同時(shí)好處是，PSL貸款一定程度收緊，確實(shí)可以減少世面上的地產(chǎn)投資資金。

　　還有更隱秘的，低成本的錢(qián)少了，老城區(qū)的拆遷也就會(huì)減少，沒(méi)足夠的錢(qián)怎么玩。這些地拆出來(lái)成本都不低，拆得相對(duì)少，綜合地價(jià)也就漲得沒(méi)那么快。以后怎么賣(mài)地？更多賣(mài)郊區(qū)、新城區(qū)唄，起碼這些地相對(duì)便宜，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也不全是壞事。

　　其實(shí)，現(xiàn)在控制地價(jià)、新房?jī)r(jià)格有壓力，對(duì)于較大城市來(lái)說(shuō)，中心區(qū)棚戶(hù)區(qū)拆遷已經(jīng)沒(méi)多少賺頭。拆了也不讓你賣(mài)太高

　　3.抵押補(bǔ)充貸款PSL相對(duì)收緊后，棚改錢(qián)怎么來(lái)，后果是什么？一二三四線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)分別怎么變？

　　很多朋友可能沒(méi)注意到，PSL、棚改貨幣化補(bǔ)償相對(duì)收緊，并不是到了6月才出現(xiàn)的新鮮事。

　　4月，財(cái)政部、住城部聯(lián)合印發(fā)了《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法》，要求有序推進(jìn)試點(diǎn)發(fā)行工作。這是繼土地儲(chǔ)備、政府收費(fèi)公路專(zhuān)項(xiàng)債券后，又一個(gè)全國(guó)性的“市政收益?zhèn)�”品種。

　　棚改專(zhuān)項(xiàng)債券的問(wèn)世，實(shí)際算是PSL收緊之后的部分補(bǔ)充。好處是，讓債務(wù)公開(kāi)、透明。

　　相關(guān)部門(mén)說(shuō)得很清楚，要規(guī)范棚戶(hù)區(qū)改造融資行為，堅(jiān)決遏制地方政府隱性債務(wù)增量。所以，兩部門(mén)聯(lián)合印發(fā)管理辦法，要求有序推進(jìn)試點(diǎn)棚改專(zhuān)項(xiàng)債券。

　　不僅如此，還要求探索建立棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債券與項(xiàng)目資產(chǎn)、收益相對(duì)應(yīng)的制度。

　　如此說(shuō)來(lái)，有多少資本發(fā)行多少債券。杠桿游戲說(shuō)得粗暴一點(diǎn)，那就是能賣(mài)多少地、多少錢(qián)，棚改項(xiàng)目的收益和融資可以平衡，游戲才允許你繼續(xù)。

　　按照文件，棚改專(zhuān)項(xiàng)債券原則上不超過(guò)15年，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際適當(dāng)延長(zhǎng)，避免期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。

　　如此說(shuō)來(lái)，這注定是一個(gè)當(dāng)下無(wú)憂的游戲。其實(shí)相對(duì)于PSL一般3、5年左右的貸款期限，棚改專(zhuān)項(xiàng)債券15年起步的年限，你說(shuō)地方政府是不是更從容。

　　從容的好處是，第一可以不急著高價(jià)賣(mài)地，或者過(guò)分做高地價(jià)；第二更可以從容搞老城區(qū)難啃的骨頭；第三債務(wù)往后面推，金融風(fēng)險(xiǎn)顯著后移。

　　對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，此前棚改的金融方式不太利于老城區(qū)的棚改，因?yàn)橹芷诙�，必須快速出貨。但現(xiàn)在地價(jià)、房?jī)r(jià)又被控制，這部分棚改動(dòng)力會(huì)不足。有了棚改專(zhuān)項(xiàng)債券，反倒可以繼續(xù)拆老城區(qū)，還可以逆周期玩，等到地價(jià)合適的時(shí)候再出貨。

　　結(jié)論就是，杠桿游戲認(rèn)為較大城市，主要說(shuō)的是一二線城市老城區(qū)的新地塊地價(jià)、房?jī)r(jià)長(zhǎng)期利多。

　　那么，三四線城市，縣級(jí)城市呢？一下子債務(wù)更規(guī)范，更透明暴露給上級(jí)，棚改資金及看不見(jiàn)的資本運(yùn)作可能受到一定的挾制。但好處是，棚改專(zhuān)項(xiàng)債券周期長(zhǎng)、利息低，就算暫時(shí)棚改推進(jìn)比之前減少，未來(lái)行情好時(shí)還是可以發(fā)力。

　　不過(guò)，重點(diǎn)是這些城市可以拿到多少棚改的指標(biāo)、額度。只要可以弄到指標(biāo)和錢(qián)，棚改的游戲就可以繼續(xù)。當(dāng)然，棚改時(shí)間越到最后，供應(yīng)到市面上的房子越多。因?yàn)榕飸?hù)區(qū)改造之前的容積率一般沒(méi)法和高樓比，到時(shí)新庫(kù)存不知道是不是個(gè)問(wèn)題。

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