我們離房地產(chǎn)的違約還有多遠(yuǎn)？

2018-07-18 來源：華爾街見聞

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊楊為敩認(rèn)為，2018-2021年是房地產(chǎn)償債高峰期，這將倒逼房地產(chǎn)企業(yè)資金換手加快，但資金環(huán)境無法提供過高的換手率，容易出現(xiàn)債券違約。

　　1、我國房地產(chǎn)業(yè)萌芽于80年代，高速發(fā)展于房地產(chǎn)的貨幣化，其長周期決定因素是人口，短周期決定因素是貨幣。

　　2、我國房地產(chǎn)融資歷程經(jīng)歷了1999-2007年的萌芽期、2008-2014年的發(fā)展期、2015年至今的爆發(fā)期，目前發(fā)債品種集中在公司債，評級集中在AA，ABS和美元債是房地產(chǎn)對沖緊信用的新工具。

　　3、房地產(chǎn)當(dāng)前的位置：剛性需求已盡、改善需求未央：

　　1）我國的人口紅利于2010年見頂，住房剛需紅利于2015年見頂；

　　2）房地產(chǎn)改善型需求的空間仍未見頂，居民收入和按揭的空間依然比較大。

　　4、我們要注意房地產(chǎn)行業(yè)信用的兩個(gè)事實(shí)：

　　1）房地產(chǎn)信用會隨融資環(huán)境周期變化而高速擺動：在大多數(shù)的年份里，房地產(chǎn)會存在巨大的償債缺口，要依賴于大量的籌資性現(xiàn)金流流入去借新還舊；

　　2）房地產(chǎn)負(fù)債信用的核心是房地產(chǎn)的規(guī)�；汀按蠖坏埂�，其馬太效應(yīng)非常明顯，當(dāng)前大企業(yè)和中小企業(yè)的分化程度已經(jīng)非常高。

　　5、這決定著房地產(chǎn)信用的混沌性及違約的非規(guī)則有序性：

　　1）在潮水漫灌時(shí)，房地產(chǎn)信用間的差異并不大，而在潮水褪去后，資金無法滿足所有企業(yè)借新還舊需求的需求，必然小企業(yè)會被擠兌，這是當(dāng)前房地產(chǎn)信用的原罪。

　　2）市場的反身性往往在緊貨幣時(shí)期表現(xiàn)得越發(fā)淋漓盡致：市場越擔(dān)心違約，違約就越可能發(fā)生。

　　6、兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)同樣需要得到關(guān)注：

　　1）目前房地產(chǎn)企業(yè)的利潤逆勢加速的根由是房地產(chǎn)企業(yè)在加快預(yù)收賬款的回籠速度，在未來利潤空間被透支后，房地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營性現(xiàn)金流面臨減速；

　　2）2018-2021年是房地產(chǎn)償債高峰期，這一事實(shí)倒逼房地產(chǎn)企業(yè)資金換手加快，但資金環(huán)境一旦提供不了過高的換手率，信用往往更容易爆掉。

　　7、當(dāng)前大房企有過度支出的風(fēng)險(xiǎn)，小房企有籌資斷供的風(fēng)險(xiǎn)：

　　1）我們與其關(guān)注企業(yè)盈利，不如關(guān)注風(fēng)口，在貨幣條件變化之前，AA+及以下債券被擠兌的風(fēng)險(xiǎn)要依然警惕；

　　2）高評級房企的過度支出同樣是長期風(fēng)險(xiǎn)之一，合生創(chuàng)展、碧桂園、兆潤、復(fù)地、上海（樓盤）城投、金橋、萬科同樣值得警惕。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)失速下滑，房地產(chǎn)景氣度超預(yù)期下降，違約爆發(fā)。

　　正文

　　1 強(qiáng)周期性行業(yè)兼帶政策屬性

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其商品屬性和金融屬性決定了房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)周期性，而貨幣政策及調(diào)控政策則決定了其短期波動。長期來看，房地產(chǎn)主要受人口、城鎮(zhèn)化等因素影響，短期內(nèi)，房地產(chǎn)受政策因素影響明顯，因此也衍生出了房地產(chǎn)的政策屬性。

　　1.1 房地產(chǎn)：萌芽及發(fā)展

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上僅有20年歷史，最早的萌芽期是80年代。從最初的城鎮(zhèn)住房實(shí)行實(shí)物分配，到80年代至90年代初的地產(chǎn)商品化探索，地產(chǎn)萌芽期經(jīng)歷了較長的前期準(zhǔn)備。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到商品房市場的高速發(fā)展期始于房地產(chǎn)的貨幣化。1998年國務(wù)院宣布停止住房實(shí)物分配，逐步進(jìn)行住房改革；2002年，國土部通過要求必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地正式引入土地市場化機(jī)制。

　　政策調(diào)控也隨后成為房地產(chǎn)波動小周期的平穩(wěn)力量。2003年國務(wù)院明確房地產(chǎn)業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，隨著房價(jià)逐步上漲，2010年以國十條為代表的調(diào)控政策開始介入。