駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到楊團(tuán)最近為換房的事傷透腦筋。她是上海本地人，工作已有八個(gè)年頭，四年前在浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)購(gòu)入了一套約60平的房子。兩年后，楊團(tuán)結(jié)婚，丈夫是個(gè)IT男，在張江科技園工作，婚前就在工作單位附近買了房子，也是套60多平米的房子。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到如今，楊團(tuán)要考慮生孩子的問題了�！坝辛撕⒆�，肯定需要家里老人過來幫著帶，這房子得是個(gè)兩居室，孩子過幾年要上學(xué)，肯定得考慮離市區(qū)近一點(diǎn)，周邊有個(gè)像樣點(diǎn)的學(xué)校�！睏顖F(tuán)說。她計(jì)劃賣掉三林鎮(zhèn)的房子，在離市中心近一點(diǎn)的地方買一套80平米左右的兩居。

　　然而，房子不好出手。從今年5月份掛出去之后，兩個(gè)月過去，房子還沒有脫手。

　　“一是現(xiàn)在上海二手房交易比較慘淡；二是我這房子屬于老破小，不是很搶手；三是我的議價(jià)空間低，只能總價(jià)折讓2、3萬，但客戶一般都想便宜個(gè)5到10萬，談不攏；四是我要求全款付，而且必須在一兩個(gè)月內(nèi)付�！睏顖F(tuán)總結(jié)了四個(gè)原因。

　　楊團(tuán)之所以要全款而且必須在一兩個(gè)月內(nèi)拿到房款，是因?yàn)樗�看上了一個(gè)樓盤——位于上海市楊浦區(qū)江灣新城的上海院子。

　　楊團(tuán)算了一下賬，舊房賣掉得款300萬左右，加上自己的積蓄和東湊西借，能夠湊齊上海院子的首付。在上海，買二套房的首付比例，普通住宅是五成，非普通住宅是七成。所謂普通住宅，是指在市區(qū)總價(jià)低于230萬，郊區(qū)總價(jià)低于450萬的房子。這意味著，幾乎所有的上海房子都是非普通住宅。

　　地王活過來了

　　上海院子項(xiàng)目能夠在今年上半年拿到預(yù)售證，而且能拿到這樣的預(yù)售價(jià)格，按照泰禾集團(tuán)(000732,股吧)一位營(yíng)銷人員的說法，有點(diǎn)“喜出望外”。

　　“去年下半年，上海為了嚴(yán)控新房的價(jià)格，就基本沒給核心地段和高端樓盤發(fā)過預(yù)售證，那時(shí)一些地王項(xiàng)目都是非常忐忑，一怕政府長(zhǎng)時(shí)間不給發(fā)預(yù)售證，二怕能發(fā)證了，但價(jià)格卡得太低，算不過來賬。”總部位于上海的某上市房企高管王強(qiáng)表示。

　　上海院子也算是上海楊浦區(qū)的一個(gè)地王項(xiàng)目。

　　2015年11于25日，信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)以73億元總價(jià)、4.9152萬元/平方米實(shí)際樓面價(jià)拿下這一地塊。2016年年初，信達(dá)地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)同時(shí)發(fā)布公告稱要聯(lián)合開發(fā)該地塊，此后該地由泰禾操盤。

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　　2016年8月份，融信以110.1億競(jìng)得上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一商住地塊地塊，樓板價(jià)每平方米100315元，溢價(jià)率139%

　　2017年年初時(shí)，上海院子售樓處的營(yíng)銷人員還在發(fā)愁，不知道何時(shí)能拿到預(yù)售證，何時(shí)能夠開盤。誰想到幾個(gè)月之后，樓盤就順利拿到預(yù)售證了，“9萬5的單價(jià)，只能賣成毛坯房，賣精裝修，那就真沒的賺了。”售樓處營(yíng)銷人員稱。

　　上海院子二期推出的也以80多平米的小高層為主，但是在現(xiàn)場(chǎng)沙盤模型中可見，在環(huán)繞一圈的小高層中間，是獨(dú)棟別墅和疊拼別墅，而這些戶型的單價(jià)和總價(jià)將會(huì)超過小高層，能不能拿到預(yù)售證，就難說了。

　　距離上海院子相隔不遠(yuǎn)，融信的世紀(jì)江灣項(xiàng)目也在準(zhǔn)備拿證了，售樓處銷售人員表示，這個(gè)項(xiàng)目的樓面價(jià)為5.6萬/平方米，由于地塊還有一些配建和自持單位，折算之后的樓面價(jià)會(huì)超過6萬/平方米。融信打算參照已經(jīng)開盤的上海院子來爭(zhēng)取預(yù)售價(jià)，爭(zhēng)取在九萬五的基礎(chǔ)上能夠再高一高，“如果政府最后給的售價(jià)還是九萬五，我們也只能賣毛坯房，如果能夠給到10萬到10萬五，那就可以賣精裝修了�！�

　　融信在楊浦區(qū)的項(xiàng)目只是個(gè)區(qū)域地王，在靜安區(qū)，它還有一個(gè)全國(guó)地王——中興地塊。2016年8月17日，在17家房企的圍剿之下，經(jīng)過426輪舉牌，融信中國(guó)以110.1億元總價(jià)、名義樓板價(jià)10萬元/平方米、溢價(jià)率139%、可售面積樓面價(jià)14.3萬元/平方米摘得該地塊，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上單價(jià)最貴地王紀(jì)錄。

　　融信已經(jīng)將這一地塊的一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科，按照融信內(nèi)部人士的說法，現(xiàn)在項(xiàng)目是萬科在操盤，爭(zhēng)取今年開盤，但具體得看預(yù)售證的獲取情況。

　　融信已經(jīng)將這一地塊的一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科，按照融信內(nèi)部人士的說法，現(xiàn)在項(xiàng)目是萬科在操盤，爭(zhēng)取今年開盤，但具體得看預(yù)售證的獲取情況。

　　在2016年的那一波拿地高潮中，出現(xiàn)了一批地王項(xiàng)目，有些終于以不虧本的價(jià)格熬到了預(yù)售證，有些則半路出讓股權(quán)以減緩資金壓力，而南京（樓盤）一處名噪一時(shí)的爛尾地王項(xiàng)目，也已經(jīng)找到“接盤俠”。

　　2016年4月15日，京奧港集團(tuán)以47.6億元拿下摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊 ，樓面價(jià)22353元/㎡，成為地王，而當(dāng)時(shí)該板塊的新房?jī)r(jià)格僅有18000元/㎡（毛坯），面粉價(jià)已高出面包價(jià)。

　　南京當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商老總表示，京奧港拿地的47.6億地價(jià)中，找中融信托配了35億元的資，再找華融配了9.8億元的資。中融信托進(jìn)去的時(shí)候就以明股實(shí)債形式把項(xiàng)目公司的股權(quán)都拿到手了，并把土地抵押給了總公司。

　　按照中融信托的產(chǎn)品約定，其資金要在18個(gè)月內(nèi)（也就是2017年12月底）收回，意即此項(xiàng)目必須在2017年回款，才能償還信托。

　　該老總表示，由于拿地太貴，該項(xiàng)目只能規(guī)劃成豪宅產(chǎn)品，才能盈利，一開始京奧港打算將售價(jià)定在4萬元/㎡以上，然而2016年10后樓市調(diào)控突然來襲，且在隨后一年多時(shí)間里越來越嚴(yán)，在南京嚴(yán)格的限價(jià)體系下，京奧港的放風(fēng)價(jià)一降再降，產(chǎn)品也由精裝改毛坯。

　　2017年9月15日，京奧港未來墅首次推出154套毛坯房，共有490組買房人參與搖號(hào)，當(dāng)晚去化約7成。2017年12月，京奧港未來墅被曝工地停工、售樓處關(guān)門。

　　上述老總表示，由于2017年年底未能還款，加上中融信托擁有該項(xiàng)目股權(quán)，所以已經(jīng)沒有京奧港什么事了。爛尾之后，中融信托找了多家開發(fā)商洽談接盤的事，最終是藍(lán)光地產(chǎn)接手了這一樓盤。

　　一位熟悉此次交易的人士表示，目前項(xiàng)目公司的股權(quán)還是華融占大頭，藍(lán)光帶了一部分資金進(jìn)去占了一定股份，但是讓中融折了點(diǎn)價(jià)，項(xiàng)目由藍(lán)光來操盤。

　　“由于藍(lán)光在南京幾乎沒有項(xiàng)目，而且它基本不在公開市場(chǎng)拿地，也基本拿不到地，所以就通過這次并購(gòu)接盤在南京落下了一個(gè)棋子�！痹撊耸糠Q。其表示，藍(lán)光地產(chǎn)在接盤之前，核算了該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況，認(rèn)為還有點(diǎn)微利可賺最終才決定進(jìn)去的。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目今年8月份可以再次開盤。

　　瘋狂的房子

　　手拿地王或者接盤地王的開發(fā)商，對(duì)于市場(chǎng)的判斷，雖然還不敢太樂觀，但他們明顯看出，從去年下半年以來的那股陰霾，已有散去的跡象。

　　上市房企高管王強(qiáng)表示，今年上半年尤其是4月份以來，上海樓盤拿證的節(jié)奏在逐漸加快�！斑@幾個(gè)月出來了一批，現(xiàn)在開發(fā)商都在排隊(duì)拿證，當(dāng)然政府也不可能放得太開，新房的價(jià)格還是要控制住的，放證的時(shí)候會(huì)從不同的板塊和價(jià)位選取一些項(xiàng)目，這樣能夠保持總體的均價(jià)平穩(wěn)。但政府給出的預(yù)售價(jià)，已經(jīng)適當(dāng)考慮到開發(fā)商的拿地成本和利潤(rùn)空間了�！�

　　除了政府放證節(jié)奏加快之外，樓市的火爆場(chǎng)景也讓開發(fā)商頗有信心。而火爆的源頭，則是新房和周邊二手房的價(jià)格倒掛。價(jià)差越大，逐利空間越大，樓盤越火爆，得房率越低，這一規(guī)律，放至任何區(qū)域、任何城市、任何板塊，任何樓盤，皆準(zhǔn)。

　　以上海院子為例，該樓盤一期開盤售價(jià)9.5萬元/㎡，周邊的二手房?jī)r(jià)位在8.5萬元/㎡-9萬元/㎡間，房源376套，認(rèn)籌611組，不算特別火爆。而跟上海院子差不多同時(shí)拿到預(yù)售證的中糧前灘壹號(hào)，共推出437套房源，銷售均價(jià)8.5萬元/平米，其認(rèn)籌數(shù)則高達(dá)3127組。這源于中糧前灘壹號(hào)周邊二手房?jī)r(jià)格在9萬到10萬左右，高于新盤預(yù)售價(jià)。

　　以上海院子為例，該樓盤一期開盤售價(jià)9.5萬元/㎡，周邊的二手房?jī)r(jià)位在8.5萬元/㎡-9萬元/㎡間，房源376套，認(rèn)籌611組，不算特別火爆。而跟上海院子差不多同時(shí)拿到預(yù)售證的中糧前灘壹號(hào)，共推出437套房源，銷售均價(jià)8.5萬元/平米，其認(rèn)籌數(shù)則高達(dá)3127組。這源于中糧前灘壹號(hào)周邊二手房?jī)r(jià)格在9萬到10萬左右，高于新盤預(yù)售價(jià)。

　　以上海院子為例，該樓盤一期開盤售價(jià)9.5萬元/㎡，周邊的二手房?jī)r(jià)位在8.5萬元/㎡-9萬元/㎡間，房源376套，認(rèn)籌611組，不算特別火爆。而跟上海院子差不多同時(shí)拿到預(yù)售證的中糧前灘壹號(hào)，共推出437套房源，銷售均價(jià)8.5萬元/平米，其認(rèn)籌數(shù)則高達(dá)3127組。這源于中糧前灘壹號(hào)周邊二手房?jī)r(jià)格在9萬到10萬左右，高于新盤預(yù)售價(jià)。

　　一些新盤的價(jià)格倒掛差價(jià)如此之高，以致于逐利者不惜通過代價(jià)高昂的企業(yè)購(gòu)房形式來繞開限購(gòu)規(guī)定，并通過注冊(cè)多個(gè)公司的方式來增加搖號(hào)中簽的幾率。

　　4月10日，瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的上海翠湖天地雋薈推出118套預(yù)售房源，385組客戶認(rèn)籌，而其中55.6%為公司客戶。該樓盤推出的戶型為290平米和390平米，預(yù)售證的單價(jià)范圍在12萬-19萬元/平米之間。一套面積最小、最低單價(jià)的房子，總價(jià)也要3500萬元。而翠湖天地早期房齡12年的二手房，單價(jià)目前已在十五六萬左右，而新房最低價(jià)只有12萬，價(jià)格倒掛明顯。

　　6月26日，杭州（樓盤）爆出搖號(hào)丑聞：同屬于一個(gè)法人的三家公司同時(shí)搖中了九龍倉(cāng)瓏璽3套房子，而正常情況下三家公司同時(shí)搖中的概率為0.34%。

　　當(dāng)天，杭州市房管局嚴(yán)禁企業(yè)購(gòu)房，而在此前一天，長(zhǎng)沙（樓盤）嚴(yán)禁企業(yè)購(gòu)房，此前兩天，西安（樓盤）暫停向企業(yè)事業(yè)單位和機(jī)構(gòu)售房。

　　上海則在7月2日規(guī)定，企業(yè)購(gòu)買商品住房必須同時(shí)滿足設(shè)立年限已滿5年、在本市累計(jì)繳納稅款金額已達(dá)100萬人民幣、職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業(yè)除外）。同時(shí)，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

　　王強(qiáng)表示，上海的規(guī)定沒有像杭州等地那樣一刀切，這源于上海新盤除了極個(gè)別超級(jí)網(wǎng)紅盤外，大多數(shù)并沒有出現(xiàn)價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，在無逐利空間的情況下，上海沒有出現(xiàn)大范圍的企業(yè)購(gòu)房現(xiàn)象，而上海出臺(tái)的文件中對(duì)企業(yè)資質(zhì)的規(guī)定，也堵住了臨時(shí)設(shè)立空殼公司購(gòu)房的漏洞。

　　在還沒有出臺(tái)企業(yè)限購(gòu)政策的部分二線城市，通過企業(yè)購(gòu)房來增加搖號(hào)機(jī)會(huì)的現(xiàn)象還是非常普遍。

　　陳東是一家媒體創(chuàng)業(yè)公司的老總，公司的辦公地點(diǎn)在南京建鄴區(qū)奧體附近中心，這里是南京樓市最熱門的版塊——河西，秦淮河的西邊。由于河西的新盤價(jià)格跟周邊的二手房倒掛太厲害，這里的新盤異�；鸨�，經(jīng)常出現(xiàn)幾百套幾千人甚至上萬人認(rèn)籌的壯觀場(chǎng)面。陳東稱，6月份，河西推出了幾個(gè)爆款的盤，他也以公司的名義去認(rèn)籌了，還有一些同事也“各顯神通”都去認(rèn)籌了。

　　“有棗沒棗，先打一竿子再說。我聽說有運(yùn)氣好的，在河西買了5套房的，當(dāng)然，他沒有違反限購(gòu)政策，通過親友的名義買啊，或者通過設(shè)立公司的名義，只要有逐利空間，辦法總是有的�！标悥|表示。

　　不惜一切高周轉(zhuǎn)

　　一邊是紅紅火火的新房市場(chǎng)，另一邊則是開發(fā)商資金的捉襟見肘。

　　今年5月份以來，碧桂園、新城控股、合生創(chuàng)展等多家公司在交易所擬發(fā)行的債券遭到“中止”。6月末，發(fā)改委發(fā)文規(guī)范開發(fā)商在海外發(fā)債。發(fā)改委表示，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。而受人民幣對(duì)美元匯率波動(dòng)的影響，房企在海外發(fā)債的成本也開始增加。

　　資金的掣肘，使得開發(fā)商不惜一切代價(jià)賣房回款，高周轉(zhuǎn)成了流行于地產(chǎn)圈的熱詞。

　　“前一段碧桂園高周轉(zhuǎn)的內(nèi)部文件引發(fā)熱議，很多地產(chǎn)圈的人在朋友圈圍觀看熱鬧，但其實(shí)大家都很羨慕碧桂園的做法，只恨自己的制度和管理做不到碧桂園那樣的周轉(zhuǎn)速度�！蓖鯊�(qiáng)表示。

　　如今，連此前一直以高品質(zhì)要求著稱的綠城、龍湖等開發(fā)商也開始走在“高周轉(zhuǎn)”的路上。

　　綠城近期發(fā)布的內(nèi)部文件，要求員工加快銷售，要早銷、多銷、快銷，要加大應(yīng)收款項(xiàng)催收力度，傾盡一切努力獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證，對(duì)于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前到2018年開盤銷售，嚴(yán)格控制付款。

　　泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森也表示，高周轉(zhuǎn)就是利潤(rùn)，就是競(jìng)爭(zhēng)力，泰禾要求二線城市的項(xiàng)目原則上6個(gè)月左右開盤，不能超過8個(gè)月，如果超過8個(gè)月，就基本不考慮拿這個(gè)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)金為王。

　　開發(fā)商通過高周轉(zhuǎn)快速回籠資金之后，在投資拿地上則變得十分“吝嗇”。

　　融信中國(guó)資本中心高級(jí)融資總監(jiān)倪翔宇表示，融信內(nèi)部有一個(gè)以收定支的規(guī)定，即各位事業(yè)部在投資拿地時(shí)，要看有多少銷售還款，這個(gè)款項(xiàng)減去經(jīng)營(yíng)支出，多出來的錢才能進(jìn)行投資。

　　2016在上�！隘偪瘛蹦玫赝醯娜谛�，2017年未在上海拿地。2015以來，融信在杭州重倉(cāng)拿地，到目前為止融信杭州土儲(chǔ)超過1500億左右，杭州市場(chǎng)在2017年的銷量也為融信立下了汗馬功勞。

　　然而，2018年以來，融信僅在杭州土地市場(chǎng)上拿下一兩塊地，融信中國(guó)第三事業(yè)部總裁余麗娟表示，融信集團(tuán)給杭州市場(chǎng)的土地投資指標(biāo)是220個(gè)億，但她一季度才才完成70個(gè)億。

　　土地市場(chǎng)的回在南京也有所體現(xiàn)。

　　6月29日，南京上半年最后一場(chǎng)土拍啟動(dòng)競(jìng)拍，在這次土拍上成功拍出的城南、江寧四幅地塊，均未達(dá)到最高限價(jià)。其中，江寧科學(xué)園G26地塊被萬科拿下，樓面價(jià)14171元/㎡，與區(qū)域內(nèi)地價(jià)最高的聯(lián)發(fā)翡翠方山22344元/㎡的樓面價(jià)相比，地價(jià)下降8173元/㎡。

　　“公開市場(chǎng)的拿地規(guī)則越來越苛刻，并購(gòu)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)廝殺慘烈�！蓖鯊�(qiáng)稱。

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