駐馬店房產(chǎn)在線訊  由貝殼研究院、21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同策劃的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書》即將發(fā)布。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到《白皮書》將從行業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)供給、機(jī)構(gòu)化發(fā)展、租賃金融、行業(yè)展望等5個(gè)方面，對(duì)我國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀和前景做出闡釋和解讀。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到經(jīng)過(guò)幾年的積累，我國(guó)住房租賃行業(yè)逐漸進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。從機(jī)構(gòu)滲透率看，行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，一線城市新開(kāi)公 寓門店增長(zhǎng)率超35%；從政策端看，紅利不斷釋放、中央和地方政府多次出臺(tái)鼓勵(lì)政策，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，完善住房租賃的制度和體系建設(shè)；從供給方面，集體土地租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)推出、全國(guó)近700萬(wàn)方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體，增量開(kāi)發(fā)并行的供給市場(chǎng)；在租客需求端，隨著一線城市結(jié)婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動(dòng)到主動(dòng)選擇，租賃需求增加。

　　如今，以租住為核心的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成，在房源開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資金、管理等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)都逐漸衍生出專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，分工和深化鏈條的完整性。

　　貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，在行業(yè)繁榮發(fā)展的背后，有一些現(xiàn)象值得思考。

　　第一，租賃機(jī)構(gòu)加杠桿擴(kuò)張規(guī)模所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。第一批住房租賃機(jī)構(gòu)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善關(guān)店，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)公 寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。

　　第二，住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)進(jìn)入門檻逐漸提高。隨著北京（樓盤）、上海（樓盤）等多地政府租賃監(jiān)管平臺(tái)上線，就機(jī)構(gòu)企業(yè)的資質(zhì)審查、公 寓的消防報(bào)批、流程備案等環(huán)節(jié)做了更嚴(yán)苛的規(guī)定，對(duì)租賃機(jī)構(gòu)提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。

　　第三，行業(yè)機(jī)構(gòu)集中度增加，一線城市頭部企業(yè)的市場(chǎng)占有率達(dá)60%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前十名機(jī)構(gòu)的管理房間規(guī)模的方差達(dá)15.85，新進(jìn)入租賃機(jī)構(gòu)的拿房能力、運(yùn)營(yíng)效率、資金運(yùn)作能力都成為重要考量標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四，供給放量過(guò)快導(dǎo)致出租率下降，租金增長(zhǎng)乏力。就租金水平變化看，有近一半城市處于微漲甚至是租金下降的狀態(tài)。隨著供給放量的不斷增加，出租率和租金都將短期承壓。

　　《白皮書》表示，我國(guó)擁有13.7億人口，住房租賃人口目前為1.68億，2016年租金GMV約為1.2萬(wàn)億元。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上看，美國(guó)擁有3億人口，租賃人口約為1億，租金GMV約為3萬(wàn)億；日本擁有1.2億人口，租賃人口約為3400萬(wàn)，租金GMV約為7200億。

　　從租賃人口比重和GMV規(guī)模來(lái)看，租賃市場(chǎng)還有巨大的發(fā)展空間。長(zhǎng)周期下，這一市場(chǎng)仍然存在供不應(yīng)求、供給與需求結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配的現(xiàn)象。

　　與此同時(shí)，隨著新生代租賃群體觀念革新、個(gè)人收入增加，租賃消費(fèi)升級(jí)是大勢(shì)所趨。未來(lái)在住房租賃市場(chǎng)，90后、00后等年輕群體將逐步成為租賃市場(chǎng)主力軍。他們的思想更為開(kāi)放，追求自由、消費(fèi)觀念超前，更能夠接受租賃生活方式，其租賃比例和租房花費(fèi)都會(huì)大大超過(guò)70后、80后。這也將對(duì)租賃品質(zhì)提出更高的要求。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)表示，住房租賃市場(chǎng)是萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域唯 一仍有政策紅利的領(lǐng)域。在租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，需要理智、客觀的對(duì)待行業(yè)市場(chǎng)，杜絕追逐利益的短期投機(jī)行為，用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)。

　　對(duì)于機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，首先要做好的是租賃的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)張之間的有效平衡。對(duì)于快速擴(kuò)張的租賃機(jī)構(gòu)，若沒(méi)有良好的資金和運(yùn)營(yíng)支撐，規(guī)模的快速擴(kuò)張很可能會(huì)加速企業(yè)的死亡，尤其是以高杠桿為驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)張行為，將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。租賃的經(jīng)營(yíng)應(yīng)做好有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，而不是一味的追求企業(yè)規(guī)模。

　　其次，租賃的核心是運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)的核心在于服務(wù)，租賃本質(zhì)是基于人的服務(wù)。因此，對(duì)于行業(yè)參與者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該將運(yùn)營(yíng)效率作為重要考量指標(biāo)。好的運(yùn)營(yíng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是公 寓運(yùn)營(yíng)的效率，二是租客的居住體驗(yàn)。提高運(yùn)營(yíng)效率，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入；注重租客體驗(yàn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)貼合市場(chǎng)，企業(yè)才能走得更遠(yuǎn)。

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